今年，改善型需求將取代去年的婚房需求，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交主力。大兩房、小三房以及帶有兒童房或保姆房的住宅將受到市場(chǎng)的關(guān)注和青睞。
漢宇地產(chǎn)最新發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告指出，去年結婚的年輕人近來(lái)談?wù)撟疃嗟漠攲佟敖鹭i寶寶”這個(gè)話(huà)題了。如果說(shuō)兩人世界還不會(huì )造成居住空間緊張的話(huà)，那孩子的降臨所帶來(lái)的人口增加以及其他一系列問(wèn)題，會(huì )促使很多年輕父母在力所能及的范圍內改善現有居住條件�？梢灶A見(jiàn)的是，今年改善型需求將取代婚房需求成為市場(chǎng)的成交主力。
一、二手房成交量差距將拉大。自2004年二手房成交量超過(guò)一手房以來(lái)，滬上二手房市場(chǎng)表現活躍，一直延續到2005年年末。去年這一現象得到了改變，全年一手房成交量要比二手房多10%左右。營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等相關(guān)政策的出臺，促使很多投資者逐漸離場(chǎng)，由投資者的介入而造成的房源緊張局面得到很大緩解。相當部分自住型購房者可以在開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)到一手房，不用再從投資者手中接盤(pán)二手房。預計今年一、二手房的成交量差距會(huì )在去年基礎上進(jìn)一步拉大，更多的改善型客戶(hù)會(huì )將一手房作為首選目標。
一手房奪回定價(jià)權，二手房?jì)r(jià)格亦步亦趨。新盤(pán)定價(jià)在2005年宏觀(guān)調控之前是件比較容易的事，看看周邊二手房的成交價(jià)格，再乘個(gè)百分比就差不多了。一、二手房?jì)r(jià)格的攀比上漲，使一手房的定價(jià)更多參考周邊二手房的價(jià)格，這是一種不正常的現象。今年，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步穩定、健康，根據不同的市政配套、樓盤(pán)品質(zhì)和客戶(hù)定位，確定一個(gè)比較理性的價(jià)格，將成為一手房定價(jià)的主旋律。一手房?jì)r(jià)格將成為一個(gè)板塊房?jì)r(jià)的風(fēng)向標，二手房?jì)r(jià)格則會(huì )隨之上下小幅波動(dòng)。
交通配套逐漸改善，近郊住宅漸受關(guān)注。今年上海將建成3條軌道交通并通車(chē)，分別是軌道交通6、8、9號(一期)，總里程從145公里擴展到230公里。隨著(zhù)軌道交通的延伸，近郊部分樓盤(pán)將進(jìn)入購房者的視野。松江和浦東一直是一手房供應大區，以前部分位置較偏的樓盤(pán)滯銷(xiāo)，其主要原因是交通不便，即使價(jià)格有明顯的降幅，很多在市區工作和生活的自住客戶(hù)也不會(huì )選擇。今年將開(kāi)通的6號線(xiàn)和9號線(xiàn)無(wú)疑解決了這個(gè)問(wèn)題，因此，近郊部分樓盤(pán)會(huì )逐漸成為改善型購房者的選擇，其價(jià)格較低的優(yōu)勢可以得到有效提升。（賀理銘）
