【策劃人語(yǔ)】
一場(chǎng)前所未有的樓市“洗滌”風(fēng)暴，正在悄悄襲來(lái)。
近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，先是被八部委的聯(lián)合整頓行動(dòng)激起了陣陣漣漪，接著(zhù)又被一系列整飭案例弄得有些驚心動(dòng)魄。土地反腐漸漸深入，腐敗高官紛紛落馬；廣州社�；鸬倪`規投資問(wèn)題在迅速廓清；市場(chǎng)秩序的清理行動(dòng)也在凈化著(zhù)樓市……
我們有理由相信，這場(chǎng)風(fēng)暴將席卷樓市最核心地帶，將深水區的淤泥蕩清。
“多年的土地沉疾，盤(pán)根錯節的復雜關(guān)系，要理順談何容易？”一位在上海土地系統工作多年的人士感慨。
4月2日，就在中國股市繼續高歌猛進(jìn)的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控效果的新一輪大檢查開(kāi)始了。與股市日趨透明的軌跡一樣，政府希望通過(guò)“陣痛”打造一個(gè)更加透明、規范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但不少業(yè)內人士仍憂(yōu)心忡忡：受資金流動(dòng)性過(guò)旺、土地等環(huán)節尋租空間仍在等客觀(guān)環(huán)境的影響，本就混合了更復雜利益關(guān)系的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的能按調控初衷發(fā)展，走向理想中的平衡狀態(tài)嗎？
4月6日，啟動(dòng)此輪房地產(chǎn)調控效果檢查的建設部等八部委再次召開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治動(dòng)員部署電視電話(huà)會(huì )議，為“洗滌”行動(dòng)打氣、備戰。會(huì )上，國土資源部副部長(cháng)贠小蘇重點(diǎn)提及土地環(huán)節管理在這一輪執行檢查中的意義，他指出未來(lái)有6個(gè)方面的整治重點(diǎn)：對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行一次全清查；科學(xué)編制年度供地計劃，進(jìn)一步調整土地供應結構；堅決執行經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛出讓制度；嚴格控制土地出讓的地塊面積，防止企業(yè)圈地、囤地；加大土地批后監管力度，嚴格竣工時(shí)間和建設標準條款的管理；加大閑置土地處置力度；嚴肅查處違法用地案件。
“應該說(shuō)，政府的戰略是完全正確的、全面的。如果這6方面工作落實(shí)到位，中國土地市場(chǎng)無(wú)疑將是健康、良性的�！狈治鋈耸恐赋�。但是，對于常年工作于房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內人士而言，這些論調已不是首次聽(tīng)說(shuō)，甚至有些用語(yǔ)已經(jīng)反復出現在相關(guān)政策文件中。從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是決策層還是專(zhuān)家學(xué)者就已經(jīng)開(kāi)始發(fā)出清理閑置土地、加大批后監管等政策和建議，但執行情況卻不盡如人意。
以一線(xiàn)城市為例，上述人士的感慨源于近日上海土地市場(chǎng)的一系列震動(dòng)。4月初，經(jīng)上海證券報獨家披露，上海房地局原副局長(cháng)殷國元被隔離調查。除了殷國元外，另外一些上海土地管理系統的人士也接受了有關(guān)調查，上海房地產(chǎn)界一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。不僅如此，據稱(chēng)上海相關(guān)政府部門(mén)已經(jīng)醞釀了一整套嚴格的土地清查辦法，執行標準嚴于國家要求。
還有深圳，有規劃局內部人士透露，目前深圳約有20平方公里閑置土地，其中也包括部分房地產(chǎn)用地，這一數量相當于深圳近年來(lái)每年新批準的建設用地總量。盡管?chē)以缬幸幎�，已出讓用地閑置兩年以上將被收回，但深圳多年以來(lái)并未收回幾宗此類(lèi)土地。
