中新社廣州二月四日電 (記者 陳建)二月一日，中國正式實(shí)施開(kāi)征土地增值稅。連日來(lái)，廣州房地產(chǎn)業(yè)界熱議此事，不少專(zhuān)家認為，廣州房地產(chǎn)將由此告別暴利時(shí)代。
土地增值稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)利益中政府與開(kāi)發(fā)商的分配，它雖然不是新的政策，但最大的變化在于征收方式由事前的預征改為清算。過(guò)去，一般此類(lèi)稅種大約占公司開(kāi)發(fā)成本的百分之三左右；現在，土地增值稅大約占開(kāi)發(fā)成本的百分之十左右。按過(guò)去根據銷(xiāo)售收入預征百分之一計算，到現在的按百分之三十甚至是六十計征，這將使房地產(chǎn)業(yè)盡快走向穩定發(fā)展的“薄利時(shí)代”。
一直以來(lái)，“囤地優(yōu)于囤房”、“面粉貴過(guò)面包”，已是發(fā)展商的共識。廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司曾對過(guò)去十年廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利來(lái)源作過(guò)系統研究。從整個(gè)行業(yè)看，廣州房地產(chǎn)利潤六到七成來(lái)自土地“價(jià)值轉移”(賺土地的錢(qián))、一成五到二成來(lái)自管理勞動(dòng)、一成五到二成來(lái)自風(fēng)險創(chuàng )新報酬、百分之三到五來(lái)自壟斷收益。
也就是說(shuō)，以前的不少開(kāi)發(fā)商獲得利潤，更多的是來(lái)自于土地的升值，因為以幾百元的樓面地價(jià)甚至更低的價(jià)格獲得土地，等土地的價(jià)格上升后再進(jìn)行開(kāi)發(fā)，彼時(shí)的樓面地價(jià)已經(jīng)上千元了，開(kāi)發(fā)商此時(shí)以幾千元的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，只要能銷(xiāo)售出去就能獲得高額的利潤。五年前，廣州金沙洲土地賣(mài)一千五百元/平方米恐怕都沒(méi)有人要，但去年已賣(mài)到四千零三十三元/平方米。
據了解，中國地產(chǎn)上市公司中著(zhù)名的“招、萬(wàn)、金”三劍客和中海地產(chǎn)，向來(lái)都被市場(chǎng)公認為有品牌、資信好、管理能力強，按二00五年結算的銷(xiāo)售量分析，他們手頭的土地存量可供未來(lái)五到十四年的開(kāi)發(fā)。土地增值稅清算管理之后，如果完全按照規定的累進(jìn)稅率計算(即賺得越多繳稅越多)，對原先以低地價(jià)儲備了大量土地公司的利潤水平有較大的影響。此前開(kāi)發(fā)商們比拼的是拿地的眼光，而現在比拼的是產(chǎn)品的贏(yíng)利能力。
不久前，中國首例“三限雙競”(在限戶(hù)型、限房?jì)r(jià)、限銷(xiāo)售對象的基礎上，競地價(jià)、競房?jì)r(jià))地正式開(kāi)標，廣州科學(xué)城H三、H四地塊拍出空前低房?jì)r(jià)，其中H四地塊房?jì)r(jià)更限于四千元/平方米內，行家估算開(kāi)發(fā)商利潤不超過(guò)二成，大大低于以前的三到四成。據悉，該例“三限雙競”作為全國執行國六條細則的賣(mài)地方式試點(diǎn)，將成為一個(gè)“標竿”，換言之，今后開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)贏(yíng)利能力之外又被賦予更高的要求，正如專(zhuān)家所言，“這提醒開(kāi)發(fā)商今后拿地時(shí)要考慮更周全，不僅要考慮房?jì)r(jià)、地價(jià)，還要考慮兩者的權重和匹配關(guān)系”。
專(zhuān)家指出，土地增值稅清算管理，無(wú)疑進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)贏(yíng)利空間、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的提升，這也給某些開(kāi)發(fā)商提供了一個(gè)“漲”的理由，當然，至于會(huì )否真的會(huì )導致房?jì)r(jià)上升，還需看市場(chǎng)的供求情況。(完)
