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　　城里人冒風(fēng)險購置農村房產(chǎn)

　　狹窄的胡同，塵土飛揚，路兩側堆滿(mǎn)了柴禾，狗的糞便到處都是，39歲的畫(huà)家李玉蘭抱著(zhù)1歲的女兒打開(kāi)銹跡斑斑的鐵門(mén)。一處普通的農家小院展現在眼前——5間上房、6間廂房占據了小院的大部分空間，院里的小池塘里只有荷梗和殘冰。

　　在距離北京城中心只有40公里的通州區宋莊鎮辛店村，這處占地面積391.28平方米的小院，坐落在村子深處。如果不是因為一場(chǎng)房產(chǎn)官司，它一定不會(huì )成為千萬(wàn)個(gè)農家院中的“明星”。

　　在李玉蘭提供的大紅“土地房屋使用證”上，“變更記事”一欄寫(xiě)著(zhù)：“馬海濤于2002年7月1日將上房5間、廂房3間出售給李玉蘭使用”(后李玉蘭加蓋3間廂房)。下面，蓋有辛店村村委會(huì )的大紅印章。

　　同樣蓋有辛店村委會(huì )章的一張手寫(xiě)“買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)”顯示，李玉蘭共支付了4.5萬(wàn)元，平均每平方米土地帶房屋115元。而根據國家統計局的數字，2002年北京市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米4761元，兩者相差逾41倍。

　　畫(huà)家李玉蘭購買(mǎi)的正是所謂的“小產(chǎn)權房”。城鎮居民到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或村集體建設的房屋，拿不到國家發(fā)的產(chǎn)權證，所以被稱(chēng)為“小產(chǎn)權房”。

　　我國《土地管理法》規定：我國實(shí)行土地的社會(huì )主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市里的土地屬于全民所有，農村的土地屬于村集體經(jīng)濟組織或村民委員會(huì )所有。農民集體所有的土地的使用權，不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。

　　這部法律讓城市居民去農村買(mǎi)房成了奢望。然而，高價(jià)的城市房和低廉的農民房之間的價(jià)格落差，使很多城市居民冒著(zhù)政策風(fēng)險在農村購置了房產(chǎn)。

　　　　小產(chǎn)權房交易：后悔的總是農民

　　隨著(zhù)幾年來(lái)北京房?jì)r(jià)的飛漲，宋莊一帶三四間房的農民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5萬(wàn)元以上。據宋莊小堡村村委會(huì )統計，僅房租一項，村民年收入就在750萬(wàn)元以上。

　　看到自己賣(mài)過(guò)的房子飛速升值，很多農民不甘心。李玉蘭認為，這是原房主馬海濤把她告上法庭最重要的原因。

　　2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是城市居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農村集體經(jīng)濟組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋。而根據法院評估結果，賣(mài)主要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。

　　5個(gè)月后，北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時(shí)認定，造成合同無(wú)效的主要責任在于農民反悔，畫(huà)家可另行主張賠償。

　　據宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì )的饒雪峰介紹，宋莊住有藝術(shù)家近2000人，其中300多人買(mǎi)下了農民的房子。2006年10月以來(lái)，被村民告上法庭的不止李玉蘭，畫(huà)家村有10多位。但李玉蘭的案件第一個(gè)宣判。

　　“只要村口有人拿著(zhù)測量?jì)x轉兩圈，農民和我們這些買(mǎi)房人兩邊都騷動(dòng)起來(lái)”，59歲的齊興猛在通州張家灣鎮賈各莊買(mǎi)了一處農民宅基地建成衣廠(chǎng)，不久前，剛被賣(mài)主起訴。

　　“買(mǎi)房住、買(mǎi)房建工廠(chǎng)被起訴還可以理解，我買(mǎi)房辦公益也被起訴�！�70歲的畫(huà)家裴俊義1999年在通州柴湖鎮崔窯村買(mǎi)了一處農民房，開(kāi)辦了“夕陽(yáng)紅公益活動(dòng)站”。5年后，主動(dòng)找他賣(mài)房的農民反悔，將他起訴至法庭，一二審都是判決合同無(wú)效，原房主將當時(shí)購房款2.6萬(wàn)元返還。而當時(shí)，小產(chǎn)權房的問(wèn)題還沒(méi)有進(jìn)入公眾的視野。

　　　　城里買(mǎi)房人靠反訴曲線(xiàn)救國

　　今年1月3日，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書(shū)所確定的索賠原則，向北京市通州區人民法院提起訴訟，要求被告馬海濤賠償經(jīng)濟補償金共計48萬(wàn)元。

　　3月3日，這一索賠案件在北京通州區宋莊法庭開(kāi)庭審理，法庭沒(méi)有當庭宣判。

　　李玉蘭的起訴并非心血來(lái)潮。北京漢衡律師事務(wù)所的張萬(wàn)臣律師認為，這是在現有的法律框架下，受損的城里人取得合理補償的手段�！耙簿褪乔�線(xiàn)救國：把房子還給農民，但是要分享買(mǎi)房到現在房屋升值的利潤�！�

　　因為這類(lèi)土地糾紛案件層出不窮，北京市高院下發(fā)了《關(guān)于審理農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)研討會(huì )會(huì )議紀要》。其中寫(xiě)道：“與會(huì )者同時(shí)認為，此類(lèi)合同的效力以認定無(wú)效為原則，以認定有效為例外”，例外的情況是：“如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續的，可以認定合同有效�！�

　　日前，北京市海淀法院山后法庭相繼審結的4起同類(lèi)案件中，亦根據房屋的升值程度，確定涉案房屋的重置成新價(jià)和區位補償價(jià)。其中一宗案件中，農民須賠償買(mǎi)受人45萬(wàn)元之多。

　　“在海淀的案子里，買(mǎi)房人和農民所得利益的是七三開(kāi)，買(mǎi)房人拿七，農民拿三�！睆埲f(wàn)臣認為，這在一定程度上可以遏制農民的起訴風(fēng)潮，得不到利益的農民會(huì )知難而退。

　　“六四分成我也滿(mǎn)意，最低五五分成我也能接受�！饼R興猛說(shuō)。在現有的法律框架下，合同肯定會(huì )被認為無(wú)效，唯一得到補償的途徑，就只有反訴。

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