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　　房地產(chǎn) 既看硬條件 又看軟條件

　　10 家看好機構：民生證券、銀河證券、國信證券、聯(lián)合證券、中信建投、華泰證券、光大證券、國海證券、申銀萬(wàn)國、齊魯證券等

　　看好理由：房地產(chǎn)投資增速下滑超預期或催生新的扶持政策。2008年，房地產(chǎn)投資增速逐月放緩，“國房景氣指數”跌至10年來(lái)新低，預收款出現負增長(cháng)，土地購置及開(kāi)發(fā)出現負增長(cháng)。09年開(kāi)發(fā)商信心仍較弱，1-2月房地產(chǎn)投資下降至1%，比固定資產(chǎn)投資低25個(gè)百分點(diǎn)，預計09年全年增速可能在-10%以下，這樣經(jīng)濟增長(cháng)和就業(yè)將面臨巨大威脅，或催生新的扶持政策。盡管統計數據糟糕，但房地產(chǎn)行業(yè)很可能已在年初見(jiàn)底，最困難的時(shí)期已經(jīng)度過(guò)。開(kāi)發(fā)商收縮戰線(xiàn)、減少開(kāi)工量是行業(yè)低谷的正常經(jīng)營(yíng)行為，而在政府出手救市的情況下，市場(chǎng)調整的時(shí)間和幅度都有所變化，房?jì)r(jià)指數逐步見(jiàn)底、全國各地成交環(huán)比、同比均出現上升，市場(chǎng)已經(jīng)結束了量?jì)r(jià)齊跌的階段。從主要城市08年11月以來(lái)的銷(xiāo)售看，地產(chǎn)新政“暖市”效果明顯，淡季不淡，特別是京、深兩地回暖信號明顯；近期房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖主要是在政策(減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低)引導下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)及小戶(hù)型較多導致購買(mǎi)力增強有關(guān)。

　　在行業(yè)高漲時(shí)期投資地產(chǎn)最大的擔心在于政府政策的利空因素。在行業(yè)下滑時(shí)期企業(yè)本身的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)周轉情況、銷(xiāo)售能力和土地成本又成為市場(chǎng)關(guān)注的交點(diǎn)。目前有幾點(diǎn)因素是值得大家看重的：

　　第一，維持地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定是中央政府的重要指導思想。這說(shuō)明近期不會(huì )出現對行業(yè)的利空政策，一旦市場(chǎng)再次出現下滑時(shí)還可能出臺更多對于行業(yè)利多的政策。尤其是在需要內需來(lái)解決經(jīng)濟增長(cháng)、居民就業(yè)等一系列復雜社會(huì )問(wèn)題的時(shí)候,房地產(chǎn)行業(yè)本身的支撐作用依舊是不容忽視的。

　　第二，流動(dòng)性有所放松，緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力。中央為緩解經(jīng)濟危機壓力適度放松流動(dòng)性，1、2月新增信貸數量已放大。因此對于開(kāi)發(fā)商和購房者而言目前手頭資金都會(huì )有一定放松，這無(wú)疑對后期交易市場(chǎng)形成利好。

　　第三，A股市場(chǎng)短期的財富效應不容忽視。08年底初至今中國A股市場(chǎng)已經(jīng)歷了一輪單邊上漲行情。雖然市場(chǎng)漲幅可能更多的是彌補前期損失，但是不排除相關(guān)解套資金或者短期盈利資金重新回到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　操作策略：在行業(yè)下跌趨緩并逐步走向穩定的時(shí)期，在股票選擇上應該考慮硬性條件和軟性條件。所謂硬性條件主要指的上市公司本身的業(yè)績(jì)保障，增長(cháng)幅度。硬條件好本身就體現了公司在業(yè)內的經(jīng)營(yíng)水平。軟條件主要指的是公司的經(jīng)營(yíng)模式，資產(chǎn)質(zhì)量等。因為一旦行業(yè)保持穩定或上升，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)模式無(wú)疑將是業(yè)績(jì)快速恢復的有力保證。主要品種：保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)科A、金融街、云南城投、中天城投、濱江集團、首開(kāi)股份。