發(fā)表評論 北京市建委近日的一場(chǎng)官司輸得有點(diǎn)“委屈”，它所屬的東城區房管局依法對持有經(jīng)公證的委托授權書(shū)的代理人代理出售的二手房屋辦理了過(guò)戶(hù)手續，不料，這起房屋買(mǎi)賣(mài)行為背后竟存在著(zhù)建委并不知情的詐騙犯罪——代理人于某手中的房產(chǎn)證竟是她“貍貓換太子”從賣(mài)主李女士手里騙來(lái)的。而正是因為此，市建委的登記過(guò)戶(hù)行為被法院判決違法。同樣“委屈”的還有這處房產(chǎn)的買(mǎi)主閆女士，好不容易買(mǎi)到了這京城黃金地段的房產(chǎn)，款付“本”領(lǐng)后，卻遇到了官司，如今房子的歸屬問(wèn)題也懸而未決。
北京東城區人民法院的判決不僅引起了各大媒體的關(guān)注，而且在法學(xué)界和房地產(chǎn)界引發(fā)了激烈的爭議和討論，這起案件也被認為是影響當前國內日益升溫的二手房交易市場(chǎng)的一起典型案件。
一起看似普通的房產(chǎn)糾紛，竟能掀起這么大的波瀾，它的背后究竟隱藏了多少曲折？
反思
二手房交易混亂，出賣(mài)人、代理人、中介組織、買(mǎi)主等各方都有可能潛藏風(fēng)險。
對于本案，各位專(zhuān)家的意見(jiàn)雖然略有不同，但基本立場(chǎng)是一致的，即：李女士委托他人出售房屋，就應當承擔代理人潛在的道德和法律風(fēng)險，不能把它轉嫁給善意第三人，建委的登記行為應是合法有效的。
而仔細梳理本案，就會(huì )發(fā)現，糾紛發(fā)生的“導火線(xiàn)”就是李女士的全權委托授權書(shū)。這個(gè)約定由于委托于某全權代理簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)等一切的售房相關(guān)的委托協(xié)議，授予代理人過(guò)大的權限，而且經(jīng)過(guò)公證之后，這個(gè)全權委托書(shū)幾乎是一副“御賜金牌”，其他人難以懷疑代理人的權限，被代理人也難與控制被代理人的行為，這就極易發(fā)生道德和法律風(fēng)險，最終往往是被代理人“大意失荊州”，后悔莫及。
北京工商大學(xué)法學(xué)院副院長(cháng)呂來(lái)明教授認為，假設李女士對于淑美的一系列行為都不知情，那么合同的簽訂和房屋過(guò)戶(hù)登記確實(shí)有可能違背了李女士的意愿。但是，問(wèn)題在于，經(jīng)公證的全權委托書(shū)是真實(shí)的，即便按照《合同法》有關(guān)委托代理的規定，李女士也只能向于某索賠，而不能對抗善意第三人閆女士。
隨著(zhù)各地商品房房?jì)r(jià)的持續走高，過(guò)去人們看不上的二手房，現在成了人們爭搶的對象。在有些省市，二手房和商品房的銷(xiāo)售比例已經(jīng)接近1∶1。但是，目前的二手房交易還比較混亂，出賣(mài)人、代理人、中介組織、買(mǎi)主等各方都有可能潛藏風(fēng)險。
實(shí)踐中，有一部分是業(yè)主委托中介組織進(jìn)行，這當中也存在風(fēng)險，但是隨著(zhù)各地對房屋中介組織監管的加強，中介組織基本上不再與房款“親密接觸”，業(yè)主交易資金的安全有所保障。但是，“買(mǎi)二手房就是為了能省點(diǎn)兒錢(qián)，所以能不找中介就盡量不找”，因此，相當一部分二手房交易人傾向于“自由戀愛(ài)”，即：跳過(guò)中介，通過(guò)朋友、親戚等熟人“牽線(xiàn)搭橋”，完成交易。而且這種二手房交易合同往往約定簡(jiǎn)單，有的甚至沒(méi)有約定，或口頭承諾，但是房產(chǎn)交易手續比較復雜，前前后后涉及到銀行、評估、稅費、產(chǎn)權、房管等方方面面。這樣一旦遇到問(wèn)題，就會(huì )帶來(lái)許多麻煩，甚至影響交易效力。更為危險的是，對于這種基于個(gè)人信任的“牽線(xiàn)搭橋”行為，有些業(yè)主不設防，動(dòng)輒給予代理人全權委托并辦理公證，結果埋下了糾紛的隱患。本案中，李女士的遭遇就在于輕信他人。
許多專(zhuān)家建議，防范二手房交易代理的風(fēng)險，首先要對房產(chǎn)中介組織繼續加強監管，培育出一個(gè)老百姓用得起、信得過(guò)的房屋中介市場(chǎng)，規范中介行為和收費，推廣目前在一些省市已經(jīng)實(shí)施的存量房交易資金銀行直接結算制度；其次，相關(guān)法律應當縮小房屋過(guò)戶(hù)手續委托代理以及公證的范圍，以及委托人的范圍和被委托人的范圍，應當將委托公證僅限于出國、重病等當事人確實(shí)難以到登記現場(chǎng)的少數幾種情況，委托公證過(guò)濫必然導致交易風(fēng)險的增加；再次，要加強信用建設，運用《物權法》等相關(guān)法律，防范賣(mài)房人的道德風(fēng)險，維護交易的安全、穩定和買(mǎi)受人的合法權益。(陳虹偉 冀華鋒)
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