(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
溫州的個(gè)人集資建房邁出第一步。
在許多人將其視為給當前高房?jì)r(jià)降溫的一條路時(shí)，它以后要克服的障礙還有很多
★ 本刊記者/何忠洲
11月24日，蘇州個(gè)人集資建房組織者俞偉、彭軍趕到溫州，向趙智強送錦旗:“歷史性突破、‘房奴’的希望”。
此前九天，溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙智強，以溫州個(gè)人集資建房發(fā)起人的身份向媒體宣布：溫州市260名個(gè)人集資建房者委托的開(kāi)發(fā)商成功拿到政府掛牌出讓的一塊土地。
在轉瞬間成為全國的焦點(diǎn)后，趙智強悄悄地在調整一些說(shuō)法。見(jiàn)到本刊記者所做的第一個(gè)解釋是：我們這個(gè)叫“個(gè)人合作建房”，不是“個(gè)人集資建房”，請媒體的朋友們幫忙宣傳。
在被冠以個(gè)人集資建房的“破冰之舉”“里程碑”“第一個(gè)吃螃蟹者”等一系列“高帽”之后，趙智強已經(jīng)顯得更加小心翼翼。
拿到地：“有很大的運氣在里面”
溫州個(gè)人集資建房一些并不明晰的因子正在出現。
這些因子，在趙智強之前已經(jīng)被很多人考慮：于凌罡、孟憲生、王勁夫、林立人……而各種關(guān)于個(gè)人集資建房的美好藍圖也一再被勾畫(huà)：北京的“藍城計劃”、上海的“硅谷計劃”、南京的“團購計劃”，成都的“大同花園”……
但是，它們一直都是紙上談兵——只有溫州的拿到了地。
人們注意到的，是新聞中這樣的報道：這個(gè)項目“預計建成后房屋成本價(jià)在5300元/平方米左右，比目前周邊樓盤(pán)11000元/平方米的市場(chǎng)價(jià)低5000多元�！�
是地拿得便宜嗎？
趙智強說(shuō)：這塊地是委托溫州瑞安市正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.0458億元的價(jià)格取得的，位處溫州市龍灣區蒲州街道。占地面積30畝，規劃總建筑面積2萬(wàn)平方米。按趙智強的計算，此地塊建成后，樓面價(jià)約4100元/平方米。
趙智強向記者坦誠，能夠拿地成功，“有很大的運氣在里面�！币驗榍皟纱握e行競拍時(shí)，這塊地都流拍了，開(kāi)始時(shí)的地價(jià)達到7000元/平米，到這回第三次掛牌，地價(jià)已經(jīng)降到4000多元/米。瑞安正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理王鑒輝說(shuō)，參與競拍的，就我們一家，其他兩家本來(lái)要參與競拍的地產(chǎn)商，都因資金沒(méi)到位而退出了，結果我們在起價(jià)上加了一萬(wàn)就拿下了。
趙說(shuō)：“在10月31日最后投標截止日期前，我們剛好準備好了首期1000萬(wàn)元土地款保證金，這才拿下這塊地�！�
按趙智強的解釋?zhuān)詫?lái)房子建成后會(huì )便宜，并不是省在地價(jià)上，而是省在了開(kāi)發(fā)成本上。他計算到，地價(jià)加上土建、稅費等各種成本，預計每平方米的成本在6300元～6500元。再減去一二層商鋪、車(chē)庫出售收益，達到后來(lái)所說(shuō)的5300元/平米。
“從開(kāi)發(fā)成本預算清單可以看出，此項目土地出讓金占開(kāi)發(fā)成本70%以上，而開(kāi)發(fā)成本，還不到周邊商品房市價(jià)的一半�！壁w說(shuō)。
此前，于凌罡等人曾有一個(gè)計算，按一般情況，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售利潤通常占房?jì)r(jià)的15%～20%，廣告費用通常占房?jì)r(jià)的5%，一個(gè)通常三年的開(kāi)發(fā)項目，開(kāi)發(fā)商承擔的利息接近整個(gè)項目總造價(jià)的10%。所以，趙說(shuō)，他們的項目之所以相較周邊便宜，主要省在開(kāi)發(fā)商利潤、廣告費用、機構維持費用、項目貸款利息等方面。
趙的計算遭到很多人質(zhì)疑。
溫州天浩房產(chǎn)負責人王珍楠認為，操作個(gè)人集資項目的人大多是門(mén)外漢，在運作過(guò)程中會(huì )走很多彎路，因此便宜30%的承諾難以實(shí)現。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說(shuō)，“除了拿地，還有很多復雜的問(wèn)題，一棟房子從規劃到完工要蓋100多個(gè)章�！�
