聚德花苑又稱(chēng)大塘解困小區,是市住宅建設辦公室上世紀90年代規劃建設的經(jīng)濟適用房,按照規劃,小區擁有2.2萬(wàn)名居民。近一年來(lái),有關(guān)聚德花苑業(yè)主狀告政府各職能部門(mén)的消息不斷見(jiàn)諸媒體。自從去年底小區落成了一座9層高、帶太平間的醫療樓,這個(gè)解困小區的業(yè)主就和政府部門(mén)較上了勁,一告再告,屢敗屢戰,已經(jīng)有裁決的官司業(yè)主全部告敗,但是他們仍然信心滿(mǎn)滿(mǎn),認為“越來(lái)越接近真相”。
日前,記者對小區進(jìn)行了深入探訪(fǎng),發(fā)現自1999年以來(lái),該小區維權不斷,在大大小小的維權斗爭中,業(yè)主們逐漸形成了如今的思維方式,小區內也形成了相對固定的一個(gè)維權小集體,沒(méi)有明確的領(lǐng)導者,也沒(méi)有固定的資金來(lái)源,卻也從來(lái)沒(méi)有人離開(kāi)過(guò)。他們互稱(chēng)“戰友”,共同維權。
5月18日,打完跟市住建辦(海珠區衛生局為第三人)的官司后,葉山(化名)疲憊卻滿(mǎn)懷信心地說(shuō),“情況越來(lái)越明了了”。作為其他業(yè)主的“御用”委托代理人,聚德花苑業(yè)主葉山這個(gè)月已經(jīng)打了3次官司。
5月29日下午,葉山在越秀法院領(lǐng)到一份裁決書(shū)。針對最近開(kāi)庭的《移交書(shū)》一案,法院認為,市住建辦與海珠區衛生局簽訂《移交書(shū)》、將9層醫療樓產(chǎn)權移交的行為是一種民事法律行為,不屬于行政訴訟案的受案范圍,駁回了業(yè)主的起訴。葉山說(shuō),接下來(lái)業(yè)主會(huì )向法院遞交民事訴狀,繼續就《移交書(shū)》打官司。
醫療樓變大 眾業(yè)主堵心
“要通過(guò)打官司讓證據一步一步浮出水面”
2005年底,聚德花苑的業(yè)主發(fā)現,小區內在建的衛生院越建越高,已經(jīng)從3層迅速變成了9層。業(yè)主蕭先生回憶,大樓基本落成后,陸陸續續有單位進(jìn)來(lái)驗收,某日他記下了一輛車(chē)的車(chē)牌,查詢(xún)后得知,這是復大腫瘤醫院的車(chē)。消息迅速在小區傳開(kāi)來(lái),業(yè)主們開(kāi)始關(guān)注這棟大樓,并擔心由此會(huì )帶來(lái)污染、輻射等一系列麻煩,尤其是醫療樓還帶了一個(gè)太平間,這讓一些業(yè)主覺(jué)得“晦氣”。
回憶起當初購房時(shí)的情況,業(yè)主們發(fā)現這棟醫療樓已經(jīng)改變了早在1993年作出的規劃,當時(shí)規劃的小區公建配套衛生院用地面積只有1000m2,建筑面積2000m2,如今這個(gè)大樓用地面積擴大了2倍多,建筑面積過(guò)萬(wàn)平方米。業(yè)主們越來(lái)越擔心這會(huì )損害自己的權益,他們首先想到信訪(fǎng),但是相關(guān)部門(mén)說(shuō)該樓是有規劃許可證的。盡管當初購買(mǎi)的是解困房,享受過(guò)政府的優(yōu)惠政策,在走訪(fǎng)多個(gè)部門(mén)無(wú)果后,業(yè)主們還是選擇了訴訟。
