中國人民銀行2月9日發(fā)布的《2006年第四季度貨幣政策執行報告》稱(chēng)，2006年第四季度70個(gè)大中城市中，部分城市房?jì)r(jià)漲幅仍然較大，同比上漲較快的有深圳、北京、福州、廈門(mén)等城市。福建最具代表性的兩個(gè)城市房?jì)r(jià)漲幅位居全國前四。
據了解，2006年10月，廈門(mén)和福州分別以10.5%、9.6%的高漲幅位居全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的第二位和第四位，11月，福建的房?jì)r(jià)再次勇敢地站到了風(fēng)口浪尖上，福州漲幅10.4%，成為全國冠軍，廈門(mén)名列第四。
2007年伊始，房?jì)r(jià)走向已成為民生詰問(wèn)的焦點(diǎn)，也是政府手中燙手的難題。那么，到底是什么因素拉動(dòng)了兩市房?jì)r(jià)的飆升呢？
供應不足成了“罪魁禍首”
據統計，2006年1-10月福建省商品房銷(xiāo)售增幅提高到21.7%，銷(xiāo)售增幅居全國第10位，華東地區第一位。
近日，福建省統計局對高房?jì)r(jià)進(jìn)行分析時(shí)得出這樣的結論：需求與供應不平衡，是福建房?jì)r(jià)上漲的根本原因，特別是住宅供應結構不合理，小戶(hù)型偏少。據統計，2006年福州、廈門(mén)、泉州三市商品房供
應量，除廈門(mén)有所增加外，福州、泉州都減少了。1-9月，泉州新批商品房預售面積比上年同期減少43.0%；1-10月，福州、廈門(mén)、泉州套型面積90平方米以下普通住房竣工面積只占9.2%、14.5%和14.4%，經(jīng)濟適用房投資也僅占住宅總投資的2.5%。
兩方面因素導致福建商品房供應不足。一是由于2005年上半年土地供應偏少，拆遷難度大、周期長(cháng)，造成施工進(jìn)度緩慢，使后期的竣工量增長(cháng)受到影響。2006年1-11月，福建全省商品住宅竣工面積下降22.2%，其中福州、廈門(mén)、泉州市分別下降25.6%、14.1%和31.6%。另一方面是由于國家調控政策規定，新建商品住宅套型建筑面積90平方米要占70%，由此未取得施工許可證的項目，需要重新規劃、重新審批，使開(kāi)工時(shí)間推遲，造成新開(kāi)工面積減少。2006年7-10月，全省平均每月新開(kāi)工面積151.05萬(wàn)平方米，較上半年平均每月216.84萬(wàn)平方米下降30.3%，福州市2006年上半年拍賣(mài)的土地大部分未開(kāi)工，7-10月，全市平均每月新開(kāi)工面積23.91萬(wàn)平方米，較上半年下降58.1%。
供應量的減少和需求的旺盛，表現為新房一開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售往往就出現火爆場(chǎng)面，直接拉動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。據悉，前不久福州市新開(kāi)盤(pán)的江南水都的“美域”和“麗島”、融信地產(chǎn)的“三昧舒屋”以及泉州市區新建商品住房一開(kāi)盤(pán)多被搶購一空。
兩大“幫兇”火上澆油
福建房?jì)r(jià)不斷飆升并非只是供應不足導致的結果，其中開(kāi)發(fā)成本及升值炒作是促成房?jì)r(jià)上漲的“兩大幫兇”。
成本的上漲，最突出的是地價(jià)的持續大幅上漲。福建省統計局分析報告顯示，地價(jià)作為商品房開(kāi)發(fā)的重要成本，通常占整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的40%-60%，地價(jià)高漲也帶動(dòng)房?jì)r(jià)上升。2006年土地拍賣(mài)競爭激烈，地價(jià)不斷創(chuàng )新高。以福州金山為例，2005年樓面地價(jià)最高為1420元／平方米，上漲44.6%；2006年3月拍賣(mài)的位于洪灣路的一幅地塊，樓面地價(jià)為2265元／平方米，上漲59.6%。廈門(mén)市2006年1-10月土地拍賣(mài)價(jià)達到6446元／平方米，比2005年同期上漲77.8%，位于市中心的一幅地塊樓面價(jià)高達7330元／平方米，創(chuàng )廈門(mén)市新高。新拍土地價(jià)格上漲后，周邊樓盤(pán)價(jià)格隨即提高，推動(dòng)房?jì)r(jià)不斷上揚。
另外，建安成本和運營(yíng)費用也在增加。建筑工程中人工費去年1-9月上漲了8.4%；國家提高了企業(yè)所得稅預征額(利潤率從15%提高到20%)，并連續多次上調貸款利率；國家強制推行節能住宅標準，也使單位面積造價(jià)增加約10%。
第二大“幫兇”當屬不良開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)炒作，推動(dòng)了房?jì)r(jià)走高。許多開(kāi)發(fā)商利用信息不對稱(chēng)，采取各種各樣的手段來(lái)炒作，極力渲染企業(yè)的品牌價(jià)值，在廣告上打出“極品住宅”、“人間天堂的水景住宅”等；利用各種預期價(jià)值等來(lái)炒作樓盤(pán)；有的開(kāi)發(fā)商囤積房源，采取分段推出樓盤(pán)或提前認購，集中簽約來(lái)制造搶購場(chǎng)面。
福建省統計局的報告指出，目前房?jì)r(jià)高速上漲，不排除之前該省房?jì)r(jià)相對較低的因素。當前，福州、廈門(mén)、泉州等中心城市率先發(fā)展、加快發(fā)展定位已經(jīng)明確，對未來(lái)的經(jīng)濟預期看好。對于2007年的房?jì)r(jià)走勢，省統計局預測，隨著(zhù)一系列調控措施進(jìn)一步落實(shí)到位，投資性需求將會(huì )明顯減少，供應不足、結構不合理問(wèn)題將因開(kāi)發(fā)量較大的中低價(jià)位中小戶(hù)型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房相繼竣工交付使用而得到改善，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲將得到有效平抑。
但到底福建省的房?jì)r(jià)以何種形式、在多長(cháng)的時(shí)間跨度中趨向理性合理，仍是未知之數。（張朝暉）
