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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)對于宏觀(guān)經(jīng)濟的作用毋庸多說(shuō)。1個(gè)月前4位專(zhuān)家曾在“每經(jīng)周末大論壇”就房地產(chǎn)是否見(jiàn)底的話(huà)題進(jìn)行了探討。當時(shí)的總結觀(guān)點(diǎn)認為，樓市出現回暖，房地產(chǎn)股上半年行情可期。一個(gè)月過(guò)去了，雖然股市震蕩，但是房地產(chǎn)股普遍的投資機遇著(zhù)實(shí)引人關(guān)注。

　　昨天，房地產(chǎn)股集體出現猛烈上攻。全天整個(gè)板塊漲幅達到了4.38%，多只個(gè)股漲停。上漲有多種因素，首先是年4月國內房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步復蘇，銷(xiāo)售量同比、環(huán)比均呈現上漲勢頭。此外，歐洲央行宣布將其基準利率降至1%，進(jìn)一步加劇了國內的降息預期。一段時(shí)間來(lái)銀行信貸寬裕，加上商品住宅資本金將下調的規定，也讓房產(chǎn)商嘗到了資金松動(dòng)的喜悅。

　　房地產(chǎn)業(yè)似乎面臨著(zhù)新一輪好機遇。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢如何？2006、2007兩年股市繁榮進(jìn)而帶動(dòng)房市的輪回會(huì )否重現？本周“每經(jīng)周末大論壇”邀請到了中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)包宗華、國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石、興業(yè)銀行資金運營(yíng)中心首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委、中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明，就房地產(chǎn)市場(chǎng)最新動(dòng)向進(jìn)行研討。

　　海外市場(chǎng)

　　美國樓市企穩 或助經(jīng)濟走出衰退

　　根據中金公司最新報告顯示，最近美國主要房市量的指標如新屋開(kāi)工數、新屋及成屋銷(xiāo)售已出現趨穩跡象，最新的待售房屋指數進(jìn)一步顯示住房銷(xiāo)售很可能繼續有所增長(cháng)。價(jià)的指標如FHFA房?jì)r(jià)購買(mǎi)指數、標普/Case-Shiller住房?jì)r(jià)格指數、成屋銷(xiāo)售房?jì)r(jià)和新屋銷(xiāo)售房?jì)r(jià)亦顯示住房?jì)r(jià)格有回穩跡象，愈加證明美國住房市場(chǎng)可能正趨于穩定。同時(shí)，美國財政部繼續出臺措施進(jìn)一步提振住房市場(chǎng)。

　　美國房市的急劇調整為當前經(jīng)濟衰退的根源，如果房市成功筑底，將能穩定次按及相關(guān)衍生產(chǎn)品的價(jià)格，減低金融市場(chǎng)動(dòng)蕩的可能性。此外，新屋銷(xiāo)售和動(dòng)工的復蘇有利建筑投資以及與房地產(chǎn)息息相關(guān)的其他行業(yè)。房市的企穩將大大增加美國經(jīng)濟于今年3或4季度走出衰退的可能性。

　　與之相對，近期日本和中國香港市場(chǎng)則出現了價(jià)量齊跌情況。今年3月份，日本住宅成交出現量?jì)r(jià)齊跌，成交套數環(huán)比減少4.7%，套均價(jià)格環(huán)比下跌1.6%。而中國香港市場(chǎng)在今年2月份也出現了下跌，其中私人住宅價(jià)格指數跌至106.5，環(huán)比下跌0.3，成交量有所回落，環(huán)比下降為8.0%。

　　NBD：我們注意到近期海外房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了不同價(jià)格變化，但各地資本市場(chǎng)均出現了上漲，出現這樣情況的原因是什么，這對國內市場(chǎng)是否有影響？

　　金巖石：美國房市仍舊在下跌，但是下跌的幅度正在減緩。在市場(chǎng)最不好的時(shí)候，美國每13棟房子里就有1棟要被拍賣(mài)，現在則是每20棟房子里才有1棟需要拍賣(mài)，這主要是和奧巴馬的新政相關(guān)。不過(guò)，美國的樓市只是在交易量等方面企穩，壞賬仍舊堆在銀行里，問(wèn)題并沒(méi)有解決。

　　魯政委：日本和中國香港地區房地產(chǎn)出現價(jià)量齊跌，和上海被確定為將要發(fā)展的國際金融中心也有關(guān)聯(lián)。從中國經(jīng)濟未來(lái)發(fā)展的潛力上看，上海的金融中心作用如果顯現，將削弱上述兩地的市場(chǎng)競爭力。

　　事實(shí)上，不少香港的投資者已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注是否要在上海進(jìn)行投資，從長(cháng)遠角度看這種投資對于他們是有利的，但是短期價(jià)格是否觸底仍舊需要數據佐證。

　　對于國內樓市而言，今年一季度市場(chǎng)銷(xiāo)售較好的房屋中，6、7成集中在總價(jià)100萬(wàn)以?xún)鹊姆孔由�，并且很多是二手房。在上海這樣的地方，100萬(wàn)左右的房子恐怕只能購買(mǎi)外環(huán)、并不是太好的新房。如果銷(xiāo)售集中在二手房上則更加危險，因為這對開(kāi)發(fā)商降低庫存沒(méi)有幫助。

　　中國的樓市和全球市場(chǎng)很少同步，但是上一輪下跌則出現了同步，甚至還出現了一定程度的急跌。有些人認為未來(lái)中國市場(chǎng)具有30~50年的成長(cháng)性。