2006年7月5日,聚德花苑業(yè)主鄧漢與廣州市衛生局對簿公堂,要求其撤銷(xiāo)1998年向海珠區衛生局作出的《關(guān)于大塘解困小區衛生院建設問(wèn)題的批復》。鄧漢認為,根據經(jīng)濟適用房的相關(guān)法律法規,解困小區非經(jīng)營(yíng)性、非營(yíng)利性公用配套設施的建設費是構成房?jì)r(jià)的因素,因此業(yè)主們對小區內的公用配套設施具有共有權利。廣州市衛生局作出批復同意海珠區衛生局興建小區衛生院,而海珠區衛生局又與復大腫瘤醫院合作設立腫瘤醫院,這侵犯了業(yè)主作為共有人的合法權益,而且改變規劃后的醫院影響了業(yè)主的健康權以及房屋的通風(fēng)、采光。
對此,市衛生局答辯說(shuō),該批復只是指導意見(jiàn),并非行政訴訟法的受案范圍;而且業(yè)主與這個(gè)批復沒(méi)有法律上的利害關(guān)系,沒(méi)有訴訟主體資格;且批復作出至訴訟時(shí)已經(jīng)8年,超過(guò)了法定5年的訴訟期限。市衛生局要求法院駁回起訴,7月5日的庭審辯論十分激烈,全城媒體對此事進(jìn)行了報道。
8月15日,越秀區人民法院作出一審裁定,認為海珠區衛生局已經(jīng)取得醫療樓的房產(chǎn)證,業(yè)主不能主張對其擁有共有權利,并以超過(guò)5年訴訟時(shí)效為由駁回起訴。宣讀裁定書(shū)時(shí),旁聽(tīng)業(yè)主群情激憤,當即表示上訴,并宣布已將另一行政部門(mén)——廣州市規劃局告上法院,相關(guān)業(yè)主在法院門(mén)前告訴記者,由于無(wú)法查閱到行政部門(mén)關(guān)于該醫療樓的各種批文,要通過(guò)打官司讓證據一步一步浮出水面。
9月26日狀告規劃局非法批建的案子公開(kāi)開(kāi)庭,業(yè)主要求市規劃局撤銷(xiāo)其1999年對醫療樓作出的穗城規南片建字【1995】第294號《建設工程規劃許可證》。10月底,越秀法院同樣以超過(guò)5年訴訟時(shí)效為由駁回業(yè)主起訴。
為此事業(yè)主做出的努力遠不止于此。在此之前的9月5日,業(yè)主劉志明夫婦已經(jīng)狀告市規劃局(越秀區正骨醫院為第三人),認為醫療樓在規劃局的《建設工程報建審核書(shū)》中為正骨醫院大塘分院(市衛生部門(mén)一度批準由正骨醫院來(lái)建設該衛生院,后轉由海珠區衛生局建設),在此份報建審核書(shū)中將醫院的面積擴大了幾倍,占用了業(yè)主的共有綠化用地。業(yè)主們表示,這份報建審核書(shū)正是在此前的官司中由行政部門(mén)提交給法院的證據之一。10月17日,越秀法院以該案不屬于行政訴訟的受案范圍駁回了業(yè)主的起訴。
11月,業(yè)主丁佩民夫婦狀告廣州市國土房管局,要求撤銷(xiāo)對涉案醫療樓作出的房地產(chǎn)權證。12月,海珠區人民法院以業(yè)主無(wú)證據證明自己對衛生院有共有權利為由駁回起訴……今年,業(yè)主又狀告了市疾病控制中心、市城管支隊、市住宅建設辦公室!
