來(lái)自策源機構咨訊研發(fā)中心的統計數據表明，2007年2月份上海全市商品住宅供應量?jì)H為35.8萬(wàn)平方米，較之2006年月平均供應量銳減近100萬(wàn)平方米，供求比達到1:1.73，創(chuàng )2005年1月以來(lái)新高。
這個(gè)數字背后是否像部分購房者擔心的那樣，意味著(zhù)非正常操控行為的出現，或是房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體走強？對此，策源機構咨訊研發(fā)中心分析師結合當前上海房產(chǎn)市場(chǎng)現狀，為本報讀者做出評點(diǎn)。
2月供應量銳減屬正常
歷年數據表明，由于黃金周的影響，每年4月、9月以及春節前的一個(gè)月都會(huì )形成供應高峰，而春節所在月份則相應成為全年供應的低谷。
策源機構咨訊研發(fā)中心認為，有效工作日的減少和消費習慣的變化導致供應量減少，是造成這種狀況的主要原因之一。2007年2月18日是傳統春節，長(cháng)達7天的春節假期直接導致了有效工作日的縮減和消費重點(diǎn)的轉移。根據慣例，春節前后各一周對于新房批準預售基本屬于“無(wú)效”工作日，同時(shí)由于今年的春節較往年晚，對2月份市場(chǎng)供應的影響亦相對較大。
另一方面，春節所蘊涵的深層次的文化背景直接導致了消費重點(diǎn)的轉移，休閑、娛樂(lè )、食品、服飾等快速消費市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求假性萎縮，成為銷(xiāo)售淡季，供應方根據需求的變化調節供求量，適應階段性市場(chǎng)變化，純屬正常的市場(chǎng)反應。
同時(shí)，策源機構咨訊研發(fā)中心認為，行業(yè)運營(yíng)模式導致供應量萎縮。由于行業(yè)運營(yíng)的特殊性，年后開(kāi)發(fā)商普遍從年前的業(yè)績(jì)報表及現金流等資金壓力中解脫，同時(shí)春節假期屬于傳統的銷(xiāo)售淡季，開(kāi)發(fā)商放慢供應節奏，屬正常的行業(yè)和市場(chǎng)規律。另一方面，100萬(wàn)平方米的商品房囤積對于2000萬(wàn)-3000萬(wàn)平方米/年的上海房地產(chǎn)整體市場(chǎng)而言所占的份額很小，開(kāi)發(fā)商通過(guò)囤積房源等非正常手段操控房?jì)r(jià)實(shí)現的可能性極低。
囤房不能獲得更大利潤
策源機構咨訊研發(fā)中心認為，整體市場(chǎng)背景不允許囤積房源。囤積房源是指開(kāi)發(fā)商保留符合預售條件的房源，不公開(kāi)推售，以期在后市獲得更高額的利潤回報。作為一種非正常的操作手段，成功實(shí)現的先決條件是市場(chǎng)進(jìn)入或即將進(jìn)入快速上升的通道，以及延遲推售不會(huì )帶來(lái)開(kāi)發(fā)成本的大幅增加或增加的成本遠小于增值的利潤。
策源機構咨訊研發(fā)中心表示，眾所周知，經(jīng)過(guò)兩次宏觀(guān)調控，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)早已退出快速上漲，供應量和價(jià)格在宏觀(guān)調控后趨于平穩，處于相對平穩的調整期，整體的市場(chǎng)背景顯然不具備囤積商品房供應的外部環(huán)境。同時(shí)，由于兩次宏觀(guān)調控未能達到預期效果，政府工作報告亦將“抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲、保持合理的價(jià)格水平”作為下一年度的工作重點(diǎn)，可以預見(jiàn)，繼續深化調控措施，將是2007年房地產(chǎn)行業(yè)的主基調。
策源機構咨訊研發(fā)中心認為，滬上房地產(chǎn)市場(chǎng)在此宏觀(guān)背景下，價(jià)格大幅增長(cháng)的可能性極小，開(kāi)發(fā)商囤積房源不具備后市升值獲利空間。另一方面，土地使用稅率的增加和土地增值稅清算促使開(kāi)發(fā)商不得不縮短項目的開(kāi)發(fā)周期，減少開(kāi)發(fā)成本。囤積房源與此背道而馳，開(kāi)發(fā)商“得不償失”。
單月供求無(wú)關(guān)整體市場(chǎng)
策源機構咨訊研發(fā)中心同時(shí)認為，由于春節對于供應量的影響，每年2月份前后都會(huì )出現供求關(guān)系的變化，但并不能作為市場(chǎng)轉變的依據。根據房地產(chǎn)市場(chǎng)消費規律的特殊性，春節效應導致其所在月份的供求關(guān)系偏離正常值，通常不具備市場(chǎng)參考意義，將春節前后兩月(通常為1-2月份)整體考慮更為科學(xué)。
策源機構咨訊研發(fā)中心表示，宏觀(guān)調控前的2005年1-2月份，房?jì)r(jià)快速上升，供遠小于求。2006年1-2月份，受第一次宏觀(guān)調控的影響，供求關(guān)系發(fā)生變化，市場(chǎng)需求量萎縮；同年二季度，市場(chǎng)開(kāi)始回暖。第二次宏觀(guān)調控對供應結構的調整沒(méi)有對市場(chǎng)需求產(chǎn)生太大的影響，2007年1-2月份的供求矛盾進(jìn)一步緩和，供求比為1:0.85。
另一方面，市場(chǎng)走強必須基于量和價(jià)的雙重考量，2007年2月全市商品住宅成交均價(jià)9517元/平方米，僅比1月份增長(cháng)了0.68%，略低于2006年全年平均水平，因此從價(jià)格的角度而言，不能支持市場(chǎng)走強的立論。
策源機構咨訊研發(fā)中心表示，在現有市場(chǎng)背景下，整體政策環(huán)境和區域市場(chǎng)的供求環(huán)境，囤積房源對開(kāi)發(fā)商而言，即缺乏操作條件又缺少盈利空間。與此同時(shí)，近百萬(wàn)平方米供應量的變化相對于全年近3000萬(wàn)平方米的市場(chǎng)供應而言影響力有限，不足以對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大的變局，上海房地產(chǎn)仍將保持平穩的市場(chǎng)走勢。(李麗）
