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　　11月熱詞：救市 -- 救樓市就是救經(jīng)濟

　　2008年的樓市在“金九銀十”遭受重創(chuàng )之后，消極悲觀(guān)情緒對于樓市的籠罩達到了頂點(diǎn)。進(jìn)入11月之后，政府調控組合拳頻出，伴隨系列利好新政的出臺，樓市關(guān)鍵詞逐漸轉變?yōu)椤熬仁小�，全國也開(kāi)始了一場(chǎng)自地方至中央，自金融至整體經(jīng)濟的救市運動(dòng)。配合政策東風(fēng)，一些開(kāi)發(fā)商也率先以前所未有的“慷慨”大幅降價(jià)，積極開(kāi)展“自救”并取得不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。這也讓市場(chǎng)各方看到，真正的價(jià)格回歸依然能夠起到打破市場(chǎng)堅冰的作用，在價(jià)格契合的首要前提下，樓市并非一潭死水，依然擁有龐大潛在需求。一時(shí)之間，從專(zhuān)家到買(mǎi)房人，“救市”成為了11月份討論不離口的專(zhuān)有名詞。

　　起因：11月前后利好政策頻繁出臺

　　10月22日，人民銀行正式宣布從10月27日起,將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時(shí),下調個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　財政部也在當天發(fā)布了對樓市的新政策。宣布從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　11月26日，央行決定下調人民幣存貸款基準利率和金融機構存款準備金率：從2008年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時(shí)，下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。此次降息幅度之大，為近年罕見(jiàn)。

　　效果：利好政策配合降價(jià)推動(dòng)樓市回暖

　　在系列穩定房地產(chǎn)新政激勵下，讓身處寒冬中的11月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)感受到了一些暖意，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計數據顯示，11月北京市期房網(wǎng)上簽約13721套，環(huán)比漲幅達48%。盡管這其中保障性住房和限價(jià)房簽約量所占比重超過(guò)了商品住宅，但商品住宅的簽約也呈明顯增長(cháng)態(tài)勢。

　　在政府出臺新政支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩步發(fā)展的消息傳出后，眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加了新盤(pán)上市的信心，11月京城樓市有逾30個(gè)新盤(pán)將爭相面市，形成“淡季回暖”的市場(chǎng)行情。而金都·心語(yǔ)、首城國際、遠洋·沁山水等項目的低價(jià)熱銷(xiāo)，為其他銷(xiāo)售停滯的項目指明了方向，也就此帶動(dòng)了京城樓市的全面大幅度價(jià)格調整。業(yè)內人士認為，從10月以來(lái)，中央有關(guān)部門(mén)和北京市政府開(kāi)始出臺的一系列促進(jìn)住房消費的政策，一定程度上改變了普通商品房購買(mǎi)者的市場(chǎng)預期，另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)面對銷(xiāo)售壓力，越來(lái)越多地采取了力度較大的降價(jià)促銷(xiāo)措施，尤其是一些新盤(pán)項目?jì)r(jià)格低開(kāi)幅度較大，刺激了樓市剛性需求的有效釋放。

　　此外也有專(zhuān)家指出，購房需求不會(huì )因大幅降息等利好刺激而在短時(shí)期內立即釋放，購房者的購房行為最終取決于房?jì)r(jià)下降還是上漲這一焦點(diǎn)問(wèn)題。目前整體房?jì)r(jià)仍然處于過(guò)高水平線(xiàn)上，相比降息和各種稅費的優(yōu)惠，房?jì)r(jià)下降所帶來(lái)的實(shí)惠將更直接、更優(yōu)惠。而總體來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的持有成本明顯減少，長(cháng)期來(lái)看會(huì )讓更多購房需求重新回歸到房地產(chǎn)市場(chǎng)當中，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展。

　　點(diǎn)評

　　免稅、降息、降低首付比例、下調公積金貸款利率……政府決策層在11月份頻繁拋出的“政策救市牌”意在拉動(dòng)內需，調控經(jīng)濟發(fā)展。對大批開(kāi)發(fā)商來(lái)講，不亞于是一場(chǎng)信心上的“及時(shí)雨”，讓消沉已久的樓市在“久旱逢甘露”之后，消極悲觀(guān)情緒得到很大緩解�！胺康禺a(chǎn)行業(yè)是重要國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”等利好信息在11月的釋放也讓不少原本已對近期房地產(chǎn)市場(chǎng)不抱任何幻想的開(kāi)發(fā)商，再次在心底燃起希望的“火焰”，期待借政策的東風(fēng)再放手一搏，配合著(zhù)銷(xiāo)售價(jià)格的繼續下調，為接下來(lái)“艱苦奮斗、節衣縮食”的日子盡可能多地儲備些“糧草”。

　　事實(shí)上，伴隨新政頻繁出臺而引起廣泛爭論的“樓市該不該救？該怎么去救？”這一話(huà)題，有人一語(yǔ)中的——政府救市，并不是在救開(kāi)發(fā)商，也不是在救房?jì)r(jià)，而是在救受全球金融危機影響下的中國經(jīng)濟。以往屢被批駁的“樓市興衰關(guān)乎下游60多個(gè)行業(yè)”的言論終于應驗了，相信現在說(shuō)“救樓市就是救經(jīng)濟”，不會(huì )再遭眾多人“板磚”。(文/邱旸)

