從今天起，國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅實(shí)行全面清算。截至昨晚，滬上各家開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有收到上海稅務(wù)部門(mén)的任何征收文件，“等待”成了開(kāi)發(fā)商們眾口一詞的回答。
對于上海數千家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而言，絕大部分房產(chǎn)企業(yè)家遠不如某幾位地產(chǎn)老總此前在媒體前表現出來(lái)的那般平靜。一位業(yè)內人士告訴上海東方早報記者，從1月16日細則出臺到昨天，這半個(gè)月里，滬上部分開(kāi)發(fā)公司的財務(wù)部門(mén)以及市場(chǎng)部門(mén)頻繁開(kāi)會(huì )討論如何應對。
在樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢的情形下，如果有關(guān)部門(mén)嚴格按照要求征收土地增值稅，這將給已經(jīng)岌岌可危的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈再次帶來(lái)巨大壓力。
開(kāi)發(fā)商凈利潤將“跳水”
長(cháng)城證券最近發(fā)布了一份分析報告，以量化的方式計算了普通住宅開(kāi)發(fā)商在各個(gè)毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報告指出，對于毛利率超過(guò)40%的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅對凈利潤的影響將超過(guò)17.4%。報告稱(chēng)，“通過(guò)計算……按照相關(guān)的實(shí)施細則，普通住宅毛利率在40%以上的項目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40%的項目是免稅的”；“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目征稅的影響越大”。
而從2006年前三季度房地產(chǎn)上市企業(yè)的利潤表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%～40%，部分企業(yè)如深長(cháng)城(000042)超過(guò)了50%；對于非上市公司來(lái)說(shuō)，平均利潤至少不會(huì )低于40%的平均值，而很多企業(yè)的毛利率水平應該更高。這意味著(zhù)對于大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。
面臨更大財務(wù)壓力
如果不進(jìn)行預先計提，收稅額度如此高的土地增值稅對任何一家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都將是巨大的考驗。大部分開(kāi)發(fā)商資金都是滾動(dòng)投入。當年順馳中國控股有限公司的資金調度情況被形容為“3個(gè)鍋蓋去蓋10口鍋”，類(lèi)似的情況是房地產(chǎn)行業(yè)資金模式的一種極端。但大部分開(kāi)發(fā)商即使資金實(shí)力再雄厚，也不太可能為10口鍋備足10個(gè)鍋蓋，資金永遠是在流動(dòng)中產(chǎn)生足夠的效益。
實(shí)際上，僅就上海而言，由于大部分稅種采用預征模式，房地產(chǎn)企業(yè)的交稅額實(shí)際上并沒(méi)有外界想象中的那么“高昂”。
據一家代理公司負責人介紹，每售出一套位于上海的商品房，售樓發(fā)票中包含的稅金接近房?jì)r(jià)的12%，包括：5.5%營(yíng)業(yè)稅＋15%×33%所得稅(預征)＋1%土地增值稅(預征)＝11.45%
也就是說(shuō)，一家年銷(xiāo)售額在百億元左右的開(kāi)發(fā)商，一年繳納的稅金為11.45億元左右，而這樣的繳稅額度已經(jīng)可以被當作依法納稅“典范”了。
除了土地增值稅部分是采用的預征方式之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繳納的所得稅同樣也是按照15%的利潤水平預征。
業(yè)內人士表示，15%只是目前社會(huì )全行業(yè)的平均利潤，一般來(lái)說(shuō)“明顯低于”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際利潤。而土地增值稅的清算與所得稅的清算模式類(lèi)似，都需要等到項目公司結束時(shí)進(jìn)行。
因此，一旦稅務(wù)部門(mén)對房地產(chǎn)企業(yè)各類(lèi)稅收進(jìn)行全面清算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)則將會(huì )面臨更大的財務(wù)壓力。
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