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　　國內概況

　　4月樓市持續回暖 5月“地王”再現

　　數據顯示，今年一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖的勢頭非常強勁，盡管4月份各地樓市成交走勢有所分化，但是回暖的趨勢還在持續。更值得注意的是，伴隨著(zhù)銷(xiāo)售回暖的持續，房?jì)r(jià)也開(kāi)始有所回升。

　　進(jìn)入5月份之后，市場(chǎng)的最大看點(diǎn)則是土地市場(chǎng)的回暖和“地王”的再次出現。原溫州長(cháng)運集團有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價(jià)格，成為了今年到目前為止的“單價(jià)地王”；大連金賽置地有限公司以37.48億的總價(jià)拿下大連高新區廟嶺村紅凌路兩側7宗地塊，成為了當月總價(jià)“地王”。

　　有觀(guān)點(diǎn)認為，當企業(yè)拿地意愿開(kāi)始上升時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)應該開(kāi)始脫離底部了。不過(guò)也有人認為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”只是暫時(shí)的現象，并不能代表其發(fā)展的總趨勢。

　　樓市一季度已見(jiàn)底？

　　NBD：今年前幾個(gè)月各種紅火的數據，能否說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)底了？還是只是曇花一現？

　　李少明：房地產(chǎn)市場(chǎng)整體在一季度時(shí)已經(jīng)見(jiàn)底了，可以從三方面進(jìn)行說(shuō)明。行業(yè)投資增速方面一季度已經(jīng)見(jiàn)底，銷(xiāo)售方面從去年9月份見(jiàn)底，而成交價(jià)格在今年一季度時(shí)也看到了底部的跡象。

　　金巖石：房地產(chǎn)市場(chǎng)近期銷(xiāo)售出現了明顯放量的情況，但總體價(jià)格下跌，這主要是因為投資者是純粹的消費需求，也就是小戶(hù)型、二手房等銷(xiāo)售的上漲是剛性需求的顯現。小戶(hù)型和二手房出現了10%的上漲，并不能確立整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升，業(yè)界在這個(gè)問(wèn)題上出現了嚴重的多空分歧。

　　從房地產(chǎn)投資的角度看，市場(chǎng)肯定是有機會(huì )的，但是市場(chǎng)還會(huì )有進(jìn)一步放量觸底的可能，上漲和下跌的概率等同。但如果你從長(cháng)期的時(shí)間來(lái)看，肯定是上升的。

　　總的來(lái)說(shuō)，城市當中的優(yōu)質(zhì)、中心區域已經(jīng)出現了見(jiàn)底的跡象，比如城市中心樓盤(pán)、水岸和交通熱點(diǎn)區域樓盤(pán)等，這部分地區價(jià)格會(huì )比較穩定，在此之外的周邊區域將會(huì )漲跌互現。

　　去庫存化進(jìn)行中

　　NBD：既然房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，之前去庫存化的趨勢現在又是一個(gè)怎么樣的狀況呢？

　　李少明：去庫存化一直在進(jìn)行之中，現在是否結束了去庫存化的趨勢還很難講。

　　魯政委：此前市場(chǎng)都說(shuō)一季度開(kāi)發(fā)商的去庫存化效果顯著(zhù)，有消息說(shuō)是從18個(gè)月降到了12個(gè)月，對此我們應保持一定的懷疑。

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)只有3、4月份比較活躍，而1、2月份可以說(shuō)非常平淡。將這幾個(gè)月的銷(xiāo)售程度拉平看來(lái)，在遠遠不如前期的購買(mǎi)熱情下，市場(chǎng)怎么會(huì )在短短時(shí)間內就出現了原來(lái)半年銷(xiāo)售量庫存的下降？

　　如果這有這樣的數據，那么肯定是“調整了分子或者分母”。調整分子意味著(zhù)統計數據者認為市場(chǎng)銷(xiāo)售的效果比較好，調整分母意味著(zhù)統計數據者認為市場(chǎng)存量沒(méi)有預期那么高，但這個(gè)數據本身的可信度需要受到質(zhì)疑。

　　資金壓力開(kāi)發(fā)商緊繃的資金鏈有所緩解

　　截至今年一季度的統計數據顯示，房地產(chǎn)行業(yè)全部資金來(lái)源同比增長(cháng)9.15%，其中自籌資金、國內貸款、定金(預收款)分別同比增長(cháng)了13.14%、8.01%、1.59%。

　　對此，有券商研究指出，這說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商資金主要還是依賴(lài)于自籌資金。不過(guò)值得注意的是，由于銷(xiāo)售情況回暖，房地產(chǎn)企業(yè)預售款出現了正增長(cháng)，并且國內貸款與預收款的同比增速走出了拐點(diǎn)。

　　這一點(diǎn)至關(guān)重要。一季度末扣除預收賬款后，房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司的負債率和凈負債率分別比2008年末下降0.7和2.3個(gè)百分點(diǎn)。這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商回籠資金的力度在不斷增加，其緊繃的資金鏈壓力有所緩解。