近日，市建委和市工商局就修訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本公開(kāi)向社會(huì )各界征求意見(jiàn)。與以往相比，新修訂的兩個(gè)示范文本，強制規定開(kāi)發(fā)企業(yè)必須依法進(jìn)行公開(kāi)招投標選聘物業(yè)公司等內容。
小區共用部分業(yè)主能做主
新的《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本，分別設定了強制性條款和自行約定的條款。對業(yè)主使用小區共用部分的權利和義務(wù)明確規定，明確業(yè)主有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其正常使用及其他業(yè)主和使用人的正常使用。公約還明確:裝修押金由業(yè)主交納，押金數額由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)自行商定，但裝修驗收合格完畢后物業(yè)企業(yè)須在1個(gè)月內退還。同時(shí)，要求業(yè)主應按裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝修活動(dòng)。
選聘物業(yè)公司必須招投標
2004年11月之后，雖然市建委要求，新建物業(yè)的建設單位與依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)，應當參照示范文本簽訂書(shū)面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。但因為單個(gè)業(yè)主只有成立業(yè)主大會(huì )后，才能與物業(yè)公司簽訂整個(gè)小區統一的物業(yè)服務(wù)合同。在實(shí)施過(guò)程中，仍有很多問(wèn)題集中于前期物業(yè)管理階段，如建設單位遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)管理服務(wù)項目不明確、費用構成不準確、業(yè)主擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所等，并由此引發(fā)糾紛。盡管有的糾紛不屬于物業(yè)管理的內容，但爆發(fā)于物業(yè)管理階段，存在著(zhù)“開(kāi)發(fā)商犯錯，物業(yè)公司受責”的現象。
新的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》將通過(guò)強制性條款解決這一問(wèn)題，并設定了選擇性條款。據了解，強制性條款包括，開(kāi)發(fā)建設單位必須通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費用應用于合同約定的支出、對服務(wù)達不到合同約定標準或擅自提高收費標準的，開(kāi)發(fā)建設單位有權要求物業(yè)管理公司限期整改并終止合同等內容。同時(shí)，對于接收小區和業(yè)主入住前的管理服務(wù)、業(yè)主入住后的管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)費用收取方式等40余項內容作出強制性規定。(李海霞)
