二手房比一手房?jì)r(jià)格高，這在前幾年幾乎是不可能的事情，不過(guò)，這種現象正在越來(lái)越多的城市上演。對此類(lèi)現象，各方說(shuō)法也不盡相同。
一二手房?jì)r(jià)現“倒掛”
2006年12月，貴陽(yáng)市兩城區都司路及市南路的兩棟高層樓盤(pán)，二手房掛牌價(jià)格達到每平方米8500元，寶山南路的兩樓盤(pán)，二手房單價(jià)接近每平方米5000元，而同樣位于兩城區，一些新開(kāi)盤(pán)的高層樓盤(pán)價(jià)格僅為每平方米4000元左右。
2006年4月，北京海淀區五道口華清嘉園、四季青鄉世紀城的二手房成交單價(jià)不僅創(chuàng )造了自身售價(jià)新高，也超過(guò)了同一地區的新開(kāi)盤(pán)商品房房?jì)r(jià)。華清嘉園項目的收盤(pán)價(jià)格是每平方米7500元，同一時(shí)間，其二手房?jì)r(jià)格卻達到每平方米9500元-11000元；同在海淀區的世紀城在本區域一手房?jì)r(jià)格為每平方米7000元-9000元的時(shí)候，二手房的價(jià)格上漲到每平方米10000元-12000元。類(lèi)似的情況還出現在酒仙橋、望京等地區。
“這二手房也不‘二手’，跟新房?jì)r(jià)格差不多�！苯衲�1月份，長(cháng)春市民靳女士跑了幾家中介公司后泄氣地說(shuō)。據了解，石家莊、沈陽(yáng)、長(cháng)春等城市二手房?jì)r(jià)近一年來(lái)都有了大幅增長(cháng)，價(jià)格均逼近甚至超過(guò)一手房?jì)r(jià)。
據了解，國內最早出現房?jì)r(jià)倒掛的城市是上海。2006年年初，上海閔行區古美板塊在售的4大樓盤(pán)中，二手掛牌價(jià)均出現了高于一手房?jì)r(jià)的現象，單價(jià)差從每平方米100元至1000元不等。事實(shí)上，早在2005年下半年，上海一些中心城區、次中心區樓盤(pán)，如黃浦華庭、新湖明珠城、瑞虹新城等，就出現過(guò)一二手房?jì)r(jià)格倒掛5%-10%的現象。
一二手房?jì)r(jià)格倒掛，正常？反常？
業(yè)內人士分析，一二手房?jì)r(jià)倒掛主要有三大原因：
首先是房源緊張，供不應求。出現房?jì)r(jià)倒掛現象的區域大都社區完善或是周邊有特定的優(yōu)勢資源。比如有知名的院校、公園或大型商業(yè)設施等。正是這些優(yōu)勢導致該地區需求大，房源緊張，同時(shí)，新建商品房又稀缺。北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強分析說(shuō)，目前，北京重點(diǎn)中小學(xué)校附近的新樓盤(pán)較少，二手房則成為眾多家長(cháng)爭相購買(mǎi)的主要對象。由于可售二手房源的稀缺性導致其價(jià)格上漲，目前平均成交單價(jià)每平方米已經(jīng)達到12000元的歷史高位。但是由于需求旺盛，每天到店面登記尋找該區域的客戶(hù)達到20多人次。
其次，二手房的概念已經(jīng)發(fā)生變化，有更多很新的房子進(jìn)入二手房市場(chǎng)。長(cháng)春房屋置換公司總經(jīng)理王永君說(shuō)，目前一手房和二手房市場(chǎng)概念正在模糊，二手房并非只是舊房，只要經(jīng)過(guò)一次交易的都是二手房。據長(cháng)春房屋置換公司統計，過(guò)去每交易10平方米的二手房，老區舊房占7-8平方米，現在新房舊房基本各占一半，拉動(dòng)了二手房?jì)r(jià)格提升。在上海等投機炒房活躍的地區，很多二手房其實(shí)就是新房或者次新房。
三是宏觀(guān)調控的影響。去年國家相繼出臺了一系列調控二手房政策，如將二手房免征營(yíng)業(yè)稅的年限由兩年提高到五年；國內居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉讓時(shí)，所得收益須按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目繳納個(gè)人所得稅等。這些調控措施，本意是想打擊投機行為，但由于二手房的交易成本增加，致使很多房主改售為租或者將稅費計入房?jì)r(jià)轉嫁給買(mǎi)房者。
一二手房?jì)r(jià)格倒掛，利耶？弊耶？
有業(yè)內人士認為，部分城市出現的一二手房市場(chǎng)價(jià)格倒掛現象，是宏觀(guān)調控發(fā)揮作用，市場(chǎng)冷卻的一種表現。
上海一位分析人士認為，幾年來(lái)，國內大部分城市都存在著(zhù)期房?jì)r(jià)格高于現房的現象，這其實(shí)并不正常。正常的情況，現房?jì)r(jià)格應該比期房?jì)r(jià)格貴。第一，期房存在風(fēng)險。第二，期房占用資金。期房高于現房?jì)r(jià)格是市場(chǎng)快速發(fā)展和市場(chǎng)過(guò)熱情況下才可能出現的。由于人們對市場(chǎng)前景過(guò)度看好，對價(jià)格上漲充滿(mǎn)信心，因此在現房供應不足的情況下，開(kāi)發(fā)商敢于拼命拿地造房子，而且造好房子，購房者也敢于拼命買(mǎi)房子，而且買(mǎi)好房子和大房子。市場(chǎng)越是高漲，這種特征表現得越突出。當然反之，當市場(chǎng)開(kāi)始冷卻時(shí)，追捧期房的熱情大大降低，追捧期房的風(fēng)險也大大上升，期房和現房?jì)r(jià)格倒掛現象開(kāi)始得到糾正。
一些地方出現的價(jià)格倒掛，與政府的宏觀(guān)調控不無(wú)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金進(jìn)而調低一手房的價(jià)格。長(cháng)期看，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩地發(fā)展。國際上出現房?jì)r(jià)倒掛現象，不是什么新鮮事，在美國等二手房市場(chǎng)相當成熟的地方，都曾經(jīng)發(fā)生過(guò)。二手房市場(chǎng)交易越活躍的地區，越易出現倒掛現象。
但是，也有專(zhuān)家指出，我國大部分地區的二手房市場(chǎng)才剛剛起步，遠遠沒(méi)有達到房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟地區的標準。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，發(fā)達國家一二手房的市場(chǎng)交易比例應該達到1：5至1：3，在我國，即使是上海這樣的發(fā)達城市，一二手房交易比例也才達到1：1左右。
長(cháng)春房屋置換公司總經(jīng)理王永君說(shuō)，很多城市二手房市場(chǎng)剛剛起步，政府對房地產(chǎn)不熱甚至偏冷地區，可以不采取打壓政策，允許地方有針對性地制定完善當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的細則，讓二手房市場(chǎng)活躍起來(lái)。這樣才能穩定當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐步實(shí)現住房梯級消費。(郎秋紅）