從去年7月圍繞醫療樓的第一場(chǎng)官司至今,以不同住戶(hù)的名義,聚德花苑業(yè)主相繼狀告了8個(gè)政府部門(mén)(其中一些部門(mén)以第三人身份出庭)對簿公堂,打了十幾場(chǎng)官司。目前業(yè)主已經(jīng)收到了9份法院的裁決書(shū),全部敗訴。參與維權的業(yè)主說(shuō),最初他們也沒(méi)想到要打這么久的官司,但是越打越覺(jué)得接近真相,所以就一直告了下去。
管理費上漲 與物管死磕
“告物業(yè)公司有的人說(shuō)我們不自量力,但我們告到他走人”
醫療樓的官司,在聚德花苑業(yè)主的維權史上只不過(guò)是最新的一筆。記者調查發(fā)現,該小區業(yè)主維權已非一朝一夕,前前后后他們已經(jīng)打了上百場(chǎng)官司,小區內也早已形成了一個(gè)相對固定的維權小團體。
1999年,經(jīng)申請葉山在聚德花苑購得一套解困房,入住不久就發(fā)現小區的物業(yè)管理費越漲越高,從最初的1.5元/平方米一直漲到1.9元/平方米(不包括公共電費)!皾q到一塊九時(shí)我就不交費了”,葉山說(shuō),那是1999年10月,第二年他因拖欠物管費遭到物業(yè)公司(廣州市大塘物業(yè)管理公司)的起訴。葉山發(fā)現,陸續被告的有近百戶(hù)業(yè)主,業(yè)主們說(shuō),被物業(yè)公司起訴的多是樓長(cháng),這在聚德花苑相當于業(yè)主代表。如今,存放在葉山手上的相關(guān)裁定書(shū)、調解書(shū)已有74份之多。
由于物價(jià)局曾經(jīng)下發(fā)過(guò)3個(gè)文件,對物業(yè)費的收費標準進(jìn)行指導,遭到起訴的業(yè)主們又將物價(jià)局告上了法庭!按蛐姓偎緩哪菚r(shí)就開(kāi)始了”,葉山回憶,他一個(gè)人就分3次起訴物價(jià)局,一審二審共經(jīng)歷了6場(chǎng)官司,耗時(shí)一年,結果是全部敗訴。葉山認為,物價(jià)局穗價(jià)函【1998】198號、穗價(jià)函【1999】191號和穗價(jià)函【2000】8號文定價(jià)錯誤,侵害了消費者利益。對此,法院裁定認為物價(jià)局的指導價(jià)不具有強制性,業(yè)主不能以此為由狀告物價(jià)局。
2002年10月,業(yè)主黃瑞蓮也因為物業(yè)費問(wèn)題狀告物價(jià)局,結局同樣是敗訴。判決下來(lái)之后的2004年6月21日,市物價(jià)局向信訪(fǎng)業(yè)主回復說(shuō),聚德花苑的物管費標準應該由業(yè)主和物管企業(yè)在合同中約定,物價(jià)局已于6月8日對聚德花苑物業(yè)管理處明碼標價(jià)行為不規范進(jìn)行了處理。12月13日,廣州市物價(jià)局下發(fā)文件讓物業(yè)公司和業(yè)主自行協(xié)商解決此事。
回憶起這次“斗爭”,一些業(yè)主說(shuō),“盡管我們沒(méi)有贏(yíng)都是輸,但最終結果還是好的”,2004年3月20日,舊的物業(yè)公司走了,小區里來(lái)了新物業(yè)公司——棠苑物業(yè)公司,物業(yè)費也有較大下調——高層住戶(hù)從1.9元/m2降到1元/m2,低層用戶(hù)由0.55元/m2降到0.4元/m2。
與物價(jià)局打官司期間,業(yè)主藍淑淇與大塘物業(yè)公司的官司取得了小小勝利。業(yè)主稱(chēng),每戶(hù)人家購房時(shí)都預交了防盜網(wǎng)制造費、單元防盜門(mén)費、樓宇公用電控防盜門(mén)費等合計2000多元,物業(yè)公司交付的上述設施價(jià)值遠低于業(yè)主交的錢(qián),要求物業(yè)公司退回欠款。次年4月,法院判處物業(yè)公司退還200余元給業(yè)主藍淑淇。據介紹,其余打官司的十幾戶(hù)業(yè)主也獲得了退款。雖然退款數目與業(yè)主要求的相去甚遠,但官司始終是贏(yíng)了,而這也是他們唯一勝訴的民事案件。
在維權上至今仍十分活躍的幾位業(yè)主承認,這場(chǎng)斗爭的勝利為后來(lái)的維權埋下伏筆!拔覀兏嫖飿I(yè)公司,有的人說(shuō)我們不自量力,但是我們告到他走人”,業(yè)主何柱石說(shuō),“如果我們放棄發(fā)言權,誰(shuí)替我們發(fā)言呢?”
