上海二手房成交量從2004年開(kāi)始逐年下滑，2006年成交量?jì)H為1557萬(wàn)平方米。2007年成交量是走高還是走低？精于謀劃的房產(chǎn)中介們開(kāi)始主推“特色房源”來(lái)推高二手房走勢。
寶寶房(兒童房、三口之家、學(xué)區房)
尼爾森媒體研究報告表明：“2006年和2007年是中國傳統生肖的狗年和豬年，一波結婚潮于2006年第一季度出現，相應的一波嬰兒潮也將在2006—2007年產(chǎn)生�！�
因此，以寶寶房、兒童房或三口之家，乃至為孩子將來(lái)念書(shū)考慮的學(xué)區房為賣(mài)點(diǎn)的房源，將成為今年住房的主流需求。事實(shí)上，主打“親子”概念的二手房，持續“供不應求”：一方面是因為“擇校風(fēng)”影響深遠，“不能讓孩子輸在起跑線(xiàn)上”讓眾多家長(cháng)“只要在能力范圍之內，再貴的房子也要買(mǎi)”；另一方面，由于相當一部分購買(mǎi)者并不打算長(cháng)久居住，所以單價(jià)昂貴的學(xué)區房中，總價(jià)相對較低的小戶(hù)型、老房型就成了二手房市場(chǎng)上真正的“香餑餑”。
需求結構人群：改善型、新婚型 適用房型：兩房、三房及以上
免稅房
去年年中，“國六條”對二手房營(yíng)業(yè)稅執行問(wèn)題予以明確。2006年6月1日后，個(gè)人將購買(mǎi)不足5年的住房對外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅(成交價(jià)的5.55%)。個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對外銷(xiāo)售，應持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門(mén)申請辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續。
順馳不動(dòng)產(chǎn)推算，按照這個(gè)規定時(shí)間節點(diǎn)本來(lái)是2年，新政將時(shí)間延長(cháng)到5年，以上海2006年11月普通住宅成交均價(jià)8836元/平方米計算，加上此項稅費后，房屋買(mǎi)賣(mài)成本每平方米增加約490元，無(wú)疑增加了交易的成本。
隨著(zhù)時(shí)間的推移，那些交易期限在5年以上、可免除此項稅額的房源陸續上市，將成為購房市場(chǎng)上獨特的亮點(diǎn)。
需求結構人群：通用 適用房型：普遍
老人房(孝順?lè )�、親情房)
雖然一手房市場(chǎng)中已經(jīng)出現老年公寓，且銷(xiāo)售狀況良好，但無(wú)一例外位于遠郊。相比之下，市中心成熟社區低總價(jià)老工房更易吸引老年購房者。因此，一些中介公司陸續推出老人房來(lái)分流一手房客戶(hù)。
順馳地產(chǎn)成交數據顯示：成熟社區，特別是醫療配套、購物方便、空氣質(zhì)量、學(xué)習運動(dòng)休息場(chǎng)所等條件成熟社區的住宅，將是滿(mǎn)足大量老年需求的緊俏房源。
需求結構人群：改善型、功能需求型
適用房型：一室戶(hù)、一房及兩房等
低總價(jià)房(工薪房、性?xún)r(jià)比房、小戶(hù)型)
低總價(jià)房是指那些地段、社區、品質(zhì)、樓層、房齡、房型等房產(chǎn)附加屬性都一般或者有缺陷，唯獨價(jià)格一項相對較低的房源。
漢宇地產(chǎn)統計顯示，總價(jià)在70萬(wàn)元-140萬(wàn)元的普通住宅占總成交量50%以上。但這類(lèi)房源供給量在遞減，房源日益稀缺。而中低端目標客戶(hù)群主要集中在30歲以下未婚人士和其他年齡段的低收入者。年收入大多在5萬(wàn)元以下，家庭結構2人左右，大多為第一次置業(yè)，作為過(guò)渡住房，解決基本居住需求。
房源分布廣、數量多，需求客戶(hù)較大，是此類(lèi)房源交易雙方的特點(diǎn)。注重這方面的市場(chǎng)也就抓住了房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上的大多數人群。
需求結構人群：獨立型、過(guò)渡型、拆遷型和外地遷入
適用房型：一室戶(hù)、一房、兩房、小三房及其他性?xún)r(jià)比高的房源
(來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報 作者：唐穎豪)
