中新網(wǎng)11月8日電 據中國經(jīng)濟時(shí)報報道，日前，北京市銀監局緊急叫停北京市未封頂樓盤(pán)的個(gè)人住房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險等問(wèn)題再次受到關(guān)注。
而事實(shí)上，早在2003年6月央行出臺的“121號”文件就已經(jīng)明確規定：為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。事隔三年，此項政策為什么又會(huì )被重申？
廈門(mén)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心主任郭曉武表示，重申此項禁令的主要目的就是防范潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。其出臺的直接原因就是北京市銀監局在9月底開(kāi)展的一次對股份制商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)檢查，正是在這次業(yè)務(wù)檢查中暴露出來(lái)的嚴重問(wèn)題促使監管當局做出這個(gè)決定。據悉，北京市近年來(lái)連續發(fā)生利用假按揭騙貸的惡性案件，從森豪公寓到近期的立恒名苑都反映出在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中存在很多危及金融安全的嚴重問(wèn)題。
中國人民銀行研究局研究員鄒平座表示，房?jì)r(jià)居高不下，實(shí)際上是銀行的按揭貸款提高了需求曲線(xiàn)中的預算線(xiàn)，特別是這些違規貸款，使房地產(chǎn)需求出現泡沫，進(jìn)一步發(fā)展就會(huì )引起貸款風(fēng)險加大，危及金融安全。如果不采取措施進(jìn)行嚴格查處，由這種假按揭和期房制相互搭配形成的信貸擴張，勢必會(huì )進(jìn)一步助長(cháng)房?jì)r(jià)上升。
他認為，現在不但是叫停違規貸款的問(wèn)題，對過(guò)去發(fā)放的這種貸款應當要算賬，對已經(jīng)發(fā)放的違規貸款進(jìn)行處罰，輕則罰款，重則應進(jìn)行行政處罰。
郭曉武認為，當前預售款和定金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占比例較高，約為30%，而預售款和定金中至少有一半以上是來(lái)自于個(gè)人住房商業(yè)貸款。樓盤(pán)封頂后再辦理個(gè)人房貸可以有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中來(lái)自商業(yè)銀行的資金比例，客觀(guān)上提高了開(kāi)發(fā)商自有資金的比例，有助于防范商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
郭曉武同時(shí)表示，盡管該禁令有其合理之處，但是從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢來(lái)看該政策顯得有些不合時(shí)宜。
首先，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還是個(gè)供不應求的市場(chǎng)，尤其是在大城市。此項政策的出臺客觀(guān)上增加了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，延緩了項目進(jìn)度，它帶來(lái)的最直接的后果就是阻礙了商品房的正常供應，不利于遏制高速上漲的房?jì)r(jià)。
其次，通常一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)貸款是與個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)捆綁在一起的，商業(yè)銀行不愿意看到項目開(kāi)發(fā)商遭遇資金困境，因此銀行會(huì )想辦法為開(kāi)發(fā)商解決從預售許可到封頂這段時(shí)間的資金周轉困難。
第三，建設監管部門(mén)并沒(méi)有否定預售制度，而且從預售需要符合的嚴格條件來(lái)看，預售還是存在較高的安全邊際，只要有關(guān)部門(mén)嚴格執行，還是可以把風(fēng)險控制在可接受的范圍以?xún)�。因此金融監管當局的這種做法有點(diǎn)各行其是的味道，沒(méi)有顧及到我國住房市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際需要。
第四，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)中出現的很多問(wèn)題其實(shí)反映了銀行業(yè)內部控制制度的不完善，并不是這個(gè)業(yè)務(wù)本身的問(wèn)題，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的根本還是在于加強內部控制，完善并嚴格審貸程序。如果相關(guān)內部控制制度不能健全并有效執行的話(huà)，即便是封頂之后再辦理個(gè)人房貸也還是會(huì )出現問(wèn)題。
郭曉武還對此項禁令的執行力問(wèn)題提出了質(zhì)疑。他認為，只要我國房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮延續，供不應求的市場(chǎng)結構不發(fā)生根本變化，禁令很難被有力貫徹執行。而作為銀行爭相擴張的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之一，房貸仍然有著(zhù)巨大的吸引力。此項禁令客觀(guān)上在短期內壓縮了按揭業(yè)務(wù)，無(wú)論是對新項目按揭業(yè)務(wù)還是對已辦理按揭客戶(hù)的爭奪會(huì )更加激烈。難免會(huì )有銀行不顧金融風(fēng)險而替開(kāi)發(fā)商開(kāi)辟其他渠道違規發(fā)放貸款，進(jìn)行惡性競爭。
不過(guò)，中國光大銀行風(fēng)險管理部處長(cháng)姜明和鄒平座對該禁令均表示贊同，他們認為該禁令對遏制假按揭等違規行為以及促進(jìn)宏觀(guān)調控目標的實(shí)施，具有非常積極的作用。
但姜明也指出，金融監管不到位的問(wèn)題仍然很?chē)乐�。許多銀行對銀監會(huì )規定的執行力度很弱，規范化意識很差，風(fēng)險意識薄弱，遠遠不能適應金融改革的需要。銀監會(huì )對此應當加大處罰力度，而不應該僅僅下發(fā)通知，或者召集開(kāi)會(huì )，如果對違規問(wèn)題不進(jìn)行嚴肅處理，所有的通知或規定都將成為官樣文章，宏觀(guān)調控的目標也將流產(chǎn)。
有觀(guān)點(diǎn)指出，叫停未封頂樓房個(gè)貸將增加房屋的建設成本，而開(kāi)發(fā)商的資金壓力加重也會(huì )延緩房屋的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，導致現房供應量減少，助推房?jì)r(jià)繼續高漲。
對此，郭曉武認為，開(kāi)發(fā)成本肯定會(huì )提高，至于對房?jì)r(jià)的影響就不是很確定，房?jì)r(jià)的走勢主要受到市場(chǎng)供需和預期的影響，成本因素已經(jīng)不是很重要了。
鄒平座則認為，此項政策會(huì )對穩降房?jì)r(jià)起到正向的作用。因為各種違規按揭和假按揭推高了房地產(chǎn)需求，從而推動(dòng)了價(jià)格的上升。此項政策只會(huì )減少暴利，不會(huì )推高房?jì)r(jià)。姜明也對此表示贊同，他認為，此項禁令更多地限制了市場(chǎng)需求和土地需求，將有利于控制房?jì)r(jià)上漲的速度。
有業(yè)內人士指出，叫停未封頂樓房個(gè)人按揭無(wú)異于取消預售制，還不如干脆取消預售制。
對此，鄒平座表示，這項政策與取消預售制是不同的。不同之處在于，在國家沒(méi)有叫停預售制之前，它是合法的。但是，違規發(fā)放按揭貸款是違法的，應當得到應有的處理和制裁。
姜明則認為，預售制不一定取消，預售許可證應當在樓盤(pán)達到三分之二建設進(jìn)度時(shí)才能發(fā)放，否則對開(kāi)發(fā)商自有資金的要求就形同虛設。這一點(diǎn)需要建設部拿出實(shí)際行動(dòng)來(lái)；銀行則應當在樓盤(pán)封頂后才能發(fā)放按揭貸款。(謝麗佳）