唯一勝訴的行政案
“雖然認定了批復錯誤,但業(yè)主們自己想成立的業(yè)委會(huì )卻始終沒(méi)能成立”
穿插其間的還有一場(chǎng)業(yè)主與市國土房管局的行政訴訟案,這場(chǎng)官司也是至今為止業(yè)主在維權中唯一勝訴的行政案,該案與小區業(yè)委會(huì )的成立密切相關(guān)。1999年10月23日,市國土房管局作出了《關(guān)于聚德花苑第一屆業(yè)主委員會(huì )申請備案的批復》,“同意”聚德花苑成立第一屆業(yè)委會(huì ),并列出了10名委員的姓名。正是這份批復,讓國土房管局坐上了被告席。
據了解,1999年小區曾召開(kāi)過(guò)首屆業(yè)主大會(huì ),至今小區的公告欄還有這次大會(huì )時(shí)形成的公約。但是,葉山等業(yè)主說(shuō),第一屆業(yè)委會(huì )根本就不合法。2002年4月15日,房管局向聚德花苑業(yè)主發(fā)出通知,安排關(guān)于成立業(yè)委會(huì )換屆選舉籌備小組的事項。9月6日,業(yè)主陳英祥以批復不合法為由起訴房管局,20日,越秀法院公開(kāi)庭審,葉山和另一名業(yè)主黃茂發(fā)作為業(yè)主方委托代理人出庭。陳英祥認為,聚德花苑從來(lái)沒(méi)召開(kāi)過(guò)半數以上業(yè)主出席的業(yè)主大會(huì ),首屆業(yè)委會(huì )選舉違反了法定程序和要求,國土房管局不應“同意”其成立,要求撤銷(xiāo)這一批復。
國土局辯稱(chēng)《批復》僅僅是備案,不具備行政強制力,且已過(guò)訴訟時(shí)效。當年10月17日,越秀法院一審認為,法律、法規沒(méi)有授權房管局是否同意業(yè)主委員會(huì )成立的職權,其作出的《批復》于法無(wú)據。判決《批復》錯誤,應當予以撤銷(xiāo),國土局沒(méi)有上訴,11月2日,該份判決生效。
雖然認定了批復錯誤,但是這批業(yè)主自己想成立的業(yè)委會(huì )卻始終沒(méi)能成立,包括葉山在內的五人籌備組目前也名存實(shí)停。葉山強調,他們這個(gè)籌備組是經(jīng)過(guò)了國土房管局備案,得到過(guò)市住建辦同意的。
近4年過(guò)去了,新的業(yè)委會(huì )始終未能成立,更談不上召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。葉山說(shuō),這其中有很多原因,主要是和大塘物業(yè)公司的糾紛,因為物業(yè)費而牽扯的很多官司都還沒(méi)有了結,一些遭到起訴的樓長(cháng)因為不堪其擾都漸漸退出,有些人甚至搬離了小區,連房子都賣(mài)了。
據籌備組統計,當時(shí)小區8成住宅樓都有業(yè)主代表,他們稱(chēng)之為樓長(cháng),至今葉山還記得,那時(shí)一共有108個(gè)樓梯,每個(gè)樓梯配備一個(gè)樓長(cháng),而今最多只有4成的樓長(cháng)了!爱敃r(shí)的選舉很困難,要挨家挨戶(hù)去讓人投票”,同時(shí),房管局對業(yè)主的資料審核也十分嚴格,要詳細登記很多資料,有些人望而卻步了!盎I備組成立這么多年,幾乎停止了工作”,葉山說(shuō),大約一年前,籌備組的活動(dòng)經(jīng)費也退給了成員,這些經(jīng)費是5個(gè)成員每人自掏腰包拿出來(lái)的。但是,后來(lái)一直熱衷維權的業(yè)主有約半數是當時(shí)的業(yè)委會(huì )候選人。
草根階層“久病成醫”
“并不是哪一個(gè)人的功勞,是集體的智慧”
