編者按 十一長(cháng)假過(guò)后，各地法院受理的與 《物權法》有關(guān)的案例不斷出現。4年前購買(mǎi)的車(chē)位，至今未拿到合法的“身份證”，南京某業(yè)主為此將開(kāi)發(fā)商告上法院。在成都，法院受理了一起市民起訴保姆利用假公證賣(mài)了主人房屋的案件。在北京，一批與《物權法》有關(guān)的案件在多家法院立案、開(kāi)庭。庭審中，原被告雙方圍繞《物權法》有關(guān)條文，就各自觀(guān)點(diǎn)展開(kāi)激烈爭論……有關(guān)專(zhuān)家指出，雖然老百姓迫切希望利用《物權法》維護合法權益，但是《物權法》的原則性條款需要最高人民法院出臺司法解釋加以細化和明確。此外，一些《物權法》溯及不到的“過(guò)去時(shí)”案件，當事人還可以利用《合同法》、《民法通則》等維護權利。
北京 繳了費沒(méi)車(chē)位
小區業(yè)主告物業(yè)公司違約收費
北京市一小區業(yè)主向物業(yè)公司支付了服務(wù)費，卻沒(méi)有得到專(zhuān)有的停車(chē)位。業(yè)主依據《物權法》將物業(yè)公司訴至法院，要求對方返還停車(chē)泊位服務(wù)費等費用共計170元。10月17日，北京市房山區人民法院開(kāi)庭審理了此案。
據了解，今年9月14日，家住房山區良鄉鎮北潞園小區的王女士與北京昊遠隆基物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司)訂立了停車(chē)泊位服務(wù)協(xié)議，但王女士繳了錢(qián)卻沒(méi)有得到對方提供的停車(chē)位。無(wú)奈之下，王女士只得將自己的機動(dòng)車(chē)停放在小區內的道路或空閑場(chǎng)地。王女士認為，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，物業(yè)公司無(wú)權收費。
被告物業(yè)公司有關(guān)人員表示，小區有固定車(chē)位和臨時(shí)車(chē)位，每個(gè)月的費用都是150元，王女士和物業(yè)公司簽訂的是臨時(shí)車(chē)位協(xié)議，物業(yè)收取的并非車(chē)位占用費，而是服務(wù)費。臨時(shí)停車(chē)泊位不是固定的車(chē)位，其他車(chē)位沒(méi)有人使用王女士就可以使用，王女士沒(méi)有停入車(chē)位是其個(gè)人行為。物業(yè)公司已按約定全面履行自己的義務(wù)，不存在違約行為。對于王女士以《物權法》為依據提出訴訟，被告物業(yè)公司表示，《物權法》自今年10月1日起施行，而北潞園小區設立車(chē)位是在此之前。在最高法院等相關(guān)部門(mén)出臺詳細司法解釋之前，《物權法》沒(méi)有溯及力。
因調解未果，法院將擇日進(jìn)行宣判。
專(zhuān)家說(shuō)法
小區車(chē)位應首先滿(mǎn)足業(yè)主需要
原告代理律師——北京國寧律師事務(wù)所律師趙建國告訴記者，《物權法》第73條規定，“建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所屬于業(yè)主共有”。依據這一規定，王女士的車(chē)是停在業(yè)主所有的場(chǎng)地上，也就證明物業(yè)公司實(shí)際上并沒(méi)有為其提供泊車(chē)服務(wù)。此外，《物權法》還規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”，由此說(shuō)明小區的車(chē)位也是屬于業(yè)主所有，物業(yè)公司不經(jīng)與業(yè)主商量單方面收費于法無(wú)據。
趙建國說(shuō)，《物權法》是一部確權法，在其實(shí)施之后，明確規定了小區車(chē)位的所有權規業(yè)主所有。本案中，物業(yè)公司的收費行為一直處于連續的狀態(tài)，違反了《物權法》的規定，因此，該案適用《物權法》與“法不溯及既往”的原則并不沖突。 (游婕)
成都 保姆作假賣(mài)了主人房
原房主告現房主討要房屋
