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　　國務(wù)院通知為房企資金松綁

　　NBD：房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源上是否出現了拐點(diǎn)呢？

　　李少明：房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源早在去年10月份的時(shí)候就已經(jīng)見(jiàn)底了。從預收賬款來(lái)看，今年一季度末92家上市公司預收賬款比2008年末增長(cháng)17.8%，而去年一季末僅比2007年末增長(cháng)5.3%。

　　魯政委：“地王”的出現和拿地熱情升高是否意味著(zhù)房地產(chǎn)商資金鏈的恢復？我覺(jué)得并不一定，從各種消息中我們就可以看出，那些大型的公司比如萬(wàn)科、金地等就算在市場(chǎng)最危險的時(shí)候，本身風(fēng)險也不大，現在最重要的是那些三線(xiàn)，甚至二線(xiàn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈是否完整。這方面由于缺乏最新的數據，很難觀(guān)察到。但有一點(diǎn)可以看到，那就是目前在市場(chǎng)上動(dòng)作比較大的公司多是一線(xiàn)企業(yè)。

　　我們不能認為二三線(xiàn)房地產(chǎn)相對較小、具有區域性，就對小看他們的影響力。事實(shí)上，任何一家房地產(chǎn)公司倒閉都會(huì )造成銀行的壞賬，并且多是幾億、十幾億的壞賬，影響還是非常大的。

　　為擴大投資需求，近期國務(wù)院發(fā)布了商品住房項目資本金比例將下調的通知，這意味著(zhù)將再度為房企資金松綁，無(wú)疑會(huì )使房企的負債能力以及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)能力得到進(jìn)一步提高。

　　關(guān)注國務(wù)院新規細則

　　NBD：近期央行表態(tài)認可當前的信貸增長(cháng)，并表示將繼續保持充裕的流動(dòng)性，加上國務(wù)院的新規，這是否意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商將迎來(lái)資金的松動(dòng)浪潮，進(jìn)而促使行業(yè)復蘇？

　　魯政委：各項新規對于房地產(chǎn)商肯定是利好，一定程度上緩解了其資金壓力。但需要注意的是，國務(wù)院新規只是講了原則，但是遲遲未見(jiàn)細則。事實(shí)上，政府對于房地產(chǎn)業(yè)的調整出于多方考慮，因為房地產(chǎn)占據國家固定投資的25%，那么從簡(jiǎn)單的思路出發(fā)，政府要推動(dòng)地方項目的繁榮，就要觀(guān)察地方項目中哪些大的項目沒(méi)有動(dòng)，房市此前處于投資停滯狀態(tài)，所以對癥進(jìn)行刺激和拉動(dòng)順理成章，但最終究竟松動(dòng)的資金有多少，對于房地產(chǎn)業(yè)的刺激有多大，還需要關(guān)注細則才能確定。

　　股市反應房產(chǎn)板塊跑贏(yíng)大盤(pán) 累計漲幅近80%

　　根據券商的統計，從今年年初至5月4日，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的累計漲幅達到了近80%，A股的累計漲幅為40%。從市盈率觀(guān)察，房地產(chǎn)板塊市盈率由年初的19.7倍上升至目前的34倍，市凈率由年初的1.98倍上升至目前的3.46倍。

　　房地產(chǎn)板塊走勢明顯跑贏(yíng)了大盤(pán)。這主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖明顯、行業(yè)資金來(lái)源出現拐點(diǎn)、上市公司業(yè)績(jì)得以提升以及整個(gè)政策面依然給予了該行業(yè)大力支持的結果。方正證券研究認為，房地產(chǎn)行業(yè)基本面的改善有望得以延續。

　　房地產(chǎn)股票投資機會(huì )大

　　NBD：當前房地產(chǎn)股票的表現是否反映了行業(yè)基本面改善的狀況呢？

　　李少明：房地產(chǎn)股票提前反映了這種良好的態(tài)勢。從2008年年報到2009年一季報觀(guān)察，今年一季度銷(xiāo)售回暖尚未體現在一季報中，預計今年房地產(chǎn)行業(yè)整體增長(cháng)將會(huì )超過(guò)市場(chǎng)預期。

　　NBD：您覺(jué)得未來(lái)房地產(chǎn)股票走勢如何？是區域性地產(chǎn)股機會(huì )大，還是全國性地產(chǎn)股的投資機會(huì )大？

　　李少明：預計在二季度，房地產(chǎn)板塊仍有超額的受益，維持“看好”評級。應該說(shuō)整個(gè)行業(yè)都存在著(zhù)投資機會(huì )，這個(gè)沒(méi)有明顯的區分。我們推薦3大經(jīng)濟圈內的上市公司。

　　機會(huì )集中于4類(lèi)公司

　　NBD：對于投資者來(lái)說(shuō)，現在買(mǎi)房與房地產(chǎn)股，哪個(gè)更劃算？

　　金巖石：從短期看，房市會(huì )出現漲跌互現的情況，上半年可以買(mǎi)股票；但從長(cháng)期趨勢看，下半年應該是買(mǎi)房的好時(shí)機。這是因為從去年的金融危機開(kāi)始，房地產(chǎn)商的投資幾乎停止，未來(lái)樓市供給肯定下降，而國家的流動(dòng)性注入仍未停止，樓市長(cháng)期上漲的趨勢不變。并且，股市和樓市之間還存在一定的互動(dòng)關(guān)系，即股市的上漲會(huì )對樓市有所觸動(dòng)，一季度出現的樓市“小陽(yáng)春”行情就是這種互動(dòng)的體現。

　　魯政委：至于投資者如何把握投資？歸根結底要看自己的實(shí)力，房地產(chǎn)屬于自有投資，本身有杠桿效應，只付20%~30%就可以拿到，如果長(cháng)期投資的話(huà)，在中國經(jīng)濟發(fā)展的大背景下肯定是穩健的選擇。但是買(mǎi)賣(mài)房子的成本比較高，買(mǎi)房子和賣(mài)房子都不容易，相對來(lái)講買(mǎi)房地產(chǎn)股只需要電腦操作就可以了，兩者的區別還是比較大。

　　李少明撰寫(xiě)報告認為，房地產(chǎn)板塊的機會(huì )集中于4類(lèi)公司：快速開(kāi)發(fā)型公司，快速開(kāi)發(fā)帶來(lái)業(yè)績(jì)持續高增長(cháng)；資源型公司，在行業(yè)轉好下業(yè)績(jì)可望快速釋放；布局土地稀缺區域型公司；注資型公司，存在被母公司或地方政府注資的利好。