編者按
分化，是這一年內地房地產(chǎn)業(yè)的當然主題——不僅針對企業(yè)，也針對個(gè)人。
隨著(zhù)宏觀(guān)調控的進(jìn)一步深化，這個(gè)產(chǎn)業(yè)不再呈現一片集體繁榮。市場(chǎng)資源開(kāi)始向優(yōu)勢企業(yè)聚攏。而原本風(fēng)光無(wú)限的銷(xiāo)售人員則要將企業(yè)資源逐步讓渡于專(zhuān)業(yè)性要求更高的拓展部門(mén)。
2007的年關(guān)盤(pán)點(diǎn)向我們傳遞出一個(gè)明確的信號——房地產(chǎn)業(yè)不再是一個(gè)門(mén)檻低、從業(yè)素質(zhì)低下的領(lǐng)域。它正逐步邁向精純專(zhuān)業(yè)之路。
隨著(zhù)各上市公司2006年年報的逐漸披露，“有人歡喜有人憂(yōu)”的局面正日益顯現。
正當華業(yè)地產(chǎn)(600240.SH)驕傲地宣布公司在2006年度實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)11億元，較上年同期增長(cháng)約7447%，同時(shí)實(shí)現凈利潤1.18億元，較上年增長(cháng)約938%時(shí)，素有中國“地產(chǎn)教父”之稱(chēng)的馮侖控股的萬(wàn)通先鋒(600246.SH)卻不得不黯然地表示，2006年公司實(shí)現凈利潤2917萬(wàn)元，同比下降27.8%。
就如在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現一樣，小公司四處推銷(xiāo)自己手里的土地，期望著(zhù)能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)以度過(guò)年關(guān)。而萬(wàn)科(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)等地產(chǎn)巨頭已在全國范圍開(kāi)始了“攻城略地”。宏觀(guān)調控正在使地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)分化浮出水面，而且，這種分化在未來(lái)將逐漸擴大。
調控效果顯現
萬(wàn)通先鋒在年報中表示：“國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調控力度，出臺了一系列調控措施，對公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生了較大影響�！贝送�，由于公司項目?jì)洳蛔�，存量項目尚不具備收入確認條件，致使2006年面臨可能出現經(jīng)營(yíng)性虧損的嚴峻局面。這是今年內地上市公司第一次在年報中直接把業(yè)績(jì)下滑的因素歸結于宏觀(guān)調控。
2006年度，萬(wàn)通先鋒完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2.5億余元，同比下降70.78%，凈利潤則不足3000萬(wàn)元。此外，報告期內，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為負的3.37億元，較上一年度有很大幅度的下降。
北京天鴻寶業(yè)(600376.SH)雖然尚未公布2006年業(yè)績(jì)，但已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績(jì)預虧公告顯示，經(jīng)公司財務(wù)部門(mén)初步測算，預計本公司2006年業(yè)績(jì)與上年同期相比，下降幅度在50%以上，現初步預測2006年度實(shí)現凈利潤1000萬(wàn)元以?xún)取?/p>
天鴻寶業(yè)同樣把業(yè)績(jì)下滑的因素歸結為宏觀(guān)調控。業(yè)績(jì)預虧公告顯示，公司部分開(kāi)發(fā)項目受政策調整影響，未能在2006年內竣工交用并結算銷(xiāo)售收入。這是造成業(yè)績(jì)同比下降的主要原因。
深圳英大證券有限責任公司地產(chǎn)分析師李小姐認為，在2006年年報發(fā)布前，國家連續出臺兩項房地產(chǎn)調控措施，即清算土地增值稅及新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍的規定，都直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤，因此將直接影響其業(yè)績(jì)。
但她同時(shí)表示，從去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現看，已公布的地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jì)都比預期表現得差，這可能是公司以調控為借口，將未來(lái)可能面臨的風(fēng)險提前在2006年年報中體現，同時(shí)將公司業(yè)績(jì)盡量“做低”。實(shí)際上，宏觀(guān)調控對地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jì)是有一點(diǎn)影響，但并沒(méi)有表現出來(lái)的那么大。
與萬(wàn)通先鋒同樣業(yè)績(jì)表現不佳的陽(yáng)光股份(000608.SZ)，2006年度公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入較上年同期下降13%，實(shí)現利潤總額約1.84億元，較上年同期減少25.72%，實(shí)現凈利潤8709萬(wàn)元，較上年同期減少27.33%。
雖然陽(yáng)光股份表示，業(yè)績(jì)下滑的主要原因是2006年入住結算面積的減少，但在分析公司未來(lái)面臨的風(fēng)險因素時(shí)，陽(yáng)光股份把宏觀(guān)調控列在第一位。該公司認為，國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調控是長(cháng)期的，2007年仍將延續過(guò)去調整的主基調，預計相關(guān)政策主要包含：控制土地供應，加強土地供應，加強稅收監管，增加中小戶(hù)型商品房供應，抑制大戶(hù)型、高檔商品房的供應等。
廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師徐子慶也認為，由于地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jì)結算的特色，因此宏觀(guān)調控政策對企業(yè)的業(yè)績(jì)影響存在一定的滯后效應；從已公布的2006年報看，調控效應開(kāi)始顯現，但業(yè)績(jì)出現下滑的大部分都是規模比較小的地產(chǎn)公司，而規模較大的房地產(chǎn)企業(yè)仍然表現搶眼。
確實(shí)，與萬(wàn)通先鋒和陽(yáng)光股份的業(yè)績(jì)下滑形成鮮明對比的是，金融街(000402.SZ)2006年實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入34.81億元，同比增長(cháng)74%；實(shí)現利潤總額8億元，同比增長(cháng)29.41%；實(shí)現凈利潤5.25億元，同比增長(cháng)28.52%。保利地產(chǎn)(600048.SH)2006年也實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入40.27億元，同比增長(cháng)70.90%；凈利潤6.59億元，同比增長(cháng)61.92%。
借殼—注資—融資
在已公布年報的公司中，還有一批公司業(yè)績(jì)表現不錯，即去年借殼或早些時(shí)候借殼但在去年成功注資的企業(yè)。因調控不斷收緊的銀行信貸，已把不少房地產(chǎn)公司的資金鏈條掐得越來(lái)越死，因此借殼上市的房地產(chǎn)公司在去年儼然形成一股潮流。
江中集團于2006年底完成對ST江紙(600053.SH)的資產(chǎn)置換，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。2006年全年ST江紙實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入36654.64萬(wàn)元，同比增長(cháng)408%，實(shí)現凈利潤6993.27萬(wàn)元，同比增長(cháng)1242%，成為一匹真正的“黑馬”。
徐子慶表示，目前監管層對地產(chǎn)公司借殼上市并沒(méi)有特別的規定，即便是首發(fā)也沒(méi)有特別的要求。從市場(chǎng)表現看，2006年借殼上市的地產(chǎn)公司在長(cháng)三角、珠三角區域肯定會(huì )比較多。
據不完全統計，自2006年上半年以來(lái)，數十家地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、非地產(chǎn)類(lèi)上市公司通過(guò)資產(chǎn)置換，將其大股東的地產(chǎn)資產(chǎn)裝入上市公司之中，從而轉身為一家地產(chǎn)類(lèi)上市公司。與此同時(shí)，信貸對房地產(chǎn)業(yè)收緊的同時(shí)，適逢國內股市走牛，資本市場(chǎng)轉而成為房地產(chǎn)企業(yè)尋求融資的最佳平臺。
因此，在2006年，伴隨著(zhù)借殼上市的熱潮，大股東向上市公司注入地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)也成為去年的一股潮流。北京大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司持股寧城老窖(600159.SH)并更名為大龍地產(chǎn)，在已公布的2006年年報中，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4.64億元，同比增長(cháng)67.17%；實(shí)現凈利潤2260.32萬(wàn)元，同比增長(cháng)99.30%。
去年獲得大股東新湖集團注入資產(chǎn)的中寶股份(600208.SH)業(yè)績(jì)也不錯。公司2006年實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入21.46億元、利潤總額3.05億元、凈利潤2.35億元，主營(yíng)收入雖同比微降2%，但利潤同比上升八成多，凈利潤則翻了一番。
中糧地產(chǎn)(000031.SZ)則將資產(chǎn)注入的公告與2006年年報同時(shí)發(fā)布。此前，市場(chǎng)傳言中糧集團可能通過(guò)定向增發(fā)的方式，將其全部地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司。事實(shí)上，此次中糧集團的注資規模并不大，僅限于廈門(mén)和成都的兩個(gè)項目。
但市場(chǎng)人士認為，盡管中糧地產(chǎn)此次收購大股東地產(chǎn)業(yè)務(wù)的力度不如預期的大，但已可視為中糧集團逐步向其注入地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的開(kāi)始。年報顯示，中糧地產(chǎn)2006年度的凈利潤比上年同期增長(cháng)了54.26%，此次向大股東收購地產(chǎn)業(yè)務(wù)將采用配股集資的方案。
事實(shí)上，與中糧類(lèi)似，2006年地產(chǎn)上市公司進(jìn)行再融資已是相當普遍的現象。李小姐認為，在銀行慎貸的情況下，增發(fā)或發(fā)債都將成為上市公司最好的融資渠道。
實(shí)際上，2006年以來(lái)，已有超過(guò)30家公司通過(guò)收購上市公司或者上市公司定向增發(fā)收購關(guān)聯(lián)股東的地產(chǎn)資產(chǎn)，實(shí)現以地產(chǎn)為主的公司上市。
有知情人士曾表示，目前上報證監會(huì )的定向增發(fā)項目有100多家，甚至超過(guò)了IPO的項目數，其中相當大一部分是房地產(chǎn)公司的項目。然而最新的市場(chǎng)消息稱(chēng)，對于定向增發(fā)，證監會(huì )目前已經(jīng)開(kāi)始加以限制，鼓勵上市公司使用公募增發(fā)或轉債方式再融資。
但可以預見(jiàn)的是，只要具備條件，地產(chǎn)上市公司運用各種方式通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行再融資將成為常規手段。(翟宇）
