繼上月《物權法》正式發(fā)布之后，《廣州市物業(yè)管理規定(征求意見(jiàn)稿)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)稿》)昨天面世，涉及業(yè)委會(huì )換屆、專(zhuān)項維修資金歸集使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接等諸多熱點(diǎn)問(wèn)題。即日起到下月18日，廣州市國土房管局公開(kāi)征求民意，市民可以發(fā)電郵、寄信或傳真反饋意見(jiàn)。
此次公示后，市國土房管局有關(guān)部門(mén)將組織業(yè)主座談會(huì )、物管公司座談會(huì )、律師座談會(huì )等六七個(gè)座談會(huì )，根據網(wǎng)上、信件上等渠道的市民意見(jiàn)進(jìn)行修改，再參考即將出臺的省物管條例，預計最快在今年11月正式出臺。
關(guān)鍵詞 專(zhuān)項維修基金
半年須公布一次
專(zhuān)項維修資金應當存入銀行專(zhuān)戶(hù)，按幢立賬、按戶(hù)核算；專(zhuān)項維修資金自存入專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)之日起按規定計息，利息轉入專(zhuān)項維修資金滾存使用和管理，并核算到每個(gè)業(yè)主的賬戶(hù)上。物業(yè)服務(wù)企業(yè)至少每半年公布一次專(zhuān)項維修資金的使用情況。
余額不足要續籌
專(zhuān)項維修資金余額不足首期專(zhuān)項維修資金的30%時(shí)，業(yè)主大會(huì )應當續籌專(zhuān)項維修資金，具體標準及籌集辦法由業(yè)主委員會(huì )擬訂，提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論通過(guò)。業(yè)主委員會(huì )應將專(zhuān)項維修資金續籌標準及辦法報市國土資源和房屋管理局備案。因拆遷、自然災害或者其他原因致使物業(yè)滅失的，業(yè)主可向指定銀行提取剩余款項，并注銷(xiāo)賬戶(hù)。
單位不繳業(yè)主可起訴
業(yè)主未按規定將專(zhuān)項維修資金繳存到專(zhuān)戶(hù)銀行的，不予辦理房屋產(chǎn)權證。物業(yè)所有權轉讓時(shí)，業(yè)主未按規定繳交首期專(zhuān)項維修資金的，不予辦理房屋所有權過(guò)戶(hù)登記手續。如果應由建設單位繳專(zhuān)項維修基金而未繳的，業(yè)主可向法院起訴。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理服務(wù)及公共利益
禁止開(kāi)發(fā)商送免物管費
住宅物業(yè)建設單位應公開(kāi)招投標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。投標人少于3個(gè)或者建筑總面積少于5萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地市國土房管局各區分局、縣級市國土房管局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區域的，其前期物業(yè)管理招投標應當以全部物業(yè)管理區域為范圍。
建設單位在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過(guò)300平方米；其中，業(yè)主委員會(huì )辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過(guò)30平方米。建設單位出售物業(yè)時(shí)不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。
原物管被解聘15日內交權
針對新舊物管更換等問(wèn)題，《意見(jiàn)稿》規定：業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)后7日內退出物業(yè)管理區域。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出選聘或者續聘決定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續至業(yè)主大會(huì )作出續聘或者選聘決定為止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出選聘決定的，原物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應當在15日內退出物業(yè)管理區域。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，物業(yè)管理區域尚未成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，建設單位應當通過(guò)招投標方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。建設單位或業(yè)主已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)將屬于全體業(yè)主的物業(yè)資料、財物丟失、損毀或者拒不移交的，應當承擔賠償責任，并可由市、縣級市國土房管局處1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款。
車(chē)位權屬按物權法規定
《意見(jiàn)稿》明確：物業(yè)管理區域內的車(chē)位、車(chē)庫應當依法經(jīng)營(yíng)并首先滿(mǎn)足業(yè)主需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
有關(guān)人士表示，對于車(chē)位規定，業(yè)主、開(kāi)發(fā)商都存有從對自己有利的角度理解的誤區。業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)購買(mǎi)車(chē)位，在合同里明確車(chē)位是真金白銀買(mǎi)回來(lái)的，那么車(chē)位理當屬業(yè)主所有；在購房時(shí)，開(kāi)發(fā)商在合同內寫(xiě)明車(chē)位是作為促銷(xiāo)附贈的歸被贈者所有；開(kāi)發(fā)商在辦理預售時(shí)，將所有的車(chē)位都已確權到自己名下，這部分的車(chē)位就屬于開(kāi)發(fā)商的，仍可自由售賣(mài)。
物管區域禁止亂搭建筑物
物業(yè)管理區域禁止11種損害公共利益的行為
(一)損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋使用性質(zhì)；
(二)違法搭建建筑物、構筑物；
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分；
(四)損壞或者擅自占用、移裝公用設施；
(五)擅自占用、改建、擴建小區內及周邊市政道路；
(六)踐踏、占用綠地，損毀樹(shù)木、園林；
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；
(八)排放有毒、有害物質(zhì)；
(九)亂拋垃圾，高空拋物；
(十)發(fā)出超過(guò)規定標準的環(huán)境噪聲；
(十一)法律、法規和業(yè)主公約禁止的其他行為。
關(guān)鍵詞 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
居委可協(xié)調開(kāi)業(yè)主會(huì )
業(yè)主委員會(huì )成員不足5人時(shí)應及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行增補，成員辭職應當向業(yè)主大會(huì )提交書(shū)面辭職報告，由業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理區域顯著(zhù)位置公告；業(yè)主委員會(huì )集體辭職或不履行職責半年以上的，業(yè)主可申請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會(huì )(村民委員會(huì ))指導成立業(yè)主大會(huì )籌備組、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )；業(yè)主委員會(huì )不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，業(yè)主可以向街道辦事處或者社區居民委員會(huì )提出申請，街道辦事處、社區居民委員會(huì )應當協(xié)調組織召開(kāi)等。
業(yè)委成員身份受限
本人、配偶以及近親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接利害關(guān)系，不具備成為業(yè)主委員會(huì )成員條件。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理區域已成立業(yè)主委員會(huì )的，新一期物業(yè)的業(yè)主入住50%以上后，應當按照新增投票權數占已有投票權數的比例增補業(yè)主委員會(huì )成員，但增補后的業(yè)主委員會(huì )成員總人數不得超過(guò)11人；若原業(yè)主委員會(huì )人數已達上限，應當進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )換屆改選工作。
業(yè)主大會(huì )門(mén)檻降低
物業(yè)管理區域符合下列情形之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )：已交付使用物業(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區域建筑面積百分之五十以上的；首套物業(yè)交付使用滿(mǎn)兩年的。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，先期開(kāi)發(fā)區域符合本條前款規定的，可以成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
非法收財物罰3倍
此外，業(yè)主委員會(huì )成員違反規定，非法收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物的，由市國土房管局各區分局、縣級市國土房管局沒(méi)收其違法所得，在其物業(yè)管理區域內予以通報，可以并處違法所得3倍以下的罰款，構成犯罪的依法追究刑事責任；業(yè)主委員會(huì )成員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)后業(yè)主委員會(huì )成員未及時(shí)將有關(guān)財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會(huì )的，逾期仍不移交的，處1000元以上2000元以下的罰款。(作者：田桂丹 轉載時(shí)略有刪節)
