畸高的房?jì)r(jià)、過(guò)快的漲幅、膨脹的利潤……2006年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“桀驁”與“任性”讓社會(huì )公眾飽嘗苦澀滋味，更為其2007年的走勢鋪下無(wú)盡懸念。
人們已經(jīng)注意到，房地產(chǎn)調控內容醒目地出現在了日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議中。這次會(huì )議明確指出：“要注意加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導和有效調控”。
在社會(huì )各方的關(guān)注及強烈的政策信號下，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現怎樣的走勢？存在哪些“懸念”值得特別關(guān)注？種種跡象表明，有四大因素的效應將會(huì )在明年及今后一段時(shí)期內陸續顯現，并對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。
懸念之一：政策層面會(huì )否再亮“利器”
12月16日，國家某部委一位負責人的發(fā)言引起政策分析人士的格外關(guān)注。
“有關(guān)方面正研究采用多種手段保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，包括在住房的保有環(huán)節實(shí)施征稅�！边@位負責人說(shuō)。
事實(shí)上，伴隨中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和投機行為的盛行，國內相關(guān)稅收環(huán)節的不完善乃至缺失問(wèn)題日趨明顯。專(zhuān)家指出，國外十分重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節的征稅，而中國在房地產(chǎn)保有環(huán)節涉及稅種近乎空白，“零成本持有”的特征非常明顯。
一個(gè)越來(lái)越普遍的共識是，由于物業(yè)稅遲遲不出臺，客觀(guān)上助長(cháng)了房地產(chǎn)暴利和投機行為的盛行。房屋持有的低成本不僅引發(fā)購房者“貪大求闊”，更直接導致多套房屋持有者待價(jià)而沽，造成北京等地二手房市場(chǎng)房源充足，卻交易嚴重低迷的怪現象。
“如果征收物業(yè)稅，將極大地提高持有不動(dòng)產(chǎn)的成本，不僅從長(cháng)遠的角度來(lái)看可以?xún)?yōu)化住房結構，而且也將在短期內對打擊投機、抑制房?jì)r(jià)起到重要作用�！苯�(jīng)濟學(xué)者周天勇說(shuō)。
“利器”的針對性和作用力顯而易見(jiàn)，政策信號也已釋放。而利劍何時(shí)“出鞘”，成為懸于2007年包括今后房地產(chǎn)市場(chǎng)上的最大懸念。
懸念之二：前期調控效應將陸續“浮出水面”
面對房?jì)r(jià)飛漲的嚴峻形勢，僅從去年以來(lái)，國家就密集出臺了一系列調控政策，但相當多數的城市房?jì)r(jià)卻依舊“扶搖直上”。
專(zhuān)家指出，由于國家前期宏觀(guān)調控政策的著(zhù)力點(diǎn)包括住房建設規劃、經(jīng)濟適用房建設、新開(kāi)工項目比例等，周期性特征非常明顯，效果的顯現必然需要時(shí)間。
“這是此前調控政策無(wú)法立竿見(jiàn)影的一個(gè)重要原因，也恰恰可能是明年包括今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大亮點(diǎn)�！睂�(zhuān)家說(shuō)。
根據國家在今年5月出臺的《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量，不得低于居住用地供應總量的70%。
中國人民大學(xué)教授鄭保衛說(shuō)，隨著(zhù)經(jīng)濟適用房等保障性住房陸續投入市場(chǎng)，將有效改善中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應的結構性矛盾和市場(chǎng)布局�！翱梢钥隙ǖ氖�，當一個(gè)城市的中低收入人口可以得到足夠的住房保障時(shí)，只占部分市場(chǎng)比例的商品房將缺乏價(jià)格飛漲的支撐�！�
在建項目的陸續入市只是其中之一。來(lái)自國家和相關(guān)部委的信息表明，明年，調整住房供應結構是一場(chǎng)“重頭戲”，重點(diǎn)是加快建設中小套型、中低價(jià)位普通商品住房，改進(jìn)和完善經(jīng)濟適用房制度，加快建立和實(shí)施廉租房制度，著(zhù)力解決中低收入群體的住房問(wèn)題。
