中新網(wǎng)10月16日電 據《中國經(jīng)營(yíng)報》報道，大半年來(lái)被國土資源部視為頭等大事之一的土地出讓金重分方案，終于進(jìn)入最后沖刺階段。據國土資源部人士透露，一份名為《土地出讓金收支管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)的文件，已基本修訂完成，待國務(wù)院審批后，未來(lái)幾個(gè)月內可正式下發(fā)。
規范地方政府對土地出讓金的使用，是該《辦法》的重點(diǎn)，而與建設用地有關(guān)的稅費征收標準調整，因跟敏感的地價(jià)隱性成本掛鉤，尤為被開(kāi)發(fā)商所關(guān)注。
核心內容
《中國經(jīng)營(yíng)報》記者了解到，該《辦法》要求，建設用地出讓涉及的“兩稅一費”—— 城鎮土地使用稅、新增建設用地有償使用費和耕地占用稅的征收標準將進(jìn)行調整。初步規定是城鎮土地使用稅提高兩倍，新增建設用地有償使用費和耕地占用稅各提高一倍。
至于地方政府對土地出讓金的收支，將采取在財政部系統(即國庫)中設立“國有土地有償使用專(zhuān)賬”的方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金”，并規定地方政府不得作為當期收入安排使用。
在這個(gè)過(guò)程中，土地出讓金將全額納入地方財政預算，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”，并接受地方人大的監督。
《辦法》草案中還提出，土地出讓金總額的15%必須用于農地復墾和土地整理開(kāi)發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。
那位國土資源部人士還透露，剛剛完成的《辦法》草案中，涉及到地方政府土地出讓金收支規范那部分，可能還需要進(jìn)一步完善，但“兩稅一費”征收的新標準不存在太大變動(dòng)空間。
遏制賣(mài)地
據悉，自今年年初以來(lái)，控制新增城鎮建設用地規模，是國務(wù)院每月召開(kāi)的常務(wù)辦公會(huì )的主要議題之一。有國土資源部官員認為，中央調整土地出讓金分配制度的本意，是控制各地建設用地增長(cháng)過(guò)快的勢頭，迫使地方政府盤(pán)活存量土地。這也是“兩稅一費”上調的緣由。國務(wù)院政策研究室一位專(zhuān)家印證了決策層這一思路。
中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、土地專(zhuān)家劉維新表示，目前中國“兩費一稅”的征收標準，還是上世紀90年代初制定的，不同城市的不同地塊，“兩稅”每平方米分別只有0.5～10元和1~10元，建設用地使用成本明顯偏低。
在方案醞釀過(guò)程中，曾有專(zhuān)家向國務(wù)院提出，如上調“兩稅一費”可能造成地價(jià)進(jìn)一步上漲，建設用地增量若受到限制，土地市場(chǎng)供需關(guān)系也會(huì )失衡，同樣將拉高地價(jià)。
對此，國務(wù)院研究后的結論是，“兩稅一費”發(fā)生在土地交易之后，而不是交易環(huán)節，不會(huì )直接造成地價(jià)上漲。至于供需關(guān)系，通過(guò)清理盤(pán)活城鎮存量建設用地，完全可以平衡。
隱性成本
以去年8月華潤置地出資超過(guò)25億元拿下的北京地王清河地塊(現已開(kāi)發(fā)橡樹(shù)灣項目)為例：這塊總面積達35萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)用地，當時(shí)按每平方米9元的標準繳納城鎮土地使用稅，總額在315萬(wàn)元左右，城鎮新增建設用地使用費金額與此大致相當，兩者總計700萬(wàn)元上下。若執行《辦法》中的新標準，開(kāi)發(fā)商要交的稅費將翻番，即超過(guò)1500萬(wàn)元。
“與數十億元的地價(jià)相比，一兩千萬(wàn)元看起來(lái)不算什么，但這并不意味著(zhù)拿地的企業(yè)會(huì )無(wú)動(dòng)于衷�！比诳浦堑馗笨偛绵嵵緞偙硎�。他指出，具有一定規模的企業(yè)，都同時(shí)運作多個(gè)新項目，不斷拿地累加起來(lái)的隱性成本，往往相當可觀(guān)。
幾乎可以肯定，這些隱性成本最終將分攤到房?jì)r(jià)中去，由購房者“買(mǎi)單”。據說(shuō)國土資源部等已注意到這一問(wèn)題，正計劃逐步清理、合并房地產(chǎn)稅種，以便“兩稅一費”執行新標準后，有關(guān)企業(yè)的稅負水平維持在合理范圍內。
企業(yè)買(mǎi)地的隱性成本增加的同時(shí)，地方政府賣(mài)地的隱性成本其實(shí)也在增加。
北京市土地學(xué)會(huì )一位專(zhuān)家算了一筆賬：北京每年土地出讓金總額大概在120億元左右，刨去土地整理費用及收購成本后，純收益約為50億元，按原有規定“土地出讓金增值部分的15%用于耕地復墾和土地整理”，此項支出應為7.5億元，而新規定要求支出出讓金全額的15%，則高達18億元！
不知這么一來(lái)，地方政府長(cháng)期高漲的賣(mài)地沖動(dòng)，會(huì )不會(huì )有所消退？（李樂(lè )）
