發(fā)表評論 上周，本報廣廈時(shí)代的電子郵箱中，我們收到多名讀者來(lái)信，詢(xún)問(wèn)北京南部某項目5年內小產(chǎn)權房是否真能轉為大產(chǎn)權一事。我們尋著(zhù)讀者留下的售樓電話(huà)，找到了這家小產(chǎn)權房項目售樓處，這里的第三期期房正在火熱銷(xiāo)售中。
在售樓處我們看到，前來(lái)看房的人絡(luò )繹不絕，大部分都是城市居民。當問(wèn)到產(chǎn)權問(wèn)題時(shí)，銷(xiāo)售人員說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商已經(jīng)與國土資源部協(xié)商好了，5年之內肯定轉為大產(chǎn)權。大家可以放心，這些都是寫(xiě)在合同里的�！绷硗�，在付款方式上也有所限制，只有一次性付款和分兩次每次50%半年內付清兩種方式，不可以按揭。
前去看樓的50多歲的孫女士，想給自己買(mǎi)套養老的房子。售樓人員向孫女士出示了現有的相關(guān)證件，即分別由國土資源部審批的《集體土地使用證》，區政府審批的《集體土地使用證》和《房屋所有權證》。售樓人員向孫女士介紹，“小產(chǎn)權轉為大產(chǎn)權需要一個(gè)過(guò)程，但是開(kāi)發(fā)商保證，5年之內肯定給您轉為大產(chǎn)權”�！拔覀冞@里是舊村改造項目的試點(diǎn)村，地皮是由區政府審批，是有相關(guān)文件可以查詢(xún)的，這個(gè)您不用擔心�！�
舊村改造只是一個(gè)幌子
根據售樓人員提供的查詢(xún)方式，我們找到了《北京市遠郊區舊村改造試點(diǎn)指導意見(jiàn)》，在土地管理方面看到與此相關(guān)的內容：“試點(diǎn)村可以依法占用集體土地，也可以依法將集體土地征為國有后由本村集體經(jīng)濟組織使用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)自征自用)。舊村改造節約出的土地，可以在依法辦理用地手續后，由集體經(jīng)濟組織用于鄉鎮村公共設施、公益事業(yè)和企業(yè)發(fā)展用地；用于經(jīng)營(yíng)性用地的，必須征為國有，采取招標、拍賣(mài)、掛牌等方式公開(kāi)上市交易�！�
關(guān)于舊村改造的用地管理，以上的材料中已經(jīng)寫(xiě)地很明了了，經(jīng)營(yíng)性用地必須是征為國有之后的。但是售樓人員響當當的承諾，有何依據呢？是否真的能實(shí)現呢？帶著(zhù)這樣的疑問(wèn)，我們撥通了國土資源部法律咨詢(xún)熱線(xiàn)，得到了以下答復：
“沒(méi)有任何國有機關(guān)會(huì )做出這樣的承諾”，“該項目用地屬于集體土地并未征為國有土地。國家早已明令禁止在農民的集體用地上建造商品房并出售，而在集體用地上建造的房屋也只允許出售給本村村民，市民不可以購買(mǎi)建在農民集體用地上的房屋，一旦購買(mǎi)一切后果自負”。
無(wú)效購房合同不受法律保護
在購房合同中我們看到了售樓人員所說(shuō)的，“5年之內轉為大產(chǎn)權”的條款。但是合同并未注明，如果5年之內不能轉為大產(chǎn)權會(huì )如何賠償。問(wèn)及此事，售樓人員說(shuō)，“到時(shí)候你們可以到法院告開(kāi)發(fā)商呀�！贬槍Υ耸挛覀冏稍�(xún)了主要從事房地產(chǎn)方面的張永魁律師。張律師表示“以后能不能補齊證件不知道，但是就目前來(lái)說(shuō)，五證不全的情況下銷(xiāo)售房屋是違法的。而所謂的購房合同是無(wú)效的，是不受法律保護的�！�
法不責眾的僥幸心理普遍存在
在這家售樓處，售樓員告訴前去看房的人，一期二期43棟樓已經(jīng)全部出售，三期期房銷(xiāo)售前景看好，要買(mǎi)趁早，晚了就買(mǎi)不到了。
而房?jì)r(jià)也從一期二期的均價(jià)2850元/平方米，提高到4480元/平方米，并將于4月份再次提價(jià)。付款方式的限制似乎也顯得微不足道，銷(xiāo)售情況反而是越來(lái)越好。
明知道是小產(chǎn)權的房屋，為什么還有那么多人購買(mǎi)呢？一位已經(jīng)入住的二期房業(yè)主告訴我們，“就算到時(shí)候國家要收回土地，這么多人住在這里，是不可能強行拆除的。再說(shuō)價(jià)格這么低，到時(shí)候就算被拆了也夠本了”。這位業(yè)主一語(yǔ)道出大多數購買(mǎi)小產(chǎn)權房人的想法，正是這種法不責眾的僥幸心理，給了小產(chǎn)權房銷(xiāo)售的市場(chǎng)。
不難看出，在目前樓價(jià)居高不下的情形下，小產(chǎn)權房屋低廉的價(jià)格促進(jìn)了市民的購買(mǎi)熱情，使得小產(chǎn)權房銷(xiāo)售火熱。這個(gè)項目是否能在5年之內轉為大產(chǎn)權還不得而知，可以肯定的是，目前，該項目的這種銷(xiāo)售行為是違法的，購買(mǎi)到的房屋是不受?chē)曳杀Ｗo的，轉讓和出售都會(huì )受到很大限制。
據了解，孫女士因為產(chǎn)權問(wèn)題最終放棄了購買(mǎi)此處房屋，但我們在售樓處也看到，還有不少人在猶豫。(石丹平)
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