日前，建設部發(fā)出“最后通牒”：目前尚未公布住房建設規劃的城市，務(wù)必在12月20日前全面完成規劃的編制、公布和備案工作；尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立并實(shí)施。
懸念之三：面對調整和問(wèn)責，地方政府“角色”將出現哪些變化
在飛漲的房?jì)r(jià)和膨脹的房地產(chǎn)業(yè)中，部分地方政府近年來(lái)扮演的“角色”耐人尋味：由于自身利益和眼前利益，過(guò)多過(guò)深地介入房地產(chǎn)業(yè)，往往置中央的部署于不顧，使調控政策的“執行力”大打折扣。
但是，在“利益的調整”和“嚴厲的問(wèn)責”之下，這種情況有望在今后的時(shí)間內發(fā)生轉變。
自2007年1月1日起，根據財政部、國土資源部和央行三部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問(wèn)題的通知》，新批準新增建設用地土地有償使用費征收標準將在原有基礎上提高一倍。
“提高征收標準將帶動(dòng)征地成本增加，有效切斷新增建設用地擴張的經(jīng)濟動(dòng)因，從而直接抑制用地擴張沖動(dòng)�！必斦烤C合司有關(guān)負責人如是說(shuō)。
另外，新政策還把那些因違法批地、占用而實(shí)際發(fā)生的新增建設用地納入征收范圍，這無(wú)疑又給地方政府牢牢套上了“緊箍咒”。
和利益調整齊頭并進(jìn)的是“嚴厲問(wèn)責”。一個(gè)已經(jīng)披露的信息是，2007年一季度，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控部際聯(lián)席會(huì )議成員單位將對各地落實(shí)住房建設規劃尤其是廉租住房開(kāi)工建設等情況進(jìn)行檢查。
“對調控政策落實(shí)不到位、房?jì)r(jià)漲幅沒(méi)有得到有效控制、未把新建住房套型結構比例分解到區域，未落實(shí)到具體地塊、項目的城市，要限期整改并追究有關(guān)領(lǐng)導責任�！苯ㄔO部部長(cháng)汪光燾說(shuō)。
政策分析人士認為，從今年9月的國家十部門(mén)聯(lián)合檢查各地調控效果，到即將開(kāi)展的專(zhuān)項督查，表明中央政府問(wèn)責的“劍鋒”已明確指向“政策執行力”。在“齊心協(xié)力”地落實(shí)樓市調控政策問(wèn)題上，地方政府責無(wú)旁貸。
懸念之四：市場(chǎng)本身醞釀“變局”
面對即將到來(lái)的新的一年，房地產(chǎn)業(yè)內部也將承受著(zhù)調整和變局。
一方面，隨著(zhù)一系列政策措施的出臺，“銀根”、“地根”的進(jìn)一步緊縮等將使國內相當一部分開(kāi)發(fā)商面臨空前的“資金鏈”和“拿地”壓力，行業(yè)內的“洗牌”將加劇，市場(chǎng)的“逐出效應”將會(huì )顯現。
另一方面，隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇，房地產(chǎn)業(yè)中的“優(yōu)勝劣汰”、企業(yè)間整合將會(huì )成為常態(tài)，品牌與實(shí)力競爭將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。
同時(shí)，隨著(zhù)國家“將90平米以下中小套型作為主流產(chǎn)品”戰略的實(shí)施，國內住房消費模式、建設模式的轉變將改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，并重構國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭體系。
更為值得注意的是，2007年及今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再是“瘋狂游戲”的舞臺。非法預售、虛假宣傳、囤積房源、哄抬房?jì)r(jià)等“惡疾”將受到空前嚴厲的打擊。隨著(zhù)建設部等三部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展的房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治行動(dòng)往縱深推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的“亂局”有望得到明顯轉變。
(文章來(lái)源：中國證券報 作者：黃全權 常志鵬)