報道一出引來(lái)市場(chǎng)廣泛反響，日前深圳市政府常務(wù)會(huì )議原則批準《深圳市閑置土地處置工作方案》，閑置土地清理處置工作全面展開(kāi)。深圳政府部門(mén)表態(tài)稱(chēng)，凡屬違法違規、逾期未開(kāi)發(fā)的土地，市政府將一律收回。據初步清理，深圳“已批未建用地”共359宗，面積1003.9公頃，超過(guò)了10平方公里。盡管官方口徑否認了20平方公里閑置土地的說(shuō)法，但是大量土地閑置未收回卻是事實(shí)，而業(yè)內人士稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商囤地嚴重是深圳房?jì)r(jià)快速上漲的最重要原因。
但是，業(yè)內對各地土地問(wèn)題的清理前景卻并不樂(lè )觀(guān)�！岸嗄暌詠�(lái)，房地產(chǎn)界魚(yú)龍混雜，暗箱操作甚多，要把每一個(gè)問(wèn)題地塊重新調查清楚，不僅涉及到技術(shù)難度，也涉及到項目背景的水深水淺�！币晃徽齾⑴c上海土地問(wèn)題研究報告制定的研究機構人士稱(chēng)。據介紹，一些負責土地一級開(kāi)發(fā)的集團企業(yè)積怨不少，就是因為其土地整理的部分職能被劃分、消解，當然其中眾多利益也隨之分解。
深圳一位開(kāi)發(fā)商則稱(chēng)，敢于囤積土地的開(kāi)發(fā)商都“很有背景”，地方土地執法部門(mén)根本沒(méi)有能力收回。此外，收回閑置用地的操作層面也缺乏技術(shù)細則，是國家法規可能淪為一紙空文的重要原因之一。
土地反腐京滬成漩渦中心
據國土部通報，2006年共立案查處土地違法案96133件，涉及8.4萬(wàn)公頃；屬去年發(fā)生案件立案的65180件，涉及5.5萬(wàn)公頃，曾一度被遏制的土地違法勢頭在一些地方有所反彈。
國土部執法監察局局長(cháng)張新寶表示，違法用地屢禁不止，仍是地方政府主導的結果。目前，地方政府尤其是市、縣政府為招商引資、出政績(jì)，背后支持、默許土地違法的現象大量存在。此外，村組集體非法出租土地、變相買(mǎi)賣(mài)土地現象增多，也是土地違法案“大幅上升”的重要原因。
但是，業(yè)內人士表示，除了體制、能力等硬件問(wèn)題外，官商勾結的腐敗土壤是產(chǎn)生土地問(wèn)題的重要內因。而上海、北京等一線(xiàn)城市，在土地管理過(guò)程中暴露的問(wèn)題又尤其惹人關(guān)注。
經(jīng)上海證券報調查，上海房地局原副局長(cháng)殷國元于3月23日晚上10點(diǎn)半在機場(chǎng)直接被調查人員帶走。其人主管上海土地審批工作達十年之久，據稱(chēng)調查起因于一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的舉報。
除殷國元外，原房地局土地利用管理處朱文錦在去年底被“雙規”后，目前已經(jīng)被立案查處。中房協(xié)副會(huì )長(cháng)、原上海建設黨委書(shū)記陳士杰也接受了相關(guān)部門(mén)的調查。而另外一些目前在任的房地系統高層或已離任的原領(lǐng)導也受到非隔離式調查，一場(chǎng)調查風(fēng)暴在上海貌似平靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，暗流洶涌。
與上海相比，北京的土地反腐案例不多，除了此前北京市副市長(cháng)劉志華被雙規，首創(chuàng )置業(yè)總裁劉曉光被長(cháng)達68天隔離調查外，2007年的前三個(gè)月，北京市場(chǎng)相當平靜，但是就在近期，有消息稱(chēng)，北京某行政官員或被相關(guān)部門(mén)調查，與之有密切關(guān)系的人物是北京某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。但是，這一消息目前還沒(méi)有被證實(shí)。
在今年全國兩會(huì )上，房地產(chǎn)行業(yè)的權錢(qián)交易“潛規則”成為不少代表、委員關(guān)注的熱點(diǎn)。業(yè)內人士反映，一些管理人員與開(kāi)發(fā)商“積極配合”的途徑有三：一是在位時(shí)利用職權及人際關(guān)系，在土地出讓、房屋銷(xiāo)售審批等方面為開(kāi)發(fā)商牟利，離任后同樣可以通過(guò)自已或親威在公司任職的方式尋求利益；二是利用職務(wù)之便，以親屬、朋友的名義，從開(kāi)發(fā)商處打折購房，轉手出售；三是替開(kāi)發(fā)商造勢，“忽悠”消費者。
“‘官商配合’的做法在一些地方的房地產(chǎn)業(yè)屢見(jiàn)不鮮，也是造成目前土地問(wèn)題積重難返的重要原因�！笔袌�(chǎng)人士稱(chēng)。
社�；饎e動(dòng)公眾的奶酪
來(lái)自廣州的社�；鹫{查情況報告再次于今年春天引來(lái)人們對社�；鸬年P(guān)注。