歷時(shí)7年的這三次維權讓一些業(yè)主慢慢凝聚到一起。陳英祥說(shuō),其實(shí)他們就是在“大榕樹(shù)下”走到一起的!按箝艠(shù)”并非真的存在,而是指一種結識方式,在農村,鄰居們都喜歡聚集在大榕樹(shù)下聊天!拔覀冞@十幾個(gè)人就是從聊天開(kāi)始走到一起的,一開(kāi)始大家都不認識”,陳英祥說(shuō),在小區的綠化帶和大排檔,一些業(yè)主經(jīng)常聚集在一起討論小區內的事務(wù)。約在2000年左右,這個(gè)議事群體的成員開(kāi)始相對固定下來(lái),有十幾名業(yè)主經(jīng)常參與,集中在40-60歲的年齡段;旧厦看尉S權行動(dòng)之前,他們都會(huì )在一起進(jìn)行討論,“并不是哪一個(gè)人的功勞,是集體的智慧”,一直作為訴訟代理人的葉山一再強調。
葉山說(shuō),在經(jīng)費上,很多業(yè)主都提出要捐款,但是大家商量了之后一致決定不收錢(qián)!凹偃缡樟隋X(qián)就要做賬,要公開(kāi)收支,有那個(gè)精力還不如做正經(jīng)事”。打官司前,每次都有業(yè)主站出來(lái)說(shuō),“這場(chǎng)官司算我的”,然后拿100元錢(qián)出來(lái)起訴,但是也有可能因為種種原因借用其他業(yè)主的名義!斑@樣我只需要對幾個(gè)人負責,如果我募捐,就要向廣大業(yè)主負責”,葉山說(shuō),而且人多了意見(jiàn)很難統一,很多精力都要耗費在解釋上。
“我們目標一致,意見(jiàn)不統一也沒(méi)所謂,不被采納的話(huà)就當沒(méi)說(shuō)過(guò)”,業(yè)主何柱石滿(mǎn)不在乎地說(shuō)。從2000年至今,這十幾名業(yè)主幾乎沒(méi)有人離開(kāi)過(guò),只要有時(shí)間都會(huì )參加討論。陳英祥在番禺做工,經(jīng)常不在小區,對于這樣的業(yè)主,他們就通過(guò)打電話(huà)和發(fā)郵件來(lái)征求意見(jiàn)。葉山說(shuō),每次起訴書(shū)和答辯狀都是先發(fā)給業(yè)主們看,然后才定稿交給法院,一場(chǎng)官司最少要花半個(gè)月準備。
為什么會(huì )在打官司這條路上走得這么遠?一業(yè)主脫口而出:這是久病成醫,一邊干一邊學(xué)。他說(shuō),一開(kāi)始什么都不懂,也很怕惹上官司,這群維權業(yè)主里并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)學(xué)法律的,作為代理人的葉山也就是大專(zhuān)文憑,“走到哪一步就看哪一步的法律條文”,然后一起討論應該怎樣打官司。多名業(yè)主表示,每次訴訟之前都先到相關(guān)單位進(jìn)行過(guò)書(shū)面信訪(fǎng),并且一定要讓對方簽收,問(wèn)題解決不了才上法院。業(yè)主說(shuō),小區的居民都比較理性,基本沒(méi)有暴力沖突發(fā)生,“醫療樓意見(jiàn)這么大,但是你去看看,玻璃都沒(méi)爛過(guò)一塊”。
在向相關(guān)部門(mén)反映的過(guò)程中,業(yè)主們發(fā)現了證據的重要性,“但我們是草根階層,拿不到那些政府部門(mén)的批文”,陳英祥說(shuō),我們只有通過(guò)訴訟拿證據,在訴訟的過(guò)程中拿到的材料越來(lái)越多,慢慢就形成了這種思維。業(yè)主們說(shuō),最高興的是拿到的規劃局的328號文,那是最初的規劃,小區的衛生院只有1000m2,這份文件是業(yè)主申請了近一年,花了400元錢(qián)從檔案部門(mén)復印來(lái)的。
維權既是為了維護自身利益,也是為了維護法律尊嚴,有業(yè)主甚至將這一系列官司稱(chēng)為“護法”。對于判決最終是否有利于自己,業(yè)主們顯得有點(diǎn)信心不足,目前的十幾場(chǎng)官司中,業(yè)主已經(jīng)收到了一審二審共9份裁決書(shū),全部敗訴。但是他們認為自己拿到了非常多的有利證據,“如果最后通過(guò)法律途徑都無(wú)法解決的話(huà),我們只有拿著(zhù)這些證據和材料去找更高一級的法院和政府”。
