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政府調控市場(chǎng)的前提是，政府明白自己所要追求的目標，并按照市場(chǎng)的內在機制采取合理措施。若這些措施仍不起作用，則需要檢討市場(chǎng)運行的基礎性制度
11月13日，國家發(fā)改委、統計局公布，10月，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比上漲5.4%，漲幅反超9月0.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月持平。10月，北京以10.7%的新房?jì)r(jià)格漲幅位居全國第一。這是自2005年7月份“70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數”開(kāi)始公布以來(lái)，北京房?jì)r(jià)連續上漲的第15個(gè)月。人們懷疑，半年來(lái)大張旗鼓的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調控的作用在哪里？
事實(shí)上，就在此之前，建設部一位人士透露，國務(wù)院對房地產(chǎn)調控情況并不是很滿(mǎn)意。從5月17日推出“國六條”，到10月17日國務(wù)院會(huì )議專(zhuān)門(mén)聽(tīng)取房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施落實(shí)情況，國務(wù)院對房地產(chǎn)行業(yè)基本維持“原判”：少數城市住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快；結構調整的任務(wù)還十分艱巨；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規范。
應當說(shuō)，過(guò)去幾年來(lái)，政府頻繁調控房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是2005年4月底的“國八條”和今年5月的“國六條”，力度不可謂不大。各級政府綜合運用了經(jīng)濟與行政措施，甚至通過(guò)紀律等手段整頓了該領(lǐng)域的官商勾結等問(wèn)題。但是，房?jì)r(jià)依然在上漲，尤其是某些城市上漲仍然較快。究竟哪里出問(wèn)題了？
很多人懷疑，調控措施之所以效果不是很明顯，根本原因是地方政府執行調控政策不力，中央政府應當出臺更有利的措施管制地方政府。
確實(shí)，地方政府官員的政績(jì)，也即本地GDP的快速增長(cháng)和政府收入，極大地依賴(lài)于房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，房?jì)r(jià)不斷上漲，合乎地方政府官員的利益。因而，過(guò)去若干年，地方政府確實(shí)與房地產(chǎn)商合謀，積極地創(chuàng )造一個(gè)價(jià)格快速上漲的市場(chǎng)，而不顧民眾的承受力，也不顧房地產(chǎn)過(guò)熱給宏觀(guān)經(jīng)濟帶來(lái)的巨大影響。在中央政府開(kāi)始調控之后，很多地方也利用自己的執行權，盡可能地拖延執行，或對政策另做解釋。不過(guò)，近一段時(shí)間來(lái)，不少地方政府已經(jīng)能夠比較認真地執行調控政策。而恰恰是在10月份，漲幅反而超過(guò)9月份。
這很可能意味著(zhù)，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調控政策本身可能存在問(wèn)題。比如，考慮到其他宏觀(guān)經(jīng)濟因素，中央銀行遲遲不敢調升利率，投資者、投機者獲取資金的成本非常低廉，人為地增加了需求。匯率政策被捆住手腳，外資大量涌入炒作房地產(chǎn)。
還有很重要的一點(diǎn)，調控政策發(fā)出的信號不明確，甚至相互沖突。本次宏觀(guān)調控的一大突出特征是國土資源管理部門(mén)發(fā)揮了重要作用，其所采取的措施主要是收緊土地供應。這必然推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。國土部門(mén)再三解釋說(shuō)，市場(chǎng)上并不缺土地，問(wèn)題是，國土部門(mén)不斷釋放出來(lái)的收緊土地供應的信息本身，就足以讓人們形成土地供應減少、因而房屋供應減少的預期，這一預期必然推動(dòng)人們的入市熱情，需求增加，房?jì)r(jià)自然會(huì )被推升。數據顯示，受調控影響，7、8月全國商品住宅新開(kāi)工面積環(huán)比分別下降了22.6%、12.5%，假如需要不變，則這必然會(huì )推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的再度上漲。
這顯示了宏觀(guān)調控面臨的一個(gè)困境：政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調控，同時(shí)追求多個(gè)目標，至少包括抑制投資過(guò)熱，保護土地資源，讓中低收入群體能買(mǎi)得起房。而前兩個(gè)目標與后一個(gè)目標是沖突的，要同時(shí)達到這兩者，難度極大。
與此同時(shí)，人們對房地產(chǎn)商發(fā)起了一輪又一輪道德討伐。財政部公布，它曾對39家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調查發(fā)現，企業(yè)的實(shí)際利潤率高達26.79%。正是基于這一事實(shí)，輿論紛紛呼吁開(kāi)發(fā)商公布商品房開(kāi)發(fā)成本，有些地方政府也在制定強制企業(yè)公布開(kāi)發(fā)成本的地方政策。
不過(guò)，用這種道德的手段是否能夠達成控制商品房?jì)r(jià)格的目標，令人懷疑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤率確實(shí)較高，房地產(chǎn)行業(yè)的富豪搶占了近些年來(lái)推出的各種富豪榜的一半位置，就能夠證明這一點(diǎn)。但是，開(kāi)發(fā)商的利潤乃是行政管制下的壟斷帶來(lái)的后果。作為商品房土地的壟斷性供應者，政府僅面向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商供地，居民不可能自己建房，而必須到開(kāi)發(fā)商手里去買(mǎi)房。這樣，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群體就成為城市房屋的壟斷性供應者，而享有壟斷性利潤，尤其享有從獲得土地到銷(xiāo)售房屋之前那段時(shí)間內地增值的全部收益，這構成了利潤的一大部分。
就此而言，溫州第一個(gè)放行個(gè)人集資建房具有重要意義，該市一個(gè)個(gè)人集資建房組織首次“成功拿地”，根據地價(jià)估算，其開(kāi)發(fā)成本不足周邊一半。這一模式也許并不普遍適用，但它確實(shí)對決策者提出了一個(gè)問(wèn)題：是否應當從根本上改革土地制度，讓城市居民私人可以購買(mǎi)土地使用權，打破開(kāi)發(fā)商對城市房屋供應的壟斷，通過(guò)多種渠道解決自己的住房問(wèn)題。
政府對房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去幾年的調控史表明，政府調控市場(chǎng)的前提是，政府明白自己所要追求的目標，并按照市場(chǎng)的內在機制采取合理措施。若這些措施仍不起作用，則需要檢討市場(chǎng)運行的基礎性制度。假如過(guò)分重視行政力量，反而不利于達到政府所要追求的政策目標。 ★
