境外投資者參與購買(mǎi)上海經(jīng)營(yíng)性土地的限制近日進(jìn)一步松動(dòng)：剛剛公布的2007年上海市一號國有土地使用權掛牌出讓公告不僅不再要求境外購買(mǎi)人必須在內地注冊公司，而且競買(mǎi)保證金也可以直接用外幣支付。
至此，對于境外資本買(mǎi)地資質(zhì)的限制在上海已經(jīng)基本消除。買(mǎi)地環(huán)節不再“限外”，是否意味著(zhù)對于外資投資房地產(chǎn)控制的放松？或者只是“國際化程度提高的表現”，方便操作，有利于監管？
外資買(mǎi)地不再要求“商業(yè)存在”
5月10日，分布在上海寶山、南匯、楊浦、閔行等10個(gè)區的45幅國有土地使用權掛牌出讓文件，開(kāi)始向包括外資在內的有意競買(mǎi)者發(fā)放。這些地塊中有六幅涉及住宅、七幅涉及商業(yè)和辦公樓，其他為工業(yè)用地。
上海市房屋土地資源管理局不久前發(fā)布的今年首個(gè)國有土地使用權掛牌出讓公告，與去年的幾個(gè)出讓公告相比，對境外購買(mǎi)人的資質(zhì)要求明顯放寬：出讓保證金可以用外幣支付。與此同時(shí)，也沒(méi)有要求境外購買(mǎi)人必須擁有內地注冊公司。
公告顯示，“境外的自然人、法人、其他組織”均有資格參與競買(mǎi)。這與2006年上海市國有土地使用權掛牌出讓一號公告對“競買(mǎi)資格”的要求大相徑庭：遵循“商業(yè)原則”，參加競買(mǎi)的境外投資者必須“領(lǐng)有一年期外商投資企業(yè)批準證書(shū)和營(yíng)業(yè)執照”。
此外，此次土地出讓的保證金，除了可以用人民幣支付之外，還可以用美元、港元、日元以及歐元四種非人民幣幣種支付，賬戶(hù)名為上海市房屋土地資源管理局。這意味著(zhù)境外公司可以直接通過(guò)境外匯款的方式給付。
外資買(mǎi)地限制逐步解除
2006年7月24日，中國建設部、外匯管理局等六部委出臺《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，對外商投資境內房地產(chǎn)市場(chǎng)的準入、外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和境外機構及個(gè)人購房管理予以規定，旨在遏制境外熱錢(qián)炒作境內房地產(chǎn)。
這一約束性文件規定，境外機構和個(gè)人在境內投資購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，應當遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規定，申請設立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。而設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門(mén)和工商行政管理機關(guān)依法批準設立和辦理注冊登記手續，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執照》。這被業(yè)內認為是意味著(zhù)我國房地產(chǎn)領(lǐng)域從對外資幾乎“不設防”到實(shí)行“核準制”的開(kāi)始。
正是在這一樓市調控的政策背景下，上海市房地局隨即在2006年土地出讓一號公告中明確要求“遵循商業(yè)存在原則”，這意味著(zhù)外資要想買(mǎi)地，必須事前注冊公司，并且至少有相當于投資額一半的注冊資金到位。外資直接投資買(mǎi)地的大門(mén)幾乎隨之關(guān)閉，上述一號公告的地塊全部由內地房地產(chǎn)企業(yè)競得。
隨后，在上海市2006年第二號經(jīng)營(yíng)性土地出讓公告中，外資競買(mǎi)者的“商業(yè)存在”要求突然消失，但競買(mǎi)者繳納的保證金還須以人民幣支付。多數在中國境內沒(méi)有足夠人民幣流動(dòng)資金的境外房地產(chǎn)公司很難做到人民幣支付，只能“曲線(xiàn)”運作，通過(guò)在內地的子公司、或與本土公司合作拿地，保證金基本上由內地公司支付。
日前公布的2007年上海市一號國有土地使用權掛牌出讓公告則將這一要求也一并取消，境外資金競買(mǎi)土地的保證金，可以用美元等四種非人民幣幣種支付。至此，對于境外資本買(mǎi)地的限制已經(jīng)基本消除。
有利監管還是放松控制？
業(yè)內人士認為，上�！八山墶蓖赓Y買(mǎi)地限制的原因之一是外資直接投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)呈現出大幅下降的趨勢。
據上海市外國投資工作委員會(huì )統計，今年1至4月，上海房地產(chǎn)業(yè)吸收6.9億美元的合同外資，比去年同期下降了42.23%，房地產(chǎn)業(yè)合同外資僅占全市同期吸收合同外資總額的15.9%。在前四個(gè)月批準的32個(gè)房地產(chǎn)業(yè)外資項目中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項目占12個(gè)，其合同外資金額同比更是下降了45.25%。
國際地產(chǎn)代理機構仲量聯(lián)行此前的統計稱(chēng)，2006年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資60%來(lái)自境外，外資直接投資中國房地產(chǎn)達91.9億美元，比2005年增長(cháng)近七成。其中北京和上海吸引了九成以上的房地產(chǎn)外資。
不過(guò)，眼下直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的外資減少，并不意味著(zhù)外資對境內房地產(chǎn)投資的減少，因為收購境內房地產(chǎn)公司的股權已成為外資進(jìn)入境內房地產(chǎn)新的主流渠道。
正因為如此，今年3月6日，商務(wù)部發(fā)布2007年全國吸收外商投資工作的指導性意見(jiàn)明確要求，與同“嚴格限制外商投資高耗能、高污染、低水平產(chǎn)業(yè)”一起，“嚴格限制外商投資房地產(chǎn)”。
在此背景下，上海在買(mǎi)地環(huán)節不再“限外”，是否意味著(zhù)對于外資投資房地產(chǎn)控制的放松？中國指數研究院華東院副院長(cháng)陳晟對此給予否定的回答。他認為，土地出讓環(huán)節對外資不要求“商業(yè)存在”，并可以用外幣支付保證金，在購買(mǎi)流程上確為外資提供了便利，也有利于土地出讓的監管和實(shí)際操作。不過(guò)，即使境外公司能夠成功競得土地，其資金支付以及項目公司注冊還是需要經(jīng)過(guò)國家外匯管理局等機構的審批。從這個(gè)意義上說(shuō)，土地購買(mǎi)環(huán)節的放松，并不必然代表著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)對于外資控制的放松。
有境外投資基金負責人表示，今年外資在公司注冊審批以及資金進(jìn)入方面正面臨著(zhù)更多的阻力，操作流程正明顯放慢。
上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院院長(cháng)唐豪認為，外幣可直接支付保證金是城市國際化程度提高的表現。由于在現金流、物業(yè)管理、凈資產(chǎn)、運作經(jīng)驗等方面的優(yōu)勢遠遠大于內資房地產(chǎn)企業(yè)，目前上海城市中心地標性核心商業(yè)綜合體和高端客戶(hù)匯集的房地產(chǎn)大多已由外資投資建設，“放開(kāi)外資買(mǎi)地資格限制對外資投資上海房地產(chǎn)影響不大�！�(徐壽松 陳醇)
