限價(jià)房 掙脫烏托邦式夢(mèng)魘
近期備受關(guān)注的限價(jià)房提法，核心政策口徑來(lái)源于5月29日公布的九部委《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，其中第六條稱(chēng)，“土地的供應應在限套型、限房?jì)r(jià)的基礎上，采取競地價(jià)、競房?jì)r(jià)的辦法，以招標方式確定開(kāi)發(fā)建設單位�！币浴氨ＷC中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應�！�
此后的4個(gè)月，在各地落實(shí)保障類(lèi)住房供應計劃的各種文件中，限價(jià)房提法不絕于耳，北京、廣州、武漢等城市率先響應。
但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不成熟，政府在這一領(lǐng)域的調控經(jīng)驗仍顯不足的情況下，也許每一個(gè)政策的出臺總會(huì )遇到理想與現實(shí)的矛盾。當限價(jià)房進(jìn)入實(shí)際操作階段時(shí)，很多城市的問(wèn)題開(kāi)始暴露。
人們不禁疑惑，究竟是什么在阻止限價(jià)房入市的腳步？
創(chuàng )新總有風(fēng)險
著(zhù)名房地產(chǎn)評論專(zhuān)家易憲容稱(chēng)，廣大市民有支付能力的房?jì)r(jià)是和諧社會(huì )的核心之一，在以住房結構調整為核心的此輪房地產(chǎn)宏觀(guān)調控中，為了保證大多數人民群眾的住房需求，中央確在試圖通過(guò)各種方式提高保障類(lèi)供房的比例，以拉近房?jì)r(jià)與支付能力的差距。而其中，限地價(jià)、限房?jì)r(jià)被認為是又一創(chuàng )新之舉。
專(zhuān)家介紹，限價(jià)房是指在土地招投標過(guò)程中將房?jì)r(jià)一并約定，使房?jì)r(jià)承諾成為開(kāi)發(fā)商競得土地的參考標準之一，以避免后期開(kāi)發(fā)商任意隨行定價(jià)，最終確保房?jì)r(jià)與廣大眾多的支付能力相當。
資料顯示，其實(shí)早在宏觀(guān)調控之前，寧波、青島等城市就已經(jīng)在建設限價(jià)商品房，北京也在今年初提出限價(jià)房計劃，但是，隨后的發(fā)展并不盡如人意。北京原定的6塊限價(jià)房用地推遲供應，廣州的限價(jià)房用地因為所限房?jì)r(jià)擬高出目前市場(chǎng)均價(jià)1000元而倍受置疑。
三大難題待解
對于限價(jià)房是否適用全國，并可以成為制度性政策，眾多專(zhuān)家在兩個(gè)月來(lái)參與了討論�！翱傮w來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得這個(gè)政策不可思議�！眮�(lái)自臺灣的房地產(chǎn)獨立評論人蔡為民稱(chēng)，限價(jià)房第一個(gè)障礙是有違市場(chǎng)經(jīng)濟規則�！霸谝粋�(gè)市場(chǎng)已經(jīng)形成的高房?jì)r(jià)區域建低價(jià)房，必然引來(lái)市場(chǎng)混亂�！�
同時(shí)，如果將限價(jià)房選址在市郊區域，無(wú)疑又會(huì )重演某些城市的住房規劃流產(chǎn)，大量規劃用地定在市郊，交通不便、配套不全，很難受到市民認同�！俺杀九c定價(jià)是限價(jià)房的核心矛盾。選址遠而定價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)，就沒(méi)有人去買(mǎi)。選址近定價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，就混亂�！狈治鋈耸恐赋�。
其次，購買(mǎi)人群標準的制定是限價(jià)房又一難題。專(zhuān)家稱(chēng)，這種非特定人群的標準很難制定：標準過(guò)低會(huì )造成申請購房的市民過(guò)多，房源供不應求；標準過(guò)高又可能形成大量中低價(jià)房空置，造成浪費。近日，武漢首次在土地拍賣(mài)會(huì )上出現以“限房?jì)r(jià)、限房型、限工期、限對象”為條件的出讓地塊。出讓說(shuō)明稱(chēng)，“四限”地塊均用于重點(diǎn)項目拆遷還建�？梢�(jiàn)，能夠進(jìn)入實(shí)施階段的限價(jià)房，無(wú)不是針對拆遷安置這一特定群體的。
另外，限價(jià)房與經(jīng)濟適用房、中低價(jià)商品房的界定模糊令市場(chǎng)操作者較難把握。根據九部委規定，各級市政府需要編制年度用地計劃，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。
開(kāi)發(fā)商表示，限價(jià)房與經(jīng)濟適用房等規劃是否重合直接影響未來(lái)供應結構�！皬目赡苄陨戏治�，政策僅是鼓勵各地嘗試限價(jià)房這種做法，而很多城市也必然會(huì )將限價(jià)房做在70%之內，并大多按90平方米以下小戶(hù)型執行�！狈治鋈耸恐赋�。
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