但是，一個(gè)得到認同的看法是，只要建成，個(gè)人集資建房的房?jì)r(jià)就會(huì )比市場(chǎng)上的房?jì)r(jià)便宜，就是并不看好此次個(gè)人集資建房的溫州市國土資源局局長(cháng)劉允南在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)也承認，“和周?chē)姆績(jì)r(jià)比起來(lái)起碼應該有1500元的空間�！�
這正是一直以來(lái)個(gè)人集資建房最吸引人的地方。俞偉告訴記者，他在蘇州所組建的個(gè)人集資建房團隊已經(jīng)有一千多人。而趙智強當初為了遏制人數也是大花力氣，“短短幾天之內人數就達到300人，差點(diǎn)兒就剎不住�！�
在房?jì)r(jià)一路飆升的今天，任何有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì )牽動(dòng)人們敏感的神經(jīng)。而個(gè)人集資建房，盡管被視為有悖于社會(huì )分工，但卻被認為是無(wú)奈下的“自己動(dòng)手，豐衣足食”。有人改編美國喜劇演員埃迪·坎托的一句黑色幽默臺詞說(shuō)，“先生，您是要買(mǎi)一間‘跳樓’的房，還是建一間自住的房？”
很多集資建房者相信，合作起來(lái)，將不僅使得自己住得起房，還將有效地給當前的高房?jì)r(jià)降溫。
在政府的觀(guān)望中摸索集資建房的方向
按照規定，在拿地之后10個(gè)月內，溫州瑞安市正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司需要繳納所有的土地金。這意味著(zhù)即使銀行方面提供50%的信貸支持，僅僅在地價(jià)方面，256個(gè)業(yè)主每人仍然要在10個(gè)月內支付近25萬(wàn)元的款項。
趙智強要小心翼翼地規避諸如“非法集資”之類(lèi)的法律禁區。2005年7月，溫州市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì )就與溫州市商業(yè)銀行金鷹支行簽署了合作意向書(shū)：在條件合適情況下，這家銀行將為該個(gè)人集資建房項目提供相當于總建房資金50%的信貸支持。
但是，根據《法制日報》的報道，就在溫州個(gè)人集資建房成功拿地之后，中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )溫州監管分局負責人在接受采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，他們已組織人員對此開(kāi)展調查，同時(shí)他們“將加大監管力度，如果發(fā)現哪家銀行違規貸款給個(gè)人集資建房，將嚴懲不貸�！�
對此，趙智強辯解說(shuō)，個(gè)人合作建的房并不進(jìn)入市場(chǎng)，壓根就不存在銷(xiāo)售行為。而參與合作建房的個(gè)人，在簽署意向書(shū)之后，在溫州商業(yè)銀行以個(gè)人名義直接設立賬戶(hù)，分次存入，由銀行直接監管。只有在集資建房代表、銀行、開(kāi)發(fā)商、地塊所在村委會(huì )4方到齊的情況下，才能動(dòng)用資金，并且做到專(zhuān)款專(zhuān)用�！斑@當然不是非法集資，”他向記者申辯——但他還是不再提集資，而是稱(chēng)“合作”。
他特意向記者提到國家開(kāi)發(fā)銀行副行長(cháng)劉大為在2005年的一個(gè)表態(tài)，劉認為這種個(gè)人集資建房行為不屬于非法集資范疇，如果市場(chǎng)認可這種合作建樓的模式，國家開(kāi)發(fā)銀行將考慮設置這方面的貸款事宜。
按照合同，個(gè)人合作建房會(huì )員除了要支付建房所需費用之外。而受委托拍到地的瑞安市正元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也將提取2%的代理費。趙智強向記者表示，溫州市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì )所提取的3%的管理費具體花銷(xiāo)涉及到公關(guān)管理等等費用，是并不對外公布的，而“剩下的錢(qián)將用于召開(kāi)‘世界溫商營(yíng)銷(xiāo)峰會(huì )’和組建一支‘世界溫商足球隊’�！�
