“兩會(huì )”期間，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲和加大住房保障力度成為各界關(guān)注的兩個(gè)焦點(diǎn)話(huà)題�！皟蓵�(huì )”過(guò)后，這兩個(gè)方面已成各方認同的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標。
抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲
2006年的宏觀(guān)調控已使長(cháng)三角地區的房?jì)r(jià)上漲得到控制，但部分地區房?jì)r(jià)依然保持迅速增長(cháng)的勢頭，深圳、廣州、北京等大城市漲幅高居榜首，遠超過(guò)全國平均水平。為保證房地產(chǎn)行業(yè)持續健康發(fā)展，防止透支國民經(jīng)濟增長(cháng)力，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)成為政府宏觀(guān)調控的必然選擇。
溫家寶總理在《政府工作報告》中指出，要“正確運用政府調控和市場(chǎng)機制兩個(gè)手段，保持房地產(chǎn)投資合理規模，優(yōu)化商品房供應結構，加強房?jì)r(jià)監管和調控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)格水平�！�
中原地產(chǎn)研究部表示，近兩年的宏觀(guān)調控，都是努力在市場(chǎng)達不到的方面，諸如土地供給、供應結構、投資規模等，由政府出面進(jìn)行調控，以避免市場(chǎng)中投資者的盲目性所帶來(lái)的風(fēng)險。此外，由于供應結構調整的滯后性，盡管建設部頒布了“9070”的限令，可2006年的增量房中大戶(hù)型仍舊是主流，這也是住房總價(jià)過(guò)高的罪魁之一�？梢�(jiàn)2007年的政策將會(huì )對這些方面做出進(jìn)一步的細化和落實(shí)。
加大住房保障力度
2007年的全國“兩會(huì )”熱點(diǎn)話(huà)題中，對于“住房保障”問(wèn)題的關(guān)注度幾乎與“抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”并駕齊驅。由于目前各地房?jì)r(jià)居高不下，大量中低收入階層的支付能力與適宜的住房標準價(jià)格之間存在著(zhù)巨大差距，“兩會(huì )”中有關(guān)“住房保障”的呼聲越發(fā)強烈，很多人都表示，期望相關(guān)政策和具體措施盡快出臺。
溫家寶總理在《政府工作報告》中指出：“房地產(chǎn)業(yè)應重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問(wèn)題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進(jìn)和規范經(jīng)濟適用房制度�！�
“盡管2006年此項工作已經(jīng)啟動(dòng)，但目前來(lái)看，在實(shí)際操作過(guò)程中尚有許多問(wèn)題，而體系本身也期待更好的規范和發(fā)展，住房保障工作的力度尚須加大。政府首先要明確各類(lèi)住房保障產(chǎn)品都很重要，各地應結合實(shí)際情況加強各類(lèi)住房保障產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和實(shí)施。另外，針對當前住房保障體系透明性低、管理手段落后等現狀，各地政府還需要切實(shí)負責，查實(shí)居民居住情況，結合政府公共資源投入能力的現狀和未來(lái)發(fā)展，制定公開(kāi)透明的近期和中長(cháng)期住房保障計劃，以及運行規則，便于社會(huì )公眾參與和監督�！敝性禺a(chǎn)研究部有關(guān)人員對記者表示。
積極建立和完善社會(huì )住房保障系統是社會(huì )安定的前提，也是房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的前提。該體系的建立和完善，對于穩定社會(huì )秩序、體現福利保障和建立和諧社會(huì )有著(zhù)很重大的意義。住房保障體系必將是2007年各項調控政策所強調的重點(diǎn)。
物業(yè)稅呼之欲出
3月16日上午，《物權法》草案審議通過(guò)并實(shí)施在即。這部被譽(yù)為“將促使中國轉向依賴(lài)法律手段而非單純依靠行政命令來(lái)管理經(jīng)濟”的法律，也深刻影響房地產(chǎn)業(yè)。它給物業(yè)稅的開(kāi)征提供有力的法律支持，給物業(yè)稅迎來(lái)了一片曙光。
