2007年上海商品住宅市場(chǎng)的需求量和供應量，均會(huì )有所減少，但幅度不會(huì )很大，相比之下，需求量的降幅將大于供應量的降幅。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師劉玉剛在日前發(fā)布的相關(guān)研究報告中這樣預測。
剛性需求萎縮影響新房
研究認為，2007年本市商品住宅預測需求總量為1981.5萬(wàn)平方米，比2006年減少約7.73%。需求減少但幅度不大，主要有三方面理由：一是今年國家依然可能出臺重大房地產(chǎn)調控措施。由于過(guò)去一年全國70個(gè)主要城市房?jì)r(jià)上漲超出預期，因此今年在貨幣、稅收、土地和住房保障等方面可能有后續調控措施出臺。
同時(shí)，商品住宅消費需求存在萎縮可能。2006年是本市結婚大年，全年估計總數在15萬(wàn)對，形成了階段性的購房剛性需求。而2007年婚房需求將不會(huì )超過(guò)去年的總量；世博會(huì )園區和2010年交付使用的地鐵站動(dòng)遷量基本完成，由動(dòng)遷形成的剛性需求估計也會(huì )低于去年；持幣待購的群體仍在觀(guān)望，這些都直接影響今年商品住宅需求量。
不過(guò)，需求也不可能出現大幅下跌。上�！笆晃濉逼骄磕晷略鋈丝�24萬(wàn)人，來(lái)滬流動(dòng)人口比重越來(lái)越大，巨大的外來(lái)人口和中心城區人口正逐步向外環(huán)線(xiàn)以外區域擴展。城市化和居民住房改善帶來(lái)的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的未來(lái)消費市場(chǎng)。
二手房需求量降幅較大
相比新房，2007年本市二手住宅需求總量預計約1528萬(wàn)平方米，比上年減少17.6%，降幅較大。
本市二手房住宅市場(chǎng)在1998至2004年經(jīng)歷了快速發(fā)展期，2004年達到最高點(diǎn)，接近新建商品住宅交易量。2005年由于宏觀(guān)調控，二手住宅交易量急劇萎縮。2006年由于動(dòng)遷需求剛性不減，交易量有所反彈，一批原先準備在2005年入市而作罷的投資者不再等待。
研究認為，2007年上海二手住宅需求總量下跌的主要原因是房地產(chǎn)調控政策及后續可能出臺的政策，將進(jìn)一步影響二手房市場(chǎng)。不過(guò)，依然有一些值得關(guān)注的熱點(diǎn)板塊，如新天地、新閘路、中山公園、董家渡、春申、田林、涼城、黃興、塘橋、世紀公園等板塊。
商品住宅供應略有減少
在市場(chǎng)需求有所萎縮的情況下，供給也會(huì )做出相應縮小的調整。據預測，今年本市新建商品住宅供應總量2117.5萬(wàn)平方米，同比減少3.8%，降幅幾乎是需求量降幅的一半。自2003年本市商品住宅供應達到高峰值后，近3年來(lái)逐步走低，2007年可能延續這一趨勢，但下降幅度應有所縮小。
在宏觀(guān)調控背景下，市場(chǎng)將實(shí)現動(dòng)態(tài)的供需平衡。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對2007年市場(chǎng)的預判既不明朗，也不樂(lè )觀(guān)，除極少數大型房地產(chǎn)企業(yè)外，大多數采取的是穩健、慎重、收縮的開(kāi)發(fā)戰略。
據分析，今年，內環(huán)內、內中環(huán)和中外環(huán)將延續過(guò)去幾年發(fā)展態(tài)勢，即三個(gè)區域的新建住宅供應量繼續下滑；而外郊環(huán)和郊環(huán)外的新建住宅供應量約占全市總量的70%，延續三年來(lái)比重不斷上升的趨勢。
價(jià)格增幅低于收入增幅
研究認為，2007年上海新建商品住宅價(jià)格小幅上漲，漲幅可能高于2006年，但低于上海市GDP增長(cháng)幅度和人均可支配收入增長(cháng)幅度。房地產(chǎn)調控政策對新建商品住宅價(jià)格水平的影響將十分明顯，不會(huì )出現房?jì)r(jià)大起大落。
值得注意的是，由于全國大部分地區的房?jì)r(jià)依然堅挺，去年只是漲幅回落，這一價(jià)格態(tài)勢對上海商品房?jì)r(jià)格具有回拉作用。上海商品房中的辦公樓、商鋪、工業(yè)廠(chǎng)房的價(jià)格水平近幾年一直保持高位運行，對商品住宅的價(jià)格也存在牽制作用。此外，土地價(jià)格以及鋼材、水泥、木材等建筑材料價(jià)格上漲，也會(huì )造成商品房開(kāi)發(fā)要素成本下跌空間有限。
分析上海各環(huán)線(xiàn)，除中外環(huán)和郊環(huán)外兩個(gè)環(huán)線(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格下跌，其他三個(gè)環(huán)線(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格將出現上漲。由于住宅市場(chǎng)的投資和投機性需求被抑制、市場(chǎng)預期看跌、未來(lái)郊環(huán)外將有大量商品住宅上市等因素，引發(fā)購房者持幣觀(guān)望，從而造成部分環(huán)線(xiàn)區域的價(jià)格走低。(記者 王蔚)
