買(mǎi)房時(shí)廣告中大力宣傳的社區會(huì )所，開(kāi)張后不僅全面對外營(yíng)業(yè)，連小區自己的業(yè)主想進(jìn)入都需交納高額費用。最近，當“京東最大運動(dòng)會(huì )所”——奧力萬(wàn)象新天店如期試營(yíng)業(yè)時(shí)，一部分小區業(yè)主發(fā)現，“我們被奧力用高價(jià)擋在了自己的會(huì )所門(mén)外！”
誰(shuí)的會(huì )所
以前看見(jiàn)別的小區有會(huì )所，王剛都覺(jué)得挺羨慕。面對現在奧力給出的單店單人將近4000元一年的報價(jià)，覺(jué)得自己簡(jiǎn)直是冤大頭。
王剛是萬(wàn)象新天的業(yè)主之一，5月19日,他和幾個(gè)業(yè)主組織了一個(gè)反對會(huì )所高價(jià)政策的簽名活動(dòng)，當天下午，有100多名業(yè)主趕來(lái)簽名并留下了聯(lián)系方式。
不少業(yè)主對購房時(shí)開(kāi)發(fā)商的宣傳印象深刻：“6500平方米的運動(dòng)會(huì )所，距CBD最近、京東規模最大的健康天地�！�
現在才知道，這一切不是免費的。這里的單人年卡3900多元，還有一種2008元用30次的卡，限三個(gè)月內用完。就是這個(gè)價(jià)格把小區業(yè)主擋在了會(huì )所門(mén)外。
4月24日，萬(wàn)象的部分業(yè)主在售樓處五樓會(huì )議室，與奧力就會(huì )員價(jià)格問(wèn)題進(jìn)行首次接觸。業(yè)主表示：奧力健身應給萬(wàn)象業(yè)主一定程度的優(yōu)惠。
然而，奧力認為，“公司都有自己的市場(chǎng)策略，都會(huì )根據自己的調研制定價(jià)格體系。奧力有制定自己價(jià)格的權利�！�
協(xié)商的結果讓業(yè)主失望。業(yè)主松濤疾呼：“公益性的設施變成了賺錢(qián)的場(chǎng)所，屬于業(yè)主共有產(chǎn)權的會(huì )所，已經(jīng)被別人不當處置�！�
更多的業(yè)主質(zhì)疑，是誰(shuí)將會(huì )所交給奧力處置？
對此，“管家”燕僑物業(yè)公司的郭經(jīng)理在電話(huà)中稱(chēng)：“是開(kāi)發(fā)商把會(huì )所租給奧力的，會(huì )所的產(chǎn)權和經(jīng)營(yíng)權都是開(kāi)發(fā)商的�！�
然而，業(yè)主們仍然質(zhì)疑這家隸屬開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司：“物權法里說(shuō)了，車(chē)庫和會(huì )所都是業(yè)主的�！�
權屬問(wèn)題要通過(guò)權證來(lái)確定
“法律并不規定某一類(lèi)的建筑物歸誰(shuí)�！敝袊嗣翊髮W(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心不認同某些說(shuō)法，“現在問(wèn)題的關(guān)鍵是要看權證在誰(shuí)的手里�！�
“小區會(huì )所的產(chǎn)權非常復雜�！笔婵尚姆治�，會(huì )所的歸屬有三種可能：會(huì )所屬于全體業(yè)主、開(kāi)發(fā)商或者政府。
被稱(chēng)作“維權專(zhuān)家”的舒可心發(fā)現，大多數業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的糾紛都源于權屬不清。
目前國內現有的商品住宅小區多數建有會(huì )所，其中絕大部分是開(kāi)發(fā)商用來(lái)售樓或展示形象的有力砝碼。業(yè)主們買(mǎi)房時(shí)會(huì )得到各種關(guān)于會(huì )所的美好承諾，但開(kāi)發(fā)商刻意忽略權屬問(wèn)題，造成實(shí)際使用中問(wèn)題頻發(fā)。
北京憶通律師事務(wù)所的畢文強律師就遇到過(guò)不少關(guān)于會(huì )所的官司，如承諾3000平方米的會(huì )所“縮水”為300平方米的,還有些會(huì )所被租給了餐館、歌舞廳等。
很多業(yè)主注意不到這些。一位二十多歲的年輕業(yè)主表示，買(mǎi)房子簽合同要簽100多個(gè)名，根本來(lái)不及細琢磨，即使有異議開(kāi)發(fā)商也會(huì )以“統一規定”為由拒絕更改。
在畢文強看來(lái)，中國的房屋從根本上處于供不應求的狀況，賣(mài)方市場(chǎng)的強大注定讓業(yè)主在房屋交易中處于弱勢。
物權法不能解決所有問(wèn)題
在會(huì )所之爭中，業(yè)主們提的最多的就是《物權法》。有意思的是，幾乎所有專(zhuān)家都沒(méi)有用這部即將實(shí)施的法律來(lái)解釋會(huì )所歸屬。
“按照最新的《物權法》草案，除非有明確約定，會(huì )所不可能歸業(yè)主所有�！敝袊嗣翊髮W(xué)法學(xué)院教授楊立新分析了《物權法》里有關(guān)會(huì )所的幾次修改。
被業(yè)主們反復引用的是《物權法》草案三審稿，當中明確提到“會(huì )所、車(chē)庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有�！�
但四審稿草案里關(guān)于“會(huì )所”的規定被完全刪去。一些業(yè)主認為，最新的八審草案中引入了“公共場(chǎng)所、公用設施”的概念，這里面理當包括會(huì )所。而楊立新將其闡釋為“運動(dòng)設施，綠地上的建筑物之類(lèi)，不包括會(huì )所”。
“我們的確擁有會(huì )所的產(chǎn)權，”萬(wàn)象新天的開(kāi)發(fā)商天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的法律顧問(wèn)嚴民表示，現在會(huì )所的產(chǎn)權證正在辦理當中。
楊立新認為，雖然法律并沒(méi)有規定，但從《物權法》精神上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的小區里有會(huì )所，宗旨就應該要為業(yè)主服務(wù)。如果經(jīng)營(yíng)中不能避免要向社會(huì )開(kāi)放，也可通過(guò)《合同法》、《消費者權益保護法》、《廣告法》多個(gè)法律協(xié)調配合來(lái)保護業(yè)主的權利。
事實(shí)上，小區很多業(yè)主提出了自己的擔心，來(lái)往車(chē)輛破壞了小區原有的安靜，外來(lái)人員進(jìn)出不能保障安全。
“雖未對會(huì )所提出具體規定，《物權法》仍有“相鄰權”一說(shuō)�！碑呂膹娺M(jìn)一步解釋?zhuān)骸俺藗鹘y的通水通電，噪音光線(xiàn)等，相鄰權的內涵也在不斷深入”
畢律師表示，如果會(huì )所對外經(jīng)營(yíng)影響了其他業(yè)主的生活，那即將實(shí)施的《物權法》有關(guān)相鄰權的規定將是業(yè)主維權的主要依據。
“物權法的出臺不能解決所有問(wèn)題，只相當于一個(gè)平臺�！边@位多年致力于房地產(chǎn)法律的律師將這一切比作是一個(gè)全新的游戲，《物權法》規定的是游戲方向——我們要保護自己的私有財產(chǎn)，要和公有財產(chǎn)處于一定的平等地位。在這場(chǎng)游戲里，持有私有財產(chǎn)的公民最終將是贏(yíng)家，但中間的細節要在實(shí)際中不斷調整。(白雪）
