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　　7月熱詞 松動(dòng)

　　一手房：價(jià)格松動(dòng) 成交量有所好轉

　　在開(kāi)發(fā)商的明折暗扣與購房者的觀(guān)望當中，7月北京的住宅銷(xiāo)售價(jià)格終于出現大面積的松動(dòng)。一方面，以金隅7090、紫金新干線(xiàn)等為代表的一批新盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)在7000-10000元/平方米之間，雖然地域較遠，但其低價(jià)極具殺傷力，因而得到購房者的追捧。另一方面是售價(jià)在25000元/平方米以上的住宅，雖然受大環(huán)境影響賣(mài)得不如從前，但交易量基本能夠保持穩定，售價(jià)也呈緩慢上升趨勢。而居于中間的，單價(jià)在15000元-20000元/平方米的房子則出現滯銷(xiāo)，這些項目也成為樓市中價(jià)格松動(dòng)最為明顯的部分。

　　據調查，7月份在售的價(jià)格區間在15000元-20000元/平方米的30個(gè)樓盤(pán)中，至少有 86%的樓盤(pán)成交價(jià)出現了下降，僅14%的樓盤(pán)價(jià)格保持穩定或略有上升�！耙运幕輼虻囊季�(xiàn)國際為例，該項目去年12 月成交均價(jià)16991元/平方米，今年1月份為15965元/平方米，4月份達16934元/平方米，7月份則下落到15367元/平方米�！�

　　而在7月價(jià)格松動(dòng)的過(guò)程中，一個(gè)有意思的現象就是樓盤(pán)銷(xiāo)售量和價(jià)格下調幅度關(guān)系日益密切。之前業(yè)內認為，在市場(chǎng)走弱的情況下，樓盤(pán)價(jià)格越下調購房者越會(huì )觀(guān)望，因為大部人都買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。然而從7月份實(shí)際成交情況來(lái)看并非如此：從單個(gè)樓盤(pán)的成交情況來(lái)看，價(jià)格略有松動(dòng)其交易量就會(huì )直線(xiàn)上升。在調查的30個(gè)樓盤(pán)中，有24個(gè)樓盤(pán)伴隨著(zhù)六月、七月價(jià)格的調整，交易不斷走旺。

　　二手房：價(jià)格直降+變相降價(jià) 幅度超過(guò)15%

　　出現松動(dòng)的不僅是一手房。受市場(chǎng)整體轉冷的影響，二手房拋售現象也普遍增加，價(jià)格下降空間超過(guò)10%。二手房傳統的賣(mài)方市場(chǎng)逐漸向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變。

　　據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)7月數據顯示，今年上半年，全市二手房網(wǎng)簽13743套，比去年下半年減少了37.2%，與此同時(shí)，今年上半年全市二手房平均成交價(jià)格為9620元/平方米，比去年下降了1.8%。面對如此冷清的市場(chǎng)現狀，二手房房主紛紛降價(jià)求售，各房產(chǎn)中介公司收取的中介費也開(kāi)始大打折扣，目的只為吸引購房人眼球，促成交易。

　　7月，中大恒基、筑家地產(chǎn)等京城中介的數字顯示，根據其500多家門(mén)店對超過(guò)一個(gè)月未售的5000套房源進(jìn)行回訪(fǎng)時(shí)，有82.5%的房主接受降價(jià)求售。而其降價(jià)幅度平均達到了5%，最高甚至超過(guò)10%，遠遠高于去年同期1%-2%的正常比例。

　　除了直接降價(jià)求售，7月的二手房市場(chǎng)還出現一些變相議價(jià)。據了解，在二手房交易過(guò)程中，按照相關(guān)規定營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅應該由房主全部承擔，其他交易稅費買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔一半，但是由于前幾年北京二手房市場(chǎng)是“賣(mài)方市場(chǎng)”，一直以來(lái)，所有的稅費都由買(mǎi)方獨自承擔。

　　然而根據北京多家房產(chǎn)中介7月的統計，由于市場(chǎng)需求的減少，使得約有三成的房主愿意全部或大部分承擔交易稅費。也就相當于房款直接降價(jià)超過(guò)5%。這也是近幾年來(lái)本市二手房市場(chǎng)首次出現賣(mài)方愿意承擔交易費用的現象。

