●2006年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)21.8%，同比加快0.9個(gè)百分點(diǎn)，但比1至11月回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，延續了下半年以來(lái)的回落態(tài)勢，預計2007年一季度房地產(chǎn)投資增速再次抬頭的可能性非常大，并將帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速出現反彈。
●2006年12月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%，環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)。除上海外，全國主要城市房?jì)r(jià)漲幅仍然偏高，顯示前期房地產(chǎn)調控并未達到預期效果。
●土地增值稅清算政策的出臺再次顯示了高層從嚴調控房地產(chǎn)的決心，隨后還可能有一系列調控措施出臺，新一輪地產(chǎn)調控將在土地、稅收、信貸等方面繼續推進(jìn)，重點(diǎn)將加大已頒布政策的執行力度。
全國房地產(chǎn)投資依然保持高增長(cháng)，主要城市房?jì)r(jià)漲幅仍然偏高。由于二次調控效果非常不理想，在土地增值稅清算拉開(kāi)三次房地產(chǎn)調控序幕后，預計兩會(huì )前后會(huì )出臺新的調控措施。建議低配地產(chǎn)股，回避三次房地產(chǎn)調控風(fēng)險。
房地產(chǎn)投資保持高增長(cháng)
2006年全年全社會(huì )固定資產(chǎn)投資109870億元，比上年增長(cháng)24.0%，增幅回落2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮固定資產(chǎn)投資93472億元，增長(cháng)24.5%，回落2.7個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19382億元，比上年增長(cháng)21.8%，加快0.9個(gè)百分點(diǎn)，但比1至11月回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增速在經(jīng)歷了二季度的上升后，下半年以來(lái)一直延續回落態(tài)勢；全年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為20.7%，保持穩定。
投資增速持續回落的主要原因是新開(kāi)工項目投資下降，2006年全年新開(kāi)工項目計劃總投資67036億元，比上年下降4.4%；新開(kāi)工項目計劃總投資占全部施工項目計劃總投資的比重為30.9%，下降7.7個(gè)百分點(diǎn)。全年施工項目計劃總投資216652億元，比上年增長(cháng)19.2%，增幅比1至11月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。隨著(zhù)2007年1季度新開(kāi)工項目高峰期的到來(lái)，以及部分延后項目的陸續開(kāi)工，預計2007年一季度房地產(chǎn)投資再次抬頭的可能性非常大，并將帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速出現反彈。
主要城市房?jì)r(jià)漲幅仍偏高
2006年12月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月高0.1 個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.3%，漲幅比上月高0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月持平。同比漲幅較大的主要城市包括：秦皇島11.8%，北京10.4%，深圳10.0%，福州9.8%，廈門(mén)9.1%，成都8.5%和廣州8.3%等；上海微降0.1%。除上海外，北京、深圳等城市房?jì)r(jià)漲幅仍然偏高，顯示出前期房地產(chǎn)調控并未達到預期效果。
據國家發(fā)改委、國家統計局最新公布的調查數據顯示，2007年1月份，房?jì)r(jià)繼續延續去年上漲態(tài)勢，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比去年同期上漲5.6%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。
熱點(diǎn)城市的新建房房?jì)r(jià)依然保持接近甚至超過(guò)一成的增長(cháng)。統計顯示，2007年1月份，深圳新建商品住房的銷(xiāo)售價(jià)格比前年同期上漲10.2%，北京以9.9%的增幅排名第二，這是北京在去年連續7個(gè)月保持兩位數的增幅后增幅首次低于10%。
三次房地產(chǎn)調控拉開(kāi)序幕
2007年1月16日，國稅總局公布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求自2月1日起對房地產(chǎn)項目進(jìn)行增值稅清算。該《通知》的出臺顯示了高層從嚴調控房地產(chǎn)的決心，將會(huì )壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤空間、加大資金壓力，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)構成實(shí)質(zhì)性不利影響，預計2006年開(kāi)始行業(yè)毛利率平均下降5至10個(gè)百分點(diǎn)，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)為完成未來(lái)幾年經(jīng)營(yíng)計劃將不得不加大開(kāi)發(fā)規模、多結算面積，對企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生壓力。該政策對不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)商影響不同，對市場(chǎng)化程度高的開(kāi)發(fā)商影響小于市場(chǎng)化程度低的開(kāi)發(fā)商，對利用特殊資源低價(jià)大量拿地的開(kāi)發(fā)商影響最大。
回避三次房地產(chǎn)調控風(fēng)險
2006年房地產(chǎn)調控政策非常全面，但執行不理想，2007年將是房地產(chǎn)調控的“執行年”，三次房地產(chǎn)調控將在土地、稅收、信貸等方面繼續推進(jìn)，重點(diǎn)將是加大已經(jīng)頒布政策的執行力度，會(huì )繼續收緊銀根和地根，加大已頒布政策的執行力度；加息也是可以預期的；長(cháng)期看，不動(dòng)產(chǎn)稅也會(huì )推出�？傮w判斷，調控將是一種常態(tài)，行政手段將掌握調控風(fēng)險在松緊適度的范圍內，以維持經(jīng)濟增長(cháng)和充分就業(yè)，調控效果會(huì )低于中央政府預期。
三次房地產(chǎn)調控會(huì )導致地產(chǎn)股波動(dòng)，預計調整幅度會(huì )小于前兩次調控對地產(chǎn)股的影響，地產(chǎn)板塊上半年超越大盤(pán)的可能性較小。未來(lái)地產(chǎn)股投資機會(huì )有以下四個(gè)方面：(1)龍頭地產(chǎn)股；(2)京津地產(chǎn)股；(3)投資性物業(yè)較多的地產(chǎn)股，(4)集團實(shí)力雄厚及實(shí)質(zhì)重組的地產(chǎn)股。(國信證券經(jīng)濟研究所 方焱 陳林）