4月2日，廣東省人大常委會(huì )對廣州社�；鸸芾砬闆r的調研，牽出廣州10.18億元“在外營(yíng)運”的社�；�。廣州市勞動(dòng)和社會(huì )保障局局長(cháng)崔仁泉介紹，由于歷史原因，截至1999年底，廣州市發(fā)生“在外營(yíng)運”社�；�10.18億元。經(jīng)過(guò)各方努力，目前已追回3.626億元，還有1.05億元有望追回。
早在2004年的廣州“兩會(huì )”期間，一份由10名廣州市人大代表聯(lián)名提交的詢(xún)問(wèn)案使廣州社�；鹚婕暗膯�(wèn)題首次被公開(kāi)。當時(shí)的政府部門(mén)人士回復，廣州市被挪用的養老保險金數額為8.953714億元，包括25個(gè)項目，涉及21個(gè)債務(wù)單位(個(gè)人)。其中，投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的占85.54%。
社保之所以“珍貴”異常，是因為涉及億萬(wàn)公眾的養老大事，一旦出現虧空，政府壓力巨大。但是，無(wú)論是上海、廣州還是沒(méi)有披露的地區，挪用社�；鹚坪醪⒎莻�(gè)案。1993年，國務(wù)院發(fā)布《企業(yè)職工養老保險基金管理規定》，允許各級社保管理機構留足一定周轉資金的情況下，把歷年滾存的一部分社會(huì )保險基金委托給一些機構向社會(huì )進(jìn)行投資，以求得社�；鸬脑鲋�。但是，房地產(chǎn)等高風(fēng)險行業(yè)一直是政策嚴格限制的投資領(lǐng)域。
“開(kāi)發(fā)商與社�；鹁褪莻�(gè)簡(jiǎn)單的借貸關(guān)系，有借有還，沒(méi)什么違法的�！敝钡浆F在，一些開(kāi)發(fā)商面對借用社�；鸬闹靡扇匝灾忚�。
“市場(chǎng)和政府部門(mén)對保護社�；鸬闹匾缘恼J識仍有待提升，這不僅需要社保制度上的強力保護，也需要在輿論和全民意識上的覺(jué)醒�！睂�(zhuān)家表態(tài)。
市場(chǎng)整治 凈化樓市第一槍
無(wú)論是土地反腐，還是嚴查社保，國家對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“凈化”目的顯而易見(jiàn)，而今年打響樓市凈化第一槍的還要屬正在全面鋪開(kāi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項整治行動(dòng)。
這場(chǎng)整治“風(fēng)暴”從去年刮到了今年，且有愈發(fā)猛烈之勢。先是年初政府提出要嚴厲整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀市場(chǎng)，而后整治行動(dòng)全面升級，建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、國稅總局、發(fā)改委、工商總局共8個(gè)部委聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治的通知”，提出將在未來(lái)1年內強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、交易、中介等環(huán)節的違法違規行為。
“與去年9月由建設部、發(fā)改委、工商總局三部委牽頭開(kāi)展的房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治工作不同，今年的行動(dòng)不但涉及交易環(huán)節、中介環(huán)節，更“前置”到審批環(huán)節、開(kāi)發(fā)環(huán)節。也就是說(shuō)，以往只是涉及房地產(chǎn)商和購房者之間的關(guān)系，如今還上升到房地產(chǎn)商和地方政府的關(guān)系，而且還是讓地方政府先著(zhù)手，以強化國家政策的執行�！睒I(yè)內專(zhuān)家指出。
一些地方也已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，如廣州本周宣布，由市發(fā)改委等11個(gè)部門(mén)成立專(zhuān)項整治工作組，開(kāi)展為期1個(gè)月的檢查行動(dòng)，重點(diǎn)整治非法囤積土地、捂盤(pán)哄抬房?jì)r(jià)、擅改規劃、違規收費、未通過(guò)驗收即交樓和漏征、隨意減免稅收等六大類(lèi)問(wèn)題。
“其實(shí)，政府已經(jīng)出了很多政策、規定，內容并不缺，關(guān)鍵還是執行的力度問(wèn)題�！睒I(yè)內人士表示，“這可能涉及到一個(gè)地方政府執行力的問(wèn)題，因為這次檢查是一個(gè)從上到下，再從下到上的組織運行，希望不會(huì )出現各級政府、各個(gè)部門(mén)、各項環(huán)節或互相推諉或互相包庇等不配合的情況�！保ǹ蛮i 于兵兵 李和裕）