成都市民張先生沒(méi)想到，他通過(guò)房屋中介按市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)來(lái)的一套二手房，竟是原房主家的保姆趁主人出國之際偷偷賣(mài)給他的。記者10月16日從四川省成都市金牛區人民法院獲悉，該院日前受理了一起市民起訴保姆利用假公證賣(mài)了主人房屋的案件。
據了解，家住成都市金牛區的王女士出國已多年，去年年底，她委托其在成都的妹妹去照看一下自己位于五里墩的房子。讓王女士的妹妹吃驚的是，該房里竟住有人并且聲稱(chēng)是房主。這名姓張的房主介紹說(shuō)，該房是他去年5月通過(guò)房屋中介花了約40萬(wàn)元從唐某處買(mǎi)來(lái)的，而且已經(jīng)辦下了新的房產(chǎn)證。
事后，王女士的妹妹經(jīng)多方調查發(fā)現，唐某早年曾在其姐姐家當過(guò)保姆。去年4月，唐某先是通過(guò)一份偽造的繼承公證書(shū)將房屋過(guò)戶(hù)到其名下，然后通過(guò)房屋中介將房屋賣(mài)給了現在的房主張先生。今年9月中旬，王女士授權其妹妹將唐某、張先生起訴到金牛區法院，要求法院判令兩被告歸還房屋或返還等價(jià)房款并承擔相應費用。法院將于近期開(kāi)庭審理此案。
專(zhuān)家說(shuō)法
善意買(mǎi)房受法律保護
《物權法》第106條規定，“無(wú)處分權人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(二)以合理的價(jià)格轉讓?zhuān)?三)轉讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無(wú)處分權人請求賠償損失�！边@一規定正式確立了善意取得制度，四川川達律師事務(wù)所律師牛建國解釋說(shuō)，善意取得是指財產(chǎn)占有人無(wú)權處分其占有的財產(chǎn)，如其將該財產(chǎn)轉讓給第三人且第三人取得該財產(chǎn)時(shí)出于善意，則第三人將依法取得該財產(chǎn)的所有權。善意取得制度是 《民法》中的一項重要制度，建立該制度有利于維護正常的市場(chǎng)交易關(guān)系，保護善意的交易相對人。
上述案件如果適用 《物權法》，張先生很可能會(huì )因善意取得制度而成為該房屋的合法所有權人，而在 《物權法》生效之前，基于該制度尚未正式確立，則張先生很難成為該房屋的合法所有權人。牛建國表示，法律的適用問(wèn)題將成為本案爭論的一個(gè)焦點(diǎn)，“在《物權法》生效前，法院一般適用《合同法》等來(lái)解決此類(lèi)問(wèn)題�！�
判斷第三人取得財產(chǎn)時(shí)是否出于善意有兩個(gè)標準，即：主觀(guān)上，第三人并不知道轉讓方無(wú)權處分財產(chǎn)；客觀(guān)上，第三人是基于等價(jià)有償原則取得財產(chǎn)。牛建國還特別提醒說(shuō)，贓物、遺失物以及法律禁止或限制在市場(chǎng)上流通的物(如毒品、槍支等)不適用善意取得制度，因此消費者從他人手中有償取得相關(guān)物時(shí)一定要多個(gè)心眼。（金法 張學(xué)勇)
南京 為車(chē)位討“身份證”
小區業(yè)主狀告開(kāi)發(fā)商
4年前購買(mǎi)的車(chē)位，至今仍未拿到合法的“身份證”。為此，江蘇省南京市某小區業(yè)主將開(kāi)發(fā)商告上法院。10月17日，記者從江蘇省南京市白下區人民法院獲悉，法院已受理此案。
據了解，2003年9月王先生與南京一樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商簽訂了購房協(xié)議和車(chē)位補充協(xié)議，購買(mǎi)了該樓盤(pán)一套住房及一個(gè)車(chē)位。協(xié)議中明確約定了王先生購買(mǎi)的是車(chē)位的產(chǎn)權。隨后，王先生逐步付清了房款和車(chē)位款。然而，雖然錢(qián)款付清了，車(chē)位也一直被王先生使用著(zhù)，但是車(chē)位買(mǎi)賣(mài)契約卻始終沒(méi)有正式簽訂。王先生屢次要求開(kāi)發(fā)商盡早辦理車(chē)位過(guò)戶(hù)手續，開(kāi)發(fā)商卻一直拖著(zhù)未辦。