　　12月熱詞：抄底 -- 年底抄底要理性

　　2008年，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了前所未有的困難，經(jīng)濟風(fēng)暴的襲擊更讓開(kāi)發(fā)商雪上加霜。購房者似乎對市場(chǎng)失去了信心，好在政府及時(shí)出手拯救經(jīng)濟，一系列刺激消費的政策出臺。諸如4萬(wàn)億擴大內需、減稅，更破天荒地將存貸款利率數次下調。短短兩個(gè)多月之內，央行連續四次降息，且幅度遠超市場(chǎng)預期。年底政府各項救市政策的集中出臺，使極度缺乏信心的市場(chǎng)看到一絲光明。

　　同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也采取各種方式自救，從一開(kāi)始優(yōu)惠打折式的暗降，特價(jià)拋售，到亮出底牌直接降價(jià)，讓消費者濃重的觀(guān)望情緒有所好轉，利于市場(chǎng)信心的恢復。一方面是政策方面的利好，使購房者清楚地看到國家促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的決心；另一方面房?jì)r(jià)下行逐步接近消費者心理預期，促進(jìn)部分剛性需求者提前放棄觀(guān)望。無(wú)論是自住買(mǎi)房人還是投資客，隨著(zhù)政策的不斷出臺都在不斷詢(xún)問(wèn)：目前是否到了抄底的時(shí)候。

　　政策背景：利好政策不斷出臺

　　12月對房地產(chǎn)市場(chǎng)而言可謂政策利好不斷。中國人民銀行日前宣布，從2008年12月5日起，下調工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調中小型存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率2個(gè)百分點(diǎn)。

　　2008年12月13日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于當前金融促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的若干意見(jiàn)》，其中針對房產(chǎn)市場(chǎng)的意見(jiàn)指出：落實(shí)和出臺有關(guān)信貸政策措施，支持居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房。

　　而2008年12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，為進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費，對滿(mǎn)足條件的個(gè)人購買(mǎi)第二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。

　　具體內容為：對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策；對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　事件：自住客年底頻頻出手

　　在利好政策和開(kāi)發(fā)商加大打折力度的綜合作用下，一些低價(jià)開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)出現了少見(jiàn)的搶購場(chǎng)面。先是遠洋·沁山水以低于周邊樓盤(pán)價(jià)格2000多元的超低價(jià)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當日即告售罄，接著(zhù)位于東四環(huán)的金都心語(yǔ)推出的200多套8800元/平方米的低價(jià)房，開(kāi)盤(pán)半天時(shí)間也告售罄。而該項目于12月6日再次推出的200余套此類(lèi)低價(jià)房，火爆程度依舊。這些樓盤(pán)的共同特點(diǎn)是開(kāi)盤(pán)較周邊同檔樓盤(pán)價(jià)格低很多。

　　與此同時(shí)，受利好政策的影響，二手房市場(chǎng)也有類(lèi)似征兆。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)、北京中原等多個(gè)門(mén)店反映，只要業(yè)主的價(jià)格松口到適當水平，就能成交。21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域11月份二手房的交易量環(huán)比增加了近20%；據北京中原三級市場(chǎng)部監測數據顯示，11月北京中高檔二手商品房成交均價(jià)為13682元/平方米，呈下降趨勢，而成交量則環(huán)比上漲16.56%。

　　觀(guān)點(diǎn)：年底理性抄底

　　樓市利好政策頻出，開(kāi)發(fā)商加大打折促銷(xiāo)力度，以及近來(lái)消費者不斷出手交易頻頻，這些是否意味著(zhù)樓市已經(jīng)到底了呢？買(mǎi)房人是否可以出手抄底了呢？

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇結合近幾年對市場(chǎng)運行情況分析說(shuō)，對于剛性需求來(lái)說(shuō)，年底年初可能是購房的最佳時(shí)間段之一。主要是因為，年底是開(kāi)發(fā)商集中還款的高峰期，包括到期的施工款、銀行貸款及其他借款都需要償還，地產(chǎn)上市公司由于追求年報業(yè)績(jì)甚至需要對部分樓棟清盤(pán)結算。這種巨大的資金壓力，迫使有樓盤(pán)在售的開(kāi)發(fā)商不得不拿出部分戶(hù)型高折扣出售。孟奇建議，對于自住需求強烈的消費者，在多次踩盤(pán)(交通、規劃、設計)，偵查好自己的中意樓盤(pán)后，一旦開(kāi)發(fā)商被迫低折扣售房，可果斷出手。

　　目前市場(chǎng)上一些大型的主流地產(chǎn)項目房?jì)r(jià)基本不會(huì )再降，亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機構副總王英男認為，大型地產(chǎn)公司和國有上市地產(chǎn)公司，融資渠道比較廣，資金鏈上不容易出現斷裂，加上前期銷(xiāo)售積累的資金，足以使他們安然度過(guò)年關(guān)，無(wú)需再通過(guò)降價(jià)等銷(xiāo)售方式來(lái)實(shí)現資金的回流。目前可以購買(mǎi)這類(lèi)型的樓盤(pán)，購買(mǎi)風(fēng)險比較小，同時(shí)樓盤(pán)品質(zhì)也有所保障。

　　但是對于一些中小型項目，尤其是五環(huán)外靠降價(jià)來(lái)回流資金的房企，王英男提醒消費者，在考慮其優(yōu)惠價(jià)格、居住及交通時(shí)間成本的同時(shí)，還要考慮該項目的資金情況，是否會(huì )存在延期或爛尾的風(fēng)險。(文/石丹平)