為改善住房供應結構，增加中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房供給，國家正在醞釀對房地產(chǎn)保有環(huán)節征稅。
業(yè)內人士介紹，目前該稅收的制定尚處于調研階段，正式實(shí)施起來(lái)還缺乏諸多配套制度的支撐，但相關(guān)部門(mén)利用稅收杠桿來(lái)調整房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結構的政策意圖卻十分明顯。建設部官員在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，逐步開(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”將是今后調控的一種有效手段。
鼓勵持有中小戶(hù)型
建設部副部長(cháng)劉志峰指出，相關(guān)部門(mén)擬對房產(chǎn)保有環(huán)節征稅，目的是提高大戶(hù)型購買(mǎi)使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型。
而建設部今年4月的調研表明，中國40個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個(gè)城市超過(guò)120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達143.9平方米。
業(yè)內人士認為，建設部表態(tài)醞釀開(kāi)征房產(chǎn)保有稅，顯然是在配合“國六條”提出的“90平米/70%”這一供應結構調整的。如果該稅制實(shí)施，意味著(zhù)住大房子可能要繳更多的稅。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授徐孟洲指出，稅收作為調節一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和引導消費的手段，應該是行之有效的辦法。他認為，住房是生活必需品，同時(shí)也是投資品，占有著(zhù)公共資源。因此對持有它的人征稅，在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟國家是通行的做法。
而在目前，戶(hù)型偏大確實(shí)是一個(gè)突出的問(wèn)題。這在土地日益稀缺、房?jì)r(jià)日益高漲的大城市中，無(wú)益于改善房地產(chǎn)偏緊的供給結構。
業(yè)內人士坦言，如果說(shuō)房子作為生活必需品，應是對面積適度的房子而言，而不能說(shuō)面積超大的房子是必需品。在中國有很多富人購買(mǎi)第二套第三套房子，為的就是投資升值，這也在無(wú)形中抬高了房產(chǎn)的市場(chǎng)需求。
徐孟洲認為，通過(guò)稅收這一手段提高房屋的持有成本，可以均衡稅負，引導房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和消費的方向，進(jìn)而改善中等收入者住房的機會(huì )和能力。
建設部對大戶(hù)型住宅保有環(huán)節征稅的意向，顯然還指向“炒房熱”。中大恒基研究中心認為，在目前大戶(hù)型居多的市場(chǎng)中，建設部這一表態(tài)，很可能促使購房資金流向中小戶(hù)型，從而加劇近期這一市場(chǎng)的供求緊張。
不能“一刀切”
對持有大戶(hù)型住房或者多套住房的人征收相關(guān)稅收，這無(wú)可厚非，但是業(yè)內專(zhuān)家擔心住房“保有稅”有可能會(huì )傷及無(wú)辜。
一位業(yè)內人士舉例指出，一個(gè)3口之家購買(mǎi)一套150平米的商住房與一個(gè)7口之家購買(mǎi)一套150平米的商品房性質(zhì)是不一樣的，前者人均面積高達50平米，遠遠超過(guò)中國的平均水平，對其征收“保有稅”一點(diǎn)也不為過(guò)；可后者人均面積只有20多平米，若不加區分，對他們也同樣征收“保有稅”，顯然不公平。
對此，建設部政策法規司有關(guān)負責人表示，有關(guān)部門(mén)在出臺住房“保有稅”方面肯定不會(huì )一刀切。在這之前，一定會(huì )對全國城鎮居民的房產(chǎn)擁有狀況進(jìn)行調研，征稅的對象也將主要是人均面積超標的群體。
發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院王小廣主任也認為，作為長(cháng)期的房地產(chǎn)穩定健康發(fā)展的制度安排，持有環(huán)節的稅收應當確定免征的臨界點(diǎn)。他指出，合理的征稅，不能以戶(hù)型面積作為考量標準，而應以人均占有面積作為征稅標準或許更為恰切。
“每人20平米，一個(gè)家庭假如3個(gè)人的話(huà)60平米免費，我覺(jué)得可以照顧大多數人�！蓖跣V稱(chēng)。
啟征之路尚遠
業(yè)內專(zhuān)家指出，目前開(kāi)征房產(chǎn)保有稅還有許多制度性難題沒(méi)有解決。
中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院教授劉桓指出，如何確定房屋和土地的權屬是首要問(wèn)題。土地是國家的，土地上面的住房是私人的，到底如何確定私人對該土地的權屬是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授朱大旗也坦言，現在人們買(mǎi)到的房子只有70年土地使用權，并沒(méi)有土地所有權。但已經(jīng)一次性提前預交了70年的使用費，由于《物權法》還沒(méi)有出臺，這些問(wèn)題的解決還有制度缺陷。
其次，評估方法也還沒(méi)有完善。劉桓指出，評估該房產(chǎn)的價(jià)值，如果按照房屋目前的售價(jià)來(lái)評估，并不科學(xué)，因為很多家庭現在的支付能力很可能交不起這一價(jià)值下的持有稅；但也不能通過(guò)當初的購買(mǎi)價(jià)格來(lái)評估其價(jià)值，因為房屋可能會(huì )因為各種因素增值和貶值。此外，稅基和稅率的確定也有很大問(wèn)題。
一位業(yè)內人士還坦言，目前，中國的收入登記和納稅申報還剛起步，對房產(chǎn)保有征稅就更缺乏計稅依據和懲戒措施，因此實(shí)施難度很大。
(文章來(lái)源：中國證券報 作者：林喆)