這些收費，因為總體上的透明與公開(kāi)，在個(gè)人集資者那里較容易得到認同。龍灣區一位參與了第一期集資建房的公務(wù)員告訴記者，“通過(guò)這種方式資金是很保險的，而另外的資金使用，有明確的額度限制，也在大家可接受的范圍內�！�
但是，在記者的采訪(fǎng)中，一些政府官員表達了擔心。
劉允南表示，是正元公司從政府拍的地，具體正元公司資金怎么組成并不在他的考慮范圍內。在他看來(lái)，政府所面對的只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，“只要是按正常的手續在辦，就不會(huì )有什么問(wèn)題�！彼鶕牡氖�，現在大家只看到房屋建成這個(gè)最好的結局，“萬(wàn)一沒(méi)有建成呢？”
按劉允南的說(shuō)法，所謂的個(gè)人集資建房從前早已有之，拿到地的也有。房子按照預期建成了，皆大歡喜。而一旦沒(méi)建成，后遺癥非常嚴重。
“現在還有些后遺癥呢，這些私下的交易按道理雖然得不到法律的保護，但出了事受害者卻一樣會(huì )到政府去鬧，現在還有人到政府去鬧呢！”但是具體案件情況，劉允南卻并未向記者解釋。
趙智強告訴記者，他在工作過(guò)程中曾接到過(guò)相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導的電話(huà)，讓他停下，“他的口氣很硬，我的態(tài)度也很?chē)绤�，說(shuō)你們發(fā)份文件來(lái)，我就停下來(lái)�！�
2005年2月初，建設部曾向北京、上海、成都、南京、廈門(mén)等城市相關(guān)部門(mén)發(fā)函，要求這些城市匯總報送當地個(gè)人集資建房情況，并征求這些城市建設主管部門(mén)對此事的意見(jiàn)和建議。但是至今，中央政府仍無(wú)明確表態(tài)。
這種政府的觀(guān)望態(tài)度，也給了趙智強很多擔心。他向記者表示：現在具體建設等方面都能夠看得很清、定得很細，惟一不能夠把握的是政策。在接受采訪(fǎng)時(shí)，他也表示，最擔心的，是“會(huì )遭遇文件叫�！�。
不過(guò)，溫州市國土資源局建設用地管理處處長(cháng)朱劍云說(shuō)，盡管個(gè)人集資建房是個(gè)新鮮事物，但集資建房者委托正元公司拍得地塊，過(guò)程是合法的；只要房產(chǎn)公司不更改該地塊的建房功能，在法律上就不存在問(wèn)題。
溫州是個(gè)不可復制的特例？
還在溫州拿地之前，成都齊力房產(chǎn)董事長(cháng)劉曉齊在一次研討會(huì )上就曾說(shuō)，“個(gè)人集資建房不值得讓大家來(lái)討論，因為這本身就是一個(gè)笑話(huà)�！钡珳刂莸某晒δ玫�，使得個(gè)人集資建房似乎轉瞬間就近在咫尺。
有論者指出，縱觀(guān)國外經(jīng)驗，個(gè)人集資建房不僅普遍，也是解決中低收入群體住房問(wèn)題的重要手段。倘若政府政策規范上支持一些，融資方式上方便一些，土地出讓上減負一些，給予個(gè)人集資建房更多“陽(yáng)光”，也許個(gè)人集資建房也能“四兩撥千斤”，成為另一種調控手段。
不過(guò)，針對個(gè)人合作建房將在中國蔓延開(kāi)來(lái)成為高房?jì)r(jià)休止符的說(shuō)法，趙智強說(shuō)，“個(gè)人合作建房只是對房地產(chǎn)行業(yè)的一種補充，絕對不會(huì )成為主流，只能做支流�！�
其間，除了政策法律等相關(guān)問(wèn)題，趙說(shuō)，如何“聚起一盤(pán)散沙”，使個(gè)人合作建房者之間建立起信任來(lái)，并有一套有效的制度保證，“這也是非常難的”。
在房地產(chǎn)業(yè)還是暴利的時(shí)候，肯定會(huì )有一些帶有詐騙動(dòng)機的人混跡其間�！霸谀壳斑@種情況下，一粒老鼠屎壞一鍋湯，我們唯有想法通過(guò)行業(yè)自律的方式使得這里面干凈些，這也有利于整個(gè)個(gè)人合作建房的發(fā)展�！�
在11月15日的第二屆個(gè)人合作建房研討會(huì )上，來(lái)自七八個(gè)城市的個(gè)人合作建房代表一起通過(guò)了個(gè)人合作建房的溫州宣言，開(kāi)篇稱(chēng)：“‘居者有其屋’是中國人千年的期盼也是建設和諧社會(huì )的基礎�！�
11月28日，趙智強飛抵北京與孟憲生、林立文等匯合，共同籌備“全國個(gè)人合作建房聯(lián)盟”。 ★
