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　　前景展望

　　房產(chǎn)市場(chǎng)“脆弱”回暖標準將變化

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好，不過(guò)也有較為悲觀(guān)的觀(guān)點(diǎn)，認為在行業(yè)調整時(shí)期，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢還不是很明確，開(kāi)發(fā)商在投資上相當謹慎，目前主要以去庫存化回籠資金為主。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)包宗華則提出要理性分析房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。他認為目前這種以投資需求為主的市場(chǎng)具有“脆弱性”，只要出現房?jì)r(jià)下降或下降預期，投資者就會(huì )持幣觀(guān)望而造成市場(chǎng)低迷。2008年的實(shí)際情況就證明了這一點(diǎn)。

　　“新政”改變住房供應結構

　　NBD：那您怎么看待和分析當前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢呢？

　　包宗華：分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢需要考慮我國 “新政”的變化。2006年及其以前，我國每年的住房建設總量中，經(jīng)濟適用房占4%～6%，廉租屋不到1%，絕大部分是商品房。此前存在的問(wèn)題是房?jì)r(jià)過(guò)高、大套型住房比重過(guò)大和建設規模過(guò)大。買(mǎi)得起大套型高價(jià)位住宅的主要是高收入者。

　　實(shí)際情況是，高收入者絕大多數已經(jīng)擁有了住房，一個(gè)人擁有4套住房的現象屢見(jiàn)不鮮，而他們不一定長(cháng)期居住，這就造成了浪費。而中低收入人群卻買(mǎi)不起房。

　　今年以來(lái)，相關(guān)部門(mén)緊緊抓住了中央注入重資建設保障性住房的機會(huì )，新建經(jīng)濟適用住房130萬(wàn)套，下力氣解決260萬(wàn)戶(hù)低收入者和80萬(wàn)戶(hù)其他困難家庭的住房問(wèn)題。如果這一“新政”能夠得以貫徹實(shí)施的話(huà)，我國住房供應結構將發(fā)生重大變化。

　　NBD：那就是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的標準應該發(fā)生改變？

　　包宗華：是的。如果還有人把前幾年的商品房建設量作為分析市場(chǎng)是否“回暖”的標準的話(huà)，我覺(jué)得是不科學(xué)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化的過(guò)程一直持續著(zhù)，有專(zhuān)家認為減少房地產(chǎn)庫存的唯一方法是降低價(jià)格。

　　政府應控制房?jì)r(jià)水平

　　NBD：您覺(jué)得目前房?jì)r(jià)怎么樣？

　　包宗華：現在是中低收入人群依然買(mǎi)不起房。2005年我家對面的樓盤(pán)是每平方米7000元，2008年成為了每平方米20000元。

　　從收入上講，收入水平增長(cháng)最快的是高收入者，超過(guò)了房?jì)r(jià)上漲的速度，特別是金融行業(yè)表現更為明顯。高收入者的“高層”，每年富余的收入就能多買(mǎi)幾套住房；高收入者的“中層”，則具有在10年內多買(mǎi)幾套住房的能力；高收入者的“低層”，至少有能力在10年內多買(mǎi)1套住房。而中低收入人群收入水平的增速遠遠低于房?jì)r(jià)的上漲。

　　我知道的一個(gè)城市，建設了2000多套經(jīng)濟適用房，售價(jià)規定的也是當地房?jì)r(jià)的70%，但是依舊銷(xiāo)售不出去。為什么呢？歸根結底是老百姓買(mǎi)不起。所以政府應該根據中低收入者的住房需求，控制房?jì)r(jià)的上漲和下降水平，以滿(mǎn)足中低收收入者的實(shí)際住房需要，以達到穩定市場(chǎng)、持續發(fā)展的目的。

　　魯政委：目前市場(chǎng)上有一種看法認為，房地產(chǎn)價(jià)格直接影響經(jīng)濟，甚至認為只要房地產(chǎn)價(jià)格上漲了經(jīng)濟就復蘇了，這其實(shí)是錯誤的。房市企穩并不意味著(zhù)經(jīng)濟見(jiàn)底，宏觀(guān)經(jīng)濟不好也不意味著(zhù)房市不好。降價(jià)肯定能夠去庫存，但是未必只有降價(jià)才是去庫存的唯一方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)靠預期的地方，不管是剛開(kāi)始大家像買(mǎi)白菜一樣的買(mǎi)房子，還是陡然間集體降溫，樓市幾乎成交絕跡，都說(shuō)明了預期的重要性——大家認為價(jià)格還會(huì )漲或者降。每經(jīng)記者 姜艷艷 馬超彥