“按揭房貸不良率逼近1%，確實(shí)是一個(gè)需要重視的問(wèn)題�！弊鳛楣煞葜沏y行房貸業(yè)務(wù)“統帥”，深發(fā)展(000001)住房與消費信貸部總經(jīng)理柳博和招商銀行(600036.SH，3968.HK)零售業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉建軍，在這個(gè)問(wèn)題上有同樣的警惕。
上海銀監局的最新數據顯示，截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達到0.95%，逼近1%。3年間不良率猛增約10倍。
“不過(guò)還不是系統性風(fēng)險。即使房貸不良率達到2%～5%，在業(yè)務(wù)快速發(fā)展過(guò)程中，也是銀行可以承受的�！鄙虾Ｆ樟⒅\房產(chǎn)咨詢(xún)公司市場(chǎng)總監龔道剛認為。
“房貸不良率的上升，與樓市行情、購房者的心理預期以及利率變化都有關(guān)系，跟政策調整與導向的變化息息相關(guān)�！鄙虾Ｘ斀�(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華分析。
從0.1%到0.95%
按揭房貸業(yè)務(wù)自1998年引入國內銀行業(yè)以來(lái)，雖然經(jīng)歷了2002年～2004年比較激烈的“假按揭”風(fēng)暴，但由于有抵押擔保，加上內地房?jì)r(jià)此間處于上行通道，因此一直屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率較低。公開(kāi)資料顯示，2004年上海房貸不良率的水平僅為0.1%，到2005年上半年，這一比率也僅僅是0.3%。
“這種情況從2005年下半年以來(lái)，國家開(kāi)始對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調控下發(fā)生了變化�！饼彽绖傉f(shuō)。
上海銀監局的房貸數據顯示，2006年初，上海房貸不良貸款余額15.5億元，不良率0.58%；當年6月，房貸不良貸款余額增至16.6億元，不良率上漲到0.67%；9月末，這一水平增至0.86%，并一度出現“萬(wàn)人違約”的轟動(dòng)事件。而2007年2月末，不良率達到0.95%，直逼1%大關(guān)。
龔道剛告訴記者，在不良率上升的同時(shí)，隨著(zhù)宏觀(guān)調控的持續，上海個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在較長(cháng)時(shí)間內出現負增長(cháng)。2006年，滬上多家國有銀行和股份制銀行的房貸業(yè)務(wù)都處于停滯或者負增長(cháng)狀態(tài)，而目前上海按揭房貸存量也基本保持在2005年以來(lái)2700億元的水平。
“去年我們的房貸余額基本持平，但今年前兩個(gè)月已經(jīng)開(kāi)始出現負增長(cháng)�！惫獯筱y行上海分行個(gè)貸負責人陳偉告訴記者，“每個(gè)月新增的房貸業(yè)務(wù)量不多，而在加息周期下，提前還貸的數量很大，實(shí)際余額增長(cháng)經(jīng)常為負�！�
利率、房?jì)r(jià)和不良率
“現時(shí)的房貸不良率水平，很大一部分是之前假按揭的遺留問(wèn)題�！绷┱J為。
2002年前后，內地按揭房貸業(yè)務(wù)開(kāi)展僅有3年多，銀行的經(jīng)營(yíng)運作規模和能力都有限，因此，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商導演的“假按揭”積聚了大量不良貸款。但之后，銀行房貸風(fēng)險控制能力普遍提高，新增不良率較低。以深發(fā)展的數據來(lái)看，當前的房貸不良率雖然達到了1.18%,但2005年1月至2006年年底，新增房貸業(yè)務(wù)不良率只有萬(wàn)分之七。
劉建軍則認為，房?jì)r(jià)和利率變化成為影響房貸不良率的主要因素�！袄实奶岣邥�(huì )加重購房者的負擔，而房?jì)r(jià)下跌或波動(dòng)則會(huì )影響樓市投資者的還款意愿，從而產(chǎn)生不良貸款�！彼a充說(shuō)，在房貸業(yè)務(wù)激烈競爭的環(huán)境下，銀行放松客戶(hù)門(mén)檻，也是形成不良貸款的重要原因。
“在房?jì)r(jià)處于上行通道時(shí)，貸款購房——等待漲價(jià)——出手獲利，這一鏈條幾無(wú)風(fēng)險；但當房?jì)r(jià)反向發(fā)展時(shí)，貸款的不良率很容易上升�！饼彽绖偡治�。
