昨天記者從本市法院了解到，物權法實(shí)施以來(lái)，在以物權法維權訴訟的案件中，最多的是小區內的糾紛。業(yè)主、物業(yè)與開(kāi)發(fā)商間的矛盾錯綜復雜，以一部《物權法》能否完全搞掂？相關(guān)專(zhuān)家認為，物權法入社區，還有三大問(wèn)題待相關(guān)細則或司法解釋來(lái)完善。
問(wèn)題一：業(yè)主優(yōu)先如何體現
物權法規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要�！笆裁词鞘紫纫獫M(mǎn)足業(yè)主的需要？業(yè)主優(yōu)先有多長(cháng)的時(shí)間限制？”畢文強律師告訴記者說(shuō)，《物權法》實(shí)施以來(lái)，他已經(jīng)聽(tīng)到了不少業(yè)主的質(zhì)疑，“這條規定模棱兩可，實(shí)施起來(lái)并不具備可操作性�！�
北京市律師協(xié)會(huì )物權法專(zhuān)業(yè)委員會(huì )表示，某些開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)給出三天時(shí)間讓購房人買(mǎi)車(chē)位，購房人不買(mǎi)則視為放棄，這就算‘業(yè)主優(yōu)先’了。有的開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫高價(jià)出售給小區外的人停放。物權法從立法本意上看是以維護業(yè)主的利益作為出發(fā)點(diǎn)，但實(shí)施起來(lái)還存在著(zhù)問(wèn)題。
問(wèn)題二：地下空間權屬如何確定
記者了解到，由于物權法回避了小區地下空間包括車(chē)位以及人防工程的權屬問(wèn)題，而是采取雙方約定的方式來(lái)確定，一些開(kāi)發(fā)商強行將地下車(chē)庫約定為自己的，使得業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛反而有愈演愈烈之勢。新法剛剛實(shí)施，本市各法院就受理了一些類(lèi)似的案件。
“物權法沒(méi)有提及地下車(chē)位的權屬，其后果就是，將來(lái)小區的矛盾就集中在這點(diǎn)�！比涨芭c物業(yè)打官司的九龍山莊業(yè)委會(huì )的楊主任說(shuō)。北京盛廷律師事務(wù)所的律師畢文強也直言，地下車(chē)位的權屬不是法定而是約定，是個(gè)遺憾�！伴_(kāi)發(fā)商依意思自治原則，完全可以將地下空間確定為自己所有，卻把建設成本攤進(jìn)業(yè)主的購房成本中，業(yè)主想維權很難�！碑吢蓭熣f(shuō)。
畢律師認為，法律應當規定由開(kāi)發(fā)商來(lái)舉證，證明其建筑成本和售價(jià)中是否包括地下車(chē)庫，如果拿不出證明他們把地下車(chē)庫作為一個(gè)獨立項目來(lái)進(jìn)行投資建設的，那么就應該歸業(yè)主所有。
問(wèn)題三：公共設施如何細分
物權法第73條還提到“建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施屬于業(yè)主共有”�！靶^內的公共場(chǎng)所、公共設施有很多，但是不是都屬于業(yè)主共有？公共設施到底涵蓋哪些設施，小區會(huì )所、托兒所、學(xué)校、老年活動(dòng)中心以及鍋爐房等到底歸誰(shuí)？只提這四個(gè)字太籠統了�！睏钪魅伪硎�。
作為小區重要的配套設施，會(huì )所的權屬并沒(méi)有在物權法中提及。而現實(shí)中，有關(guān)會(huì )所的糾紛不少。比如，原來(lái)宣傳的豪華會(huì )所面積縮了水等問(wèn)題。而接受采訪(fǎng)的業(yè)主都一致認為，會(huì )所應該是業(yè)主的。
“如果不明確什么是公共設施，而地下車(chē)庫、會(huì )所等小區配套設施讓開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售、出租或附贈等方式與業(yè)主約定，這無(wú)疑是給他們侵害業(yè)主共有權利的行為合法化，這將引發(fā)小區更多的矛盾�！睏钪魅握f(shuō)。(記者 顏斐)
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