　　專(zhuān)家分析：奧運后樓市走向不明 成為房?jì)r(jià)“松動(dòng)”主因

　　在面對7月份整個(gè)市場(chǎng)出現的價(jià)格松動(dòng)，不少專(zhuān)家指出：隨著(zhù)奧運臨近，各方此前關(guān)注的“奧運會(huì )會(huì )對北京房?jì)r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響”更有升級的趨勢。而在人們的觀(guān)點(diǎn)交鋒中，此前一些人提出的“奧運會(huì )加速北京房?jì)r(jià)上漲”的論調逐漸被人們看淡，再加上半年來(lái)市場(chǎng)的連續不振，使得人們對奧運后房?jì)r(jià)下跌的危險有了更為現實(shí)的認識。這些直接反映到市場(chǎng)上就是一二手房市場(chǎng)全面出現價(jià)格松動(dòng)�！按送馐軍W運期間各項限制措施的影響，許多項目將處于癱瘓狀態(tài)，一些開(kāi)發(fā)商想在奧運到來(lái)前多爭取一部分回款�！�

　　而對于奧運后房?jì)r(jià)走勢的判斷，一部分專(zhuān)家認為，奧運給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的利好已經(jīng)停滯，預計奧運會(huì )結束后，將會(huì )有大批二手房集中上市，屆時(shí)價(jià)格繼續下探的可能性非常大。北京房?jì)r(jià)在2009年之前確實(shí)很有可能出現短期性和區域性回調現象，但即使這一現象真的出現，也與“奧運”概念的關(guān)系不大。

　　似乎是為了印證專(zhuān)家的判斷，與奧運緊密相關(guān)的奧運短租房市場(chǎng)也在7月末出現了集體“跳水”的情況：出于對奧運房屋租賃市場(chǎng)的看好，奧運場(chǎng)館周邊有大量房東紛紛清空自己在奧運場(chǎng)館附近的房屋，進(jìn)行裝修，同時(shí)將租金定在了平日租金的5至10倍左右，一時(shí)間促成了“奧運短租熱”。然而進(jìn)入7月以來(lái)，奧運租賃熱并沒(méi)有想象的那么好，曾經(jīng)熱炒“奧運短租”的業(yè)主也開(kāi)始紛紛降價(jià)以期待能夠保住最終的利潤，最高降幅超過(guò)了20%�！笆袌�(chǎng)疲軟引發(fā)的價(jià)格下調”，這也成為7月份價(jià)格“松動(dòng)”最為直觀(guān)的注腳。 (文/衛東)

　　8月熱詞 展示 -- 精彩奧運 淡化樓市銷(xiāo)售荒

　　2008年8月8日，世界矚目的北京奧運會(huì )拉開(kāi)帷幕。這是中國百年一遇的盛事，它既是全球的體育盛事，更是推動(dòng)中國經(jīng)濟增長(cháng)的一劑強心劑，也是京城樓市近年火爆發(fā)展的助推器。

　　而在奧運會(huì )之前的一段時(shí)間里，從2007年下半年伊始，美國次貸危機蔓延，并波及到了全球的金融體系，國內CPI居高不下、央行數次提高存款準備金率、二套房貸新政出臺等諸多因素連環(huán)夾擊，樓市“拐點(diǎn)論”、打折促銷(xiāo)風(fēng)盛行，購房人持幣觀(guān)望，原本預期臨近奧運將愈加火爆的北京樓市在去年底開(kāi)始呈現低迷。因此8月份的盛世奧運，眾多樓盤(pán)將奧運營(yíng)銷(xiāo)演繹得淋漓盡致，而北京樓盤(pán)也有機會(huì )向世界人民做了一次全新的展示。

　　眾多樓盤(pán)奧運期間開(kāi)盤(pán)宴客

　　據統計，6、7月份，京城樓市約80個(gè)樓盤(pán)推出純新盤(pán)或老盤(pán)后期搭載奧運的末班車(chē)。僅7月19日一天，包括武夷花園、龍湖·漫坡香醍、陽(yáng)光波爾多、保利·百合花園、金隅·七零九零等多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或推出新樓座。而金融街控股、凱德置地、合生創(chuàng )展、北京天恒置業(yè)集團等知名開(kāi)發(fā)商旗下均有樓盤(pán)于8月份開(kāi)盤(pán)。

