近日又見(jiàn)央行加息。這是繼2004年10月以來(lái)的第五次加息。仔細分析目前的加息因素，CPI指數走高、對外貿易順差進(jìn)一步加大等一系列最新的宏觀(guān)經(jīng)濟數據是直接導火索。同時(shí)，關(guān)注國際證券市場(chǎng)的人也都不會(huì )忘記，近期美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)波引發(fā)的美股大跌，從而在全球資本市場(chǎng)上產(chǎn)生的蝴蝶效應。
我們可以看到，目前幾次重大金融政策的出臺都與房地產(chǎn)市場(chǎng)有著(zhù)千絲萬(wàn)縷聯(lián)系。那么此次加息，對房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì )產(chǎn)生怎樣的影響？
“對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加息帶來(lái)的貸款資金成本的增加，將進(jìn)一步加大資金負擔。前段時(shí)間的增值稅清算與當前的加息政策，對房地產(chǎn)企業(yè)利潤表中，加大了兩項重要的稅費負擔，這無(wú)疑使得眾多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本高企，進(jìn)一步促進(jìn)了行業(yè)整合。企業(yè)的稅費成本加重，對市場(chǎng)供給將產(chǎn)生兩方面影響�！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅對記者表示：其一是建設中的項目會(huì )進(jìn)一步加快，未來(lái)一二年間上市量將進(jìn)一步加大，市場(chǎng)總供應量在短期內會(huì )有所增加。這是因為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都希望通過(guò)加快開(kāi)發(fā)速度，縮短建設及資金回籠周期，從而降低加息帶來(lái)的超預算財務(wù)成本；其次，對于仍在土地儲備中的未開(kāi)發(fā)項目，融資成本的增加將使得部分企業(yè)更多采用股權方式獲取資金，從而加速了企業(yè)間的兼并和整合。但由于這種股權整合需要時(shí)間，預計未來(lái)整體的供應量不會(huì )如當前開(kāi)發(fā)項目那么多，市場(chǎng)供應可能存在一個(gè)斷檔期。
對于個(gè)人購房者來(lái)說(shuō)，加息無(wú)疑是一重要利空影響。美國的次級抵押貸款風(fēng)波顯示：市場(chǎng)持續加息最終將導致部分買(mǎi)房者無(wú)法應對高漲的利息負擔，房貸違約的現象有所增加，并會(huì )通過(guò)證券化機制，傳導到整個(gè)資本市場(chǎng)。
“對于加息是否會(huì )導致類(lèi)似美國房地產(chǎn)貸款次級市場(chǎng)的風(fēng)波，我認為當前中國并不存在這樣的環(huán)境�！� 鄒毅分析：首先是中國銀行業(yè)并不缺乏可貸款資金，不具備貸款證券化的動(dòng)力；其次是中國房屋貸款證券化的市場(chǎng)規模還非常小，即使出現問(wèn)題，也不會(huì )對中國整體資本市場(chǎng)產(chǎn)生太大影響。但我們需要看到的是，資產(chǎn)證券化作為成熟資本市場(chǎng)的重要產(chǎn)品，其未來(lái)的發(fā)展方向不會(huì )改變，我們需要注意的是如何在美國市場(chǎng)風(fēng)波中吸取經(jīng)驗，處理好金融政策與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)關(guān)系。
另外，當前的加息以及對未來(lái)的加息預期，將促使當前銀行新推的固定利率房貸產(chǎn)品熱賣(mài)，當然銀行也不會(huì )完全將利率波動(dòng)風(fēng)險完全轉嫁到自身，不過(guò)這將促進(jìn)固定利率房貸市場(chǎng)的發(fā)展，從而完善了銀行的金融品種創(chuàng )新，也促進(jìn)了資本市場(chǎng)的發(fā)展。
加息將在一定程度上加大了人民幣升值的壓力，需要進(jìn)一步關(guān)注外國資本對國內房地產(chǎn)的投機炒作行為。此次加息的國際環(huán)境是美元等主要國際貨幣的利率基本穩定。在美元利率基本見(jiàn)頂的情況下，本次人民幣的加息行為，將縮小人民幣與美元的利差，從而為人民幣的進(jìn)一步升值提供了契機。但是，匯改以來(lái)，人民幣升值幅度已經(jīng)較大，自2004年以來(lái)已經(jīng)累計升值約有5%，市場(chǎng)可能產(chǎn)生人民幣未來(lái)升值幅度減少的預期。因此，人民幣升值的步伐是否會(huì )加快，需要綜合考慮政策因素與市場(chǎng)因素的博弈。
如果人民幣升值步伐加快，可能會(huì )激發(fā)熱錢(qián)對中國概念的投機行為，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機炒作。因此，需要進(jìn)一步關(guān)注外國資本對房地產(chǎn)的投資形式。從市場(chǎng)層面來(lái)看，“限外”政策出臺以來(lái)，外資投資國內房地產(chǎn)的模式已經(jīng)出現新的情況。以參股房地產(chǎn)企業(yè)的投資模式開(kāi)始抬頭，這似乎表明外資對國內地產(chǎn)的中長(cháng)期看好，而非短期的投機性。因此，加息可能造成的外國資本進(jìn)入與實(shí)際投資方式的博弈結果將主導外資下一步的市場(chǎng)操作。(鄧旭)
