香港和黃開(kāi)發(fā)的北京逸翠園、新加坡吉寶等開(kāi)發(fā)的成都卓錦城以及美國漢斯開(kāi)發(fā)的北京公園大道等“問(wèn)題樓盤(pán)”不斷出現，讓越來(lái)越多內地購房者開(kāi)始重新審視外資(含港資)地產(chǎn)商頭上耀眼的光環(huán)。
有著(zhù)雄厚資本和成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的外資企業(yè)，為何在中國樓市表現不盡如人意？
以記者日前深入調查的北京逸翠園交樓糾紛為例：去年底，這個(gè)和記黃埔地產(chǎn)集團在京開(kāi)發(fā)的首個(gè)住宅項目陸續交房，但因為嚴重的質(zhì)量缺陷以及交房程序、服務(wù)態(tài)度等多方面問(wèn)題引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)，最終導致數百名業(yè)主發(fā)起聲勢極大的維權行動(dòng)。
不少有多次置業(yè)經(jīng)歷的業(yè)主沒(méi)有想到，有數十年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗、名頭響當當的和黃會(huì )造出墻面歪斜、地板震動(dòng)、空調管線(xiàn)亂布的房子，更沒(méi)有想到自己的投訴會(huì )遭到開(kāi)發(fā)商的漠視。在與和黃高層的談判中，業(yè)主感受到了對方在沒(méi)有進(jìn)行實(shí)地考察前的盲目自信。
直至業(yè)主把和黃人士“請”到國內一知名地產(chǎn)商在京開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)參觀(guān)后，他們似乎才意識到自己在項目開(kāi)發(fā)與管理上與內地一流企業(yè)之間存在的差距。正是這種盲目自大，讓和黃方面未能在問(wèn)題發(fā)生的初期控制局面，最后陷于被動(dòng)。
記者接觸過(guò)的美國漢斯也存在類(lèi)似情況。這家公司對自己的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗過(guò)于自信，樓盤(pán)預售的成功更助長(cháng)了自滿(mǎn)情緒，但對中國市場(chǎng)的實(shí)際情況及合作伙伴的素質(zhì)和能力估計不足，令樓盤(pán)遲遲不能交付，百年品牌受到損害。
其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性特征仍然是一道不容忽視的門(mén)檻。盡管土地交易制度的改革打破了國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域壁壘，開(kāi)發(fā)商跨地域經(jīng)營(yíng)成為普遍現象，但不同的自然氣候、人文環(huán)境和市場(chǎng)氛圍等，都向異地開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了諸多挑戰。
很多北上的南方企業(yè)在北方開(kāi)發(fā)首個(gè)項目時(shí)，都會(huì )遇到很多意想不到的困難，如樓盤(pán)采光、墻體保溫等技術(shù)要求上的不同，增加取暖設施導致得房率的不同，氣候差異導致園林設計經(jīng)驗不能照搬，不同區域的人們對戶(hù)型的偏好不同等等。至于政府部門(mén)工作作風(fēng)不同，令報批手續時(shí)間長(cháng)短差別很大，還有若干所謂“潛規則”的影響等等。
在地域性問(wèn)題上，外資開(kāi)發(fā)商與外地開(kāi)發(fā)商遇到的困難很大程度上是相似的，但前者面臨的情況通常更嚴重、更復雜，如果不能適當處理，付出的代價(jià)會(huì )更大。
再次，外資企業(yè)管理機制也制約著(zhù)項目開(kāi)發(fā)管理上的靈活性。北京逸翠園業(yè)主發(fā)起集體維權兩周后，和黃方面才首次做出正面回應，但其高管居然聲稱(chēng)，“這次的反應已經(jīng)很快了”。
大企業(yè)層層報批的管理架構、不同部門(mén)各負其責的制度，固然保證了管理的嚴謹性，但也犧牲了反應的靈活性。不光和黃，很多在國內發(fā)展的外資企業(yè)都存在這種現象，而處理突發(fā)事件的最佳時(shí)機，往往就在這樣的來(lái)回請示中錯過(guò)。
當然，內地購房者對洋品牌的盲目追捧，也是催生上述現象的根源之一。對實(shí)力雄厚的大財團的信任，對擁有海外成熟市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)的仰慕，讓他們忽略了后者通常對自己的真實(shí)需要不一定全面了解這一基本事實(shí)。
(來(lái)源：中國經(jīng)營(yíng)報 作者：謝紅玲）