所謂物業(yè)稅，又稱(chēng)“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。該稅項的開(kāi)征需要以財產(chǎn)的產(chǎn)權界定為前提，這就是為什么要以《物權法》實(shí)施作為前提的原因。
從提議開(kāi)征物業(yè)稅以來(lái)，該稅對房?jì)r(jià)的影響究竟是升是降就一直爭論不休。初期流傳一種說(shuō)法，物業(yè)稅出臺后會(huì )使房?jì)r(jià)下降，甚至可達30%-40%的降幅。原因是物業(yè)稅將70年土地使用權的出讓金分配到使用的每年來(lái)支付，因此可以避免一次支付所帶來(lái)的負擔，房?jì)r(jià)將下跌。
事實(shí)上，從物業(yè)稅設計目的分析，主要在于完善國家稅收和財政體制，并不是為了規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序，更非降低或抬高房?jì)r(jià)。影響房?jì)r(jià)的最重要因素是供求關(guān)系，其次是政策、成本等因素。物業(yè)稅對房?jì)r(jià)的影響，絕不是通過(guò)簡(jiǎn)單的換算或計算公式來(lái)得出的。開(kāi)征物業(yè)稅，最重要的目的是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”，從而促使消費者節約、理性消費，進(jìn)而抑制房地產(chǎn)投機行為。
中原地產(chǎn)分析師表示：盡管物業(yè)稅開(kāi)征箭在弦上，但物業(yè)稅的出臺在實(shí)際操作層面還存在問(wèn)題，如何評估房屋價(jià)格、物業(yè)稅稅率、免稅標準、起征點(diǎn)設計等等都還需要明確。物業(yè)稅年內全面開(kāi)征尚存困難，分類(lèi)開(kāi)征的條件趨于成熟，對高檔住宅、大戶(hù)型住宅開(kāi)征的可能性較大。
“物業(yè)稅征收本著(zhù)對房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結構調整的目標必然會(huì )出臺有區別的征收方案，因此未來(lái)房地產(chǎn)的需求結構將有相應調整；需求影響供應，從長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對住宅供應的產(chǎn)品結構將發(fā)生較大變化。具體來(lái)講，如若我們將客戶(hù)群分為兩部分：現有房產(chǎn)持有者和未來(lái)購房者，對于前者，若其手中持有房產(chǎn)以出租形式獲得收益，部分戶(hù)型比較大業(yè)主將考慮出售房產(chǎn)以避免未來(lái)的租金收益不能彌補稅收支出的風(fēng)險；而后者未來(lái)購房的目標戶(hù)型偏好也將有所變化，將更加關(guān)注中小戶(hù)型，從而在一手房和二手房市場(chǎng)同步進(jìn)行結構調整�！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅對記者分析。
“將過(guò)往的一次性70年土地出讓金的繳納改為每年物業(yè)持有稅的征收，這一變化對購房者來(lái)講，將直接降低其購買(mǎi)成本；而對開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，由于目前項目開(kāi)發(fā)前期投資成本中土地成本占了極大部分，物業(yè)稅開(kāi)征將降低項目開(kāi)發(fā)的門(mén)檻，對企業(yè)項目開(kāi)發(fā)資金要求大大減小。此外，從房地產(chǎn)金融市場(chǎng)角度來(lái)講，現階段房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道以銀行信貸為主，如果未來(lái)項目開(kāi)發(fā)資金要求降低，可能對商業(yè)銀行的這部分房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生負面影響；而購房者購買(mǎi)成本降低后，以自住為目的的客戶(hù)將較少依賴(lài)于銀行的按揭貸款，這對銀行開(kāi)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)有不利影響。另外，一些非主體金融機構的資金供給將可能從房地產(chǎn)項目分流到其他投資領(lǐng)域�！编u毅說(shuō)。(鄧旭)