而印堃華則認為，自2005年宏觀(guān)調控特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控以來(lái)，“政策變動(dòng)已經(jīng)影響了購房者對房?jì)r(jià)的預期，而這種心理預期會(huì )影響貸款者的還款意愿�！�
作為房地產(chǎn)調控的重點(diǎn)目標之一，這種影響在上海有明顯反映。當地一位資深房地產(chǎn)專(zhuān)家告訴記者，自2005年以來(lái)，上海房?jì)r(jià)一直處于下行通道。目前各方對上海2006年的房?jì)r(jià)漲跌意見(jiàn)不一。上海社科院剛剛完成的《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價(jià)和預警體系研究》認為，2006年上海房?jì)r(jià)下跌了0.5%，上海房地局的數據也顯示，去年房?jì)r(jià)下跌1.3%。伴隨房貸不良率上升的是，央行自2005年下半年以來(lái)連續四次加息。
風(fēng)險：非系統性但很緊迫
“不斷上漲的房?jì)r(jià)會(huì )掩蓋個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險，而在樓市逆轉的時(shí)候風(fēng)險會(huì )逐步顯現，這確實(shí)是一個(gè)值得重視的問(wèn)題�！痹诿绹卸嗄攴抠J工作經(jīng)歷的柳博對此深有體會(huì )。
銀行人士提醒，當前在美國愈演愈烈的次級房貸信用危機，就是由明顯降溫的樓市和美聯(lián)儲不斷加息等多種因素釀成，目前已經(jīng)有20多家次級貸款抵押機構停止營(yíng)業(yè)，美國第二大次級抵押貸款企業(yè)新世紀金融集團也在4月2日申請了破產(chǎn)。
多位接受記者采訪(fǎng)的銀行人士提醒記者，在幾年前席卷行業(yè)的虛假按揭漸趨穩定后，當按揭貸款遭遇房?jì)r(jià)下行和加息周期，三者之間呈現的互動(dòng)關(guān)系會(huì )對房貸業(yè)務(wù)的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生重要影響。目前這種影響在上海只能說(shuō)出現了某些跡象，但也應該引起足夠重視。
“我們已經(jīng)注意到了這個(gè)日漸緊迫的問(wèn)題，今年在風(fēng)險管理方面力度也會(huì )加大，會(huì )逐漸建立起客戶(hù)信用數據庫，提高識別客戶(hù)風(fēng)險級別的能力，同時(shí)還將針對不同類(lèi)別的客戶(hù)，推出不同新產(chǎn)品�！眲⒔ㄜ姼嬖V記者。對此，柳博也表示：“寧可犧牲一些利益，但風(fēng)險控制不會(huì )放松�！弊酝瞥觥叭蛸J”以來(lái)，深發(fā)展對客戶(hù)收入真實(shí)性的要求較此前更加嚴格。
陳偉告訴記者，在3月份升級推出固定利率期限和金額組合房貸產(chǎn)品后，光大銀行在本月將推出“隨心還”和“天天還”，類(lèi)似于之前市場(chǎng)上的“存抵貸”和“隨借隨還”，在加息周期下盡量減少購房者貸款成本。柳博則透露，在年初推出“氣球貸”后，面對加息，該行也準備推出固定利率房貸產(chǎn)品�！斑@類(lèi)產(chǎn)品對銀行對沖風(fēng)險能力的要求較高。對國內銀行來(lái)說(shuō)，5年期以上固定利率風(fēng)險管理，當前很具挑戰，我們將在充分準備后再推向市場(chǎng)�！痹诠獯筱y行上海分行，此前主要由營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)負責放貸不良貸款催收和訴訟，今年以來(lái)，這部分業(yè)務(wù)已經(jīng)被移交到資產(chǎn)保全部，由專(zhuān)門(mén)人員負責不良貸款的回收處置。
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美國次級房貸危機:次級房貸是銀行針對信用記錄較差的客戶(hù)發(fā)放的房貸。正常情況下，這樣的客戶(hù)很難從銀行獲得貸款。發(fā)放次級房貸，銀行能收取更高的利率。
幾年前，美國樓市火熱的時(shí)候，很多按揭公司或銀行為擴張業(yè)務(wù)，介入次級房貸業(yè)務(wù)。自2005年底開(kāi)始，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，與此同時(shí)，利率不斷升高，次級房貸借款人不能按時(shí)還款，次級房貸大比例轉化為壞賬，形成次級房貸危機。匯豐銀行為次級房貸提取壞賬準備超過(guò)100億美元，引起全行利潤下降。美聯(lián)儲一位理事估計，美國第二大次級抵押貸款企業(yè)新世紀金融公司破產(chǎn)，可能導致150萬(wàn)美國人失去他們的房子，10萬(wàn)名房地產(chǎn)從業(yè)者被裁員，100家次級房貸公司面臨倒閉。(徐永)