記者從原告代理律師處了解到，王先生認識到《物權法》中的預登記制度可以保護購房人的權利，曾經(jīng)帶著(zhù)購房協(xié)議到房管部門(mén)去辦理預登記，但卻被告知，沒(méi)有正式的合同契約不能辦理預登記。車(chē)位雖然一直被王先生使用著(zhù)，但是拿不到車(chē)位合法的“身份證”，讓他很擔心。這個(gè)車(chē)位萬(wàn)一被開(kāi)發(fā)商二次買(mǎi)賣(mài)怎么辦？10月8日，王先生將開(kāi)發(fā)商告上法院，要求開(kāi)發(fā)商盡快為其辦理車(chē)位過(guò)戶(hù)手續。
法院將于近期開(kāi)庭審理此案。
專(zhuān)家說(shuō)法
不動(dòng)產(chǎn)登記了才有物權
江蘇維世德律師事務(wù)所金海洲律師表示，按照《物權法》的規定，不動(dòng)產(chǎn)物權，實(shí)行嚴格的登記制度，登記了才有物權，不登記則沒(méi)有物權，而且登記在誰(shuí)名下，就是誰(shuí)的物權。記者從南京市房管部門(mén)了解到，如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的不是房管局的格式合同，并未曾到房管部門(mén)登記，那么要辦理產(chǎn)權證就比較困難。相關(guān)人士表示，除非法院最終判決業(yè)主勝訴，業(yè)主拿到判決書(shū)后，房管部門(mén)可以根據法院的判決結果給予登記。
法律人士指出上述案例爭議的另一個(gè)焦點(diǎn)在于，業(yè)主4年前購買(mǎi)的車(chē)位是否適用今年10月1日才實(shí)施的《物權法》？有關(guān)專(zhuān)家表示，《物權法》中關(guān)于車(chē)位的規定，只適用于今年10月1日以后所建的車(chē)位、車(chē)庫，也就是，新車(chē)位施行新辦法，老車(chē)位沿用老辦法。(孫林美 薛慶元)
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有關(guān)專(zhuān)家指出，隨著(zhù)《物權法》的實(shí)施，在司法實(shí)踐中，這些新型案件可能出現：
車(chē)位歸屬引發(fā) “一物兩賣(mài)”官司
《物權法》規定，有明確規劃的小區車(chē)位、車(chē)庫，開(kāi)發(fā)商可以處置。但小區公共道路、人防工程的車(chē)位，如果沒(méi)有明確規劃，就是業(yè)主共同所有�！段餀喾ā返倪@一規定會(huì )導致開(kāi)發(fā)商盡可能地將土地納入建筑規劃范圍內，一旦是規劃內的車(chē)位、車(chē)庫，開(kāi)發(fā)商就有權處理了。
業(yè)主要求分配小區公共場(chǎng)所收益
《物權法》第80條規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。
房產(chǎn)登記機構可能成被告
《物權法》的第21條規定，由于登記錯誤給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。
地下建筑物產(chǎn)權紛紛 “跳”出來(lái)
《物權法》第136條規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。這一規定就是將建設用地的使用權分層設立，地下建筑已經(jīng)上升到不動(dòng)產(chǎn)的高度。有了《物權法》，地下建筑可以依法獲得合法產(chǎn)權證明。
“住改商”涉及多起鄰里官司
《物權法》規定，住改商一定要經(jīng)過(guò)利害關(guān)系人的同意。但這一規定仍將引發(fā)一系列的爭議。如果住在3樓的小王要開(kāi)一家火鍋店，根據《物權法》的規定，必須經(jīng)過(guò)利害關(guān)系人的同意。按照常理推斷，小王必須要得到1樓、2樓住戶(hù)的同意，也需要通過(guò)5樓、6樓住戶(hù)的同意。
小區違規養寵物受害業(yè)主打官司
《物權法》第83條規定，業(yè)主應當遵守法律、法規以及管理規約。業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 (一文)
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