處于全年中“承上啟下”地位的7月，北京樓市依然保持著(zhù)交易量萎縮、房?jì)r(jià)“熱情”上漲的情形。只是與上半年新盤(pán)入市情況有所不同的是，7月預計有54個(gè)開(kāi)盤(pán)項目，其中純新盤(pán)項目中公寓開(kāi)盤(pán)量一改過(guò)去的沉悶，躍上了“頭把交椅”。
公寓入市量躍上“頭把交椅”
據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)以及中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心調研統計，7月預計有54個(gè)開(kāi)盤(pán)項目，其中純新盤(pán)20個(gè)，占總量的近四成；而老項目后期有34個(gè)，延續著(zhù)上月平緩的開(kāi)盤(pán)入市趨勢。雖然在預計開(kāi)盤(pán)的所有項目中，普通住宅仍保持著(zhù)過(guò)半的入市量，但在純新盤(pán)中，公寓入市項目量卻躍上了“頭把交椅”。
據了解，本月預計開(kāi)盤(pán)的20個(gè)純新盤(pán)中11個(gè)為公寓項目，占公寓預計開(kāi)盤(pán)總量的七成多。由于新開(kāi)公寓盤(pán)數占比較多，開(kāi)發(fā)商順應目前的高開(kāi)盤(pán)價(jià)格趨勢，雖然大多數都是四環(huán)、五環(huán)外樓盤(pán)，但在價(jià)格上仍顯示出了公寓與普通住宅的不同，均價(jià)達到13500元／平米。
“公寓樓盤(pán)本身由于售后服務(wù)好，品質(zhì)較高，更強調生活的舒適性，價(jià)位比同區域的普通住宅平均高出10% -15% ，選擇公寓居住的多為商務(wù)人士，因此對于位置的要求也較高，一般位于中心城區、商業(yè)中心等地�！敝写蠛慊粍�(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)董事長(cháng)劉益良在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)介紹，今年7月上市的大量純新公寓項目，很多都位于近郊地區。一方面是因為城市郊區化的發(fā)展，中心區域地塊少，公寓集中度已經(jīng)較高；另一方面隨著(zhù)城市副中心的發(fā)展，新城的加速規劃，公寓成為區域內配套所需，更多的中、高檔項目的需求者也隨之入住，公寓等項目的需求量也在增加。
小戶(hù)型項目逐日見(jiàn)長(cháng)
從7月預計開(kāi)盤(pán)統計數據顯示，雖然大戶(hù)型市場(chǎng)占比的絕對優(yōu)勢還未能撼動(dòng)，有35個(gè)新、舊項目都以大戶(hù)型面市，但預計將有18個(gè)小戶(hù)型新、舊項目入市，占開(kāi)盤(pán)總量三成有余。而在所有預計開(kāi)盤(pán)的小戶(hù)型項目中，有12個(gè)項目、近七成為普通住宅。從地理位置分布可以看出，僅2個(gè)小戶(hù)型的公寓項目位于二至三環(huán)，其余全部分布在四環(huán)以外區域，僅五環(huán)外小戶(hù)型項目就有10個(gè)。
北京經(jīng)緯房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理蘇文分析認為，小戶(hù)型可以說(shuō)是這幾個(gè)月來(lái)曝光度最高的房地產(chǎn)詞語(yǔ)，自去年5月國家宏觀(guān)調控政策要求大量建設小戶(hù)型項目以來(lái)，開(kāi)發(fā)商關(guān)注小戶(hù)型的銷(xiāo)售情況，考慮如何在微妙的供需博弈中占據絕對優(yōu)勢；與此同時(shí)，消費者也在關(guān)注小戶(hù)型入市的數量，是不是真的有足夠的樓盤(pán)入市，價(jià)格會(huì )產(chǎn)生怎樣的變化等等�！霸诟邌蝺r(jià)低總價(jià)的趨勢下，更多的自住、投資目光已經(jīng)開(kāi)始轉向了小戶(hù)型，小戶(hù)型在整個(gè)樓市的占比見(jiàn)漲是政策推動(dòng)下的良性發(fā)展�！�
“預計下半年，不管是純新盤(pán)，還是老項目后期的小戶(hù)型，其入市量將能穩定上升，到年底或明年初達到其供應的高峰期�！本┏切�(hù)型項目壹線(xiàn)國際相關(guān)負責人表示，從小戶(hù)型的潛在客戶(hù)群體來(lái)看，更多集中在中等收入水平的消費群體，所以大量的項目位于四環(huán)、五環(huán)外的區位，這種項目分布能夠更好地實(shí)現城市中心區與副中心區的人口平衡，促進(jìn)城市副中心的產(chǎn)業(yè)升級。
開(kāi)盤(pán)項目分布再現郊區化優(yōu)勢
雖然6月統計數據展現了北京城八區的供應主力地位，但北京的郊區化發(fā)展趨勢顯得非常明顯，7月又將顯示出郊區化的主導方向。在7月入市的項目中，僅五環(huán)以外項目就有31個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總量的近六成，四至五環(huán)項目?jì)H13個(gè)。四環(huán)內入市項目預計共10個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總量不到兩成。
雖然朝陽(yáng)區仍保持其供應“龍頭”的位置，本月預計將有14個(gè)新、老項目入市，且出現少見(jiàn)的新、老項目各半的局面。但是，不可否認本月是城八區以外區域的天下，除了大興區預計有7個(gè)項目入市外，昌平、通州預計分別有6個(gè)項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。另外，海淀、豐臺、石景山共有10個(gè)項目在7月開(kāi)盤(pán)，房山、懷柔、門(mén)頭溝、密云都將有項目入市，而西城、崇文只有2個(gè)公寓盤(pán)入市。
房地產(chǎn)業(yè)內人士分析認為，郊區化發(fā)展已成大勢所趨，但這一過(guò)程中將會(huì )涌現出諸多問(wèn)題。尤其是受“90／70”政策的限制，郊區單位面積居住人口、樓盤(pán)平均容積率都將大幅提升，大量人口居住在郊區會(huì )帶來(lái)沉重的負荷，商業(yè)、教育、醫療、交通等等各方面的壓力會(huì )日益增大，如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大勢之下加快郊區的產(chǎn)業(yè)及綜合配套發(fā)展，僅僅依靠開(kāi)發(fā)商的力量是無(wú)法完成的。因此，目前更迫切需要政府能夠提前籌劃，合理規劃產(chǎn)業(yè)布局和區域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。(王小霞)