　　奧運會(huì )期間，新別墅項目紛紛推出。長(cháng)江實(shí)業(yè)78萬(wàn)平方米的純低密度大盤(pán)“譽(yù)天下”于7月3日取得預售證，首批31套別墅于奧運期間推出。同期，位于中央別墅區的龍灣和院再推出34套房源，這是該項目繼5月份和6月份兩次開(kāi)盤(pán)均全部售罄后的第三次開(kāi)盤(pán)。

　　“奧運會(huì )期間到京的海內外高端人群數量會(huì )驟然增加，我們十分看好項目對這部分人群的吸引力�！� 順義別墅區龍灣和院項目營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理賈濤表示。為此，龍灣項目在7月下旬加推新房源。奧運會(huì )在京舉辦對開(kāi)發(fā)商而言是千載難逢的機遇，奧運期間大量世界各國的政界、商界、知識界精英到來(lái)，在觀(guān)賽之余將會(huì )有可能對北京投資環(huán)境及發(fā)展前景等進(jìn)行近距離考察，北京樓市的投資價(jià)值也將進(jìn)一步展現。尤其具有稀缺性資源的高端地產(chǎn)項目多數抓住奧運期間營(yíng)銷(xiāo)推廣的最好契機。

　　展示力量消除銷(xiāo)售受挫陰影

　　對于奧運期間京城樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，有數據顯示，8月份，北京在售項目成交套數為3763套，成交面積45萬(wàn)平方米，遠遠低于7月份的5908套、73萬(wàn)平方米。在此期間里，北京一些樓盤(pán)甚至走出北京，前往山西、內蒙做推廣，以緩解北京銷(xiāo)售壓力。

　　在奧運會(huì )期間，北京各個(gè)樓盤(pán)千方百計想辦法，以樓盤(pán)和奧運會(huì )結合的活動(dòng)層出不窮。有的項目售樓處將會(huì )展出與奧運有關(guān)的圖片、影像資料，以配合奧運氣氛，將購房者的來(lái)訪(fǎng)設計為對奧運的即時(shí)體驗。有的直接組織業(yè)主集體看奧運，主要還是從地產(chǎn)公司的品牌形象出發(fā)，長(cháng)江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的“譽(yù)天下”項目首批別墅于奧運期間推出，并耗資逾二千萬(wàn)元人民幣打造了體驗中心。借奧運契機推廣宣傳，除去促銷(xiāo)的目的外，大多數開(kāi)發(fā)商認為這是品牌企業(yè)及高端項目推廣品牌形象的絕好機會(huì )。

　　奧運會(huì )還吸引了諸多外地項目到京宣傳推廣。尤其是天津、青島、秦皇島等奧運協(xié)辦城市的樓盤(pán)。談起奧運到京推廣原因，外地開(kāi)發(fā)商表示，非�？春脢W運期間的品牌形象推廣時(shí)機。富力、保利、恒大、綠地等知名地產(chǎn)公司在天津的高檔項目，以及去年天津地王---星耀五洲項目都在奧運會(huì )期間進(jìn)入北京推廣。

　　未雨綢繆 奧運后樓市走向提前探討

　　在停滯與展示并存的8月，北京開(kāi)發(fā)商已經(jīng)積極探討后奧運的地產(chǎn)走向。實(shí)際上，2001年7月北京申奧成功以來(lái)，關(guān)于奧運后北京樓市趨勢的話(huà)題就爭議不斷。只是始自2007年底的宏觀(guān)經(jīng)濟變勢以及樓市的波動(dòng)讓奧運前后房產(chǎn)走勢似乎變得更為關(guān)鍵和敏感。盡管對于后奧運時(shí)代的走勢仍有爭議，但是目前較為一致的觀(guān)點(diǎn)是樓市短期會(huì )產(chǎn)生波動(dòng)，但是長(cháng)期向好的趨勢并未改變。

　　由于北京奧運會(huì )的成功舉辦，很多國外媒體對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)做了積極的報道，法新社報道說(shuō)，盡管全球經(jīng)濟低迷會(huì )影響中國的經(jīng)濟增長(cháng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)，但從長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，中國私人住房的強勁需求仍會(huì )有助于抵消任何低迷；英國《金融時(shí)報》認為，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫性”命運并不存在。德國《明鏡》周刊預測稱(chēng)，中國房?jì)r(jià)不會(huì )大幅下降，長(cháng)遠看還會(huì )繼續走高，原因是“年輕的中國”需求巨大。