“增值額占比20%以下可免于征稅，成本測算可多扣土地款和開(kāi)發(fā)成本的20%……”昨天，面對清算征收土地增值稅的巨大影響，國稅總局在官方網(wǎng)站發(fā)布名為《土地增值稅并非新稅種》的主題文章，強調：征稅辦法在各地早已執行，且按照相關(guān)條例，土地增值稅并非對所有轉讓項目征收而有相應的免征和減征條款。同時(shí)也不會(huì )加重購房者的經(jīng)濟負擔。
“這一聲明旨在強調土地增值稅的清算征收是符合房地產(chǎn)調控新政的，對開(kāi)發(fā)商成本不一定全都構成重大壓力，并進(jìn)而平抑股市投資者對房地產(chǎn)股的盲目低估，以及購房者對成本轉嫁進(jìn)房?jì)r(jià)的恐慌�！币晃环康禺a(chǎn)分析師稱(chēng)。
并非新政
據國稅總局昨天的解釋?zhuān)恋卦鲋刀愒缭?994年就已經(jīng)開(kāi)征。征收辦法是按納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除取得土地使用權所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用，與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項目后的余額計征。并實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。這一征收方式的依據即1993年12月底發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)。
“從實(shí)際情況看，各地稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執行條例和細則的有關(guān)規定，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅，并在結算后進(jìn)行稅款清算，多退少補�！眹惪偩直硎�，因此，近日發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，“并不是土地增值稅新的政策規定，而是在征管上對以往工作遇到的問(wèn)題進(jìn)行的梳理和規范，是一個(gè)征管文件�！�
清算制曾“名存實(shí)虛”
但根據開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，因為存在“由于涉及成本確定或其它原因而無(wú)法據以計算增值額的，可以預征土地增值稅”的以往規定，大多數城市的房地產(chǎn)項目都以預征方式繳納土地增值稅�！爸挥挟斦麄�(gè)房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售結束，進(jìn)行項目公司工商登記注銷(xiāo)時(shí)才會(huì )遇到土地增值稅的清算問(wèn)題�！鄙钲谝患曳康禺a(chǎn)公司發(fā)言人告訴記者。
于是，一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇留余尾盤(pán)，不做結算，甚至擱置項目公司，不做工商注銷(xiāo)等方法，最終目的都是避免土地增值稅的清算�！耙岳圻M(jìn)稅率繳納了土地增值稅的房地產(chǎn)公司很少見(jiàn)到�！遍_(kāi)發(fā)商這樣表示。
根據新通知精神，多種情況被納入強行清算之列，包括：已轉讓物業(yè)占比在85%以上；銷(xiāo)售占比不足85%，但剩余物業(yè)已經(jīng)出租或自用；取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢；納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續等，和二手房個(gè)人所得稅征收過(guò)程類(lèi)似，此次將土地增值稅清算環(huán)節進(jìn)一步明確，即被市場(chǎng)認作土地增值稅強行清算的開(kāi)始。
(來(lái)源：上海證券報 作者：于兵兵）