除醫療樓維權外,最近的一次維權是小區內的挖電纜事件。這次沒(méi)有鬧到上公堂的地步,因為業(yè)主們如愿以?xún)數仄仁故┕挝粚㈦娎|遷出了小區。2005年初,南方電力集團一分公司在小區內鋪設11萬(wàn)伏的高壓電纜,遭到小區居民強烈反對。1月23日,住建辦向住戶(hù)發(fā)出公告,說(shuō)明該工程已經(jīng)取得相關(guān)施工許可,“聚德花苑的土地為國家所有,且小區為解困、經(jīng)濟適用房建設用地,享受?chē)矣謺?huì )政策,應當服從國家的建設需要”,并稱(chēng)若無(wú)端阻撓,“法律后果自負”。
但是業(yè)主們對此并未理睬。直到6月份業(yè)主們還在盡力阻止施工!斑@件事情上老林出了不少力”,葉山說(shuō)。老林指的是林杰忠,61歲已滿(mǎn)頭白發(fā)的他是較早搬到小區的住戶(hù)之一。林杰忠說(shuō),這是我們自己的小區,我們有70年的土地使用權,規劃里也沒(méi)說(shuō)電纜要從小區內經(jīng)過(guò),因此“堅決不能讓他開(kāi)工”。業(yè)主們采取的方法是阻撓施工,人多的時(shí)候有上百業(yè)主集體上陣,經(jīng)過(guò)持久的拉鋸,最終電纜還是從小區“遷出去了”。
接連不斷的官司會(huì )不會(huì )影響小區的房?jì)r(jià)?有業(yè)主說(shuō),維權不僅沒(méi)有讓小區聲名狼藉,房?jì)r(jià)下跌,反而讓人知道這里有一幫維權的人,認為住進(jìn)來(lái)放心,“反正住到哪里都可能碰到問(wèn)題”。不過(guò)葉山說(shuō),由于小區是經(jīng)濟適用房,也有業(yè)主認為告政府是“忘恩負義”,好在也沒(méi)有人上來(lái)阻撓他們的工作。
憑著(zhù)堅定的信念,屢告屢敗的業(yè)主仍在屢敗屢告。去年底醫療樓外建起了圍墻,一直有工人在此活動(dòng),但是該樓也一直沒(méi)有投入使用。維權業(yè)主們仍時(shí)常坐在醫療樓附近的大排檔前討論維權事宜,他們猜測,或許很快這樓就要開(kāi)始內部裝修了。漫長(cháng)的訴訟之路會(huì )通向哪里?他們說(shuō),“訴訟的路還是要走,互相矛盾的東西會(huì )越來(lái)越清晰”。
觀(guān)察
執著(zhù)背后是信念
像聚德花苑業(yè)主這樣漫長(cháng)而執著(zhù)的維權經(jīng)歷是罕見(jiàn)的,他們?yōu)楹文軋猿值眠@么久?記者了解到,業(yè)主們將其歸結于以下幾點(diǎn):
1、相對穩定的維權團體:成員有著(zhù)共同的目標和頑強的意志,彼此之間有著(zhù)充分的、良好的溝通。
2、團體內共同認可的明確信念:通過(guò)打官司,可以了解到更多真相,可以取得更多以平民身份無(wú)法取得的證據,這些證據的取得又可以為進(jìn)一步的維權提供基礎。
3、小區業(yè)主的理性態(tài)度:堅持合法維權,基本沒(méi)有暴力沖突發(fā)生。
4、維權資金的有效管理:不廣泛募捐,而是每場(chǎng)官司由少數業(yè)主出資,這樣可以避免“做賬”等繁雜事務(wù),也避免人多了意見(jiàn)的分歧。
印象
永遠的委托代理人
作為歷次官司的代理人,葉山的手上已經(jīng)累積了幾大袋的材料,有業(yè)主開(kāi)玩笑說(shuō),以后他可以去做律師了。而實(shí)際上,他根本沒(méi)學(xué)過(guò)法律,只拿過(guò)大專(zhuān)文憑。當記者問(wèn)及為何每次都穿同一件白色T恤出庭時(shí),他笑笑說(shuō)“那是我的戰袍”。
自入住小區以來(lái),他就一直參與維權,“精神上緊張了幾年了”。葉山坦言,每次開(kāi)庭前兩三天,自己都睡不好。這一年來(lái),葉山憔悴了不少,他似乎也并不介意,跛著(zhù)腳上庭的他說(shuō),“反正我也老了”。其實(shí)他并不算老,剛滿(mǎn)52歲。采訪(fǎng)時(shí),他一再要求不出真名,強調所有的一切都是業(yè)主的集體智慧。(徐艷)