中新網(wǎng)1月17日電 據上海證券報報道，16日晚，國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)《通知》)，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍，以扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀。房地產(chǎn)業(yè)內表示，房地產(chǎn)企業(yè)大多項目的開(kāi)發(fā)成本將增加。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著(zhù)物(即轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，應當繳納土地增值稅。
具體稅率為四級超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。
但是，因為此前對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(即可扣除項目)的確定方法不詳，又有《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十六條規定：由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅�！澳壳案鞯赝恋卦鲋刀愓魇斩嗖捎妙A征收制，即便是預征，也是近幾年才真正貫徹的稅種�！币晃荒暇╅_(kāi)發(fā)商稱(chēng)。同時(shí)，因為該稅種為地方稅種，土地增值稅目前在各地的征收標準不一。例如，南京普通商品房預征標準為銷(xiāo)售金額的1%，商鋪為2%，高檔別墅為3%。而上海開(kāi)發(fā)商則表示，大多數開(kāi)發(fā)項目的預征額為房屋銷(xiāo)售價(jià)格的1%。
但是，根據16日晚發(fā)布的《通知》精神，由于細化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強，這將標志著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全面迎來(lái)土地增值稅“清算”時(shí)代。
《通知》規定，土地增值稅以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開(kāi)發(fā)項目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。業(yè)內人士特別指出，這一要求避免了開(kāi)發(fā)商以分期開(kāi)發(fā)為由拒絕清算土地增值的情況。
關(guān)于土地增值稅的核定征收范圍，《通知》稱(chēng)，對于因未設置賬簿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂或者資料不全等造成的難以確定轉讓收入或扣除項目金額情況，以及未按照規定期限辦理清算手續、逾期不清算等行為，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。
在土地大幅度升值的市場(chǎng)情況下，土地增值稅的清算無(wú)疑會(huì )給大量開(kāi)發(fā)商帶來(lái)成本壓力。此前就有開(kāi)發(fā)商向記者透露，為了避免遭遇土地增值稅清算帶來(lái)的成本增加，本應該結算銷(xiāo)戶(hù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目公司多采取放任擱置的辦法。萬(wàn)科董事會(huì )秘書(shū)肖莉也坦言，一旦正式開(kāi)始執行土地增值稅清算辦法，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可能遭遇較大的稅負壓力。從2004年起，萬(wàn)科即開(kāi)始為土地增值稅的清算提留準備金，2004至2006三年，萬(wàn)科提留的準備金從4000萬(wàn)提高到9000萬(wàn)，再提高到3個(gè)億。
但是，也有開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，有清算就有補交和退稅兩種說(shuō)法，即開(kāi)發(fā)商的預先繳稅額如果低于最后清算出來(lái)的應繳稅金額，開(kāi)發(fā)商需要補交稅款，但如果開(kāi)發(fā)商的預繳金額大于實(shí)際應納稅額，則需要退稅。一位開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，近三年來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿地成本已經(jīng)很高，如果計入扣除金額，增值率其實(shí)不高。
而根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%，可免征土地增值稅。(于兵兵）
