“中國并不排除繼續使用包括銀行存款準備金率和利率等貨幣工具來(lái)確保宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定�！毖胄行虚L(cháng)周小川話(huà)音剛落，5月19日，金融機構存貸款利率就有所調整。這一次，一年期存款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)，五年期的存款基準利率上調0.54個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，一年期貸款基準利率上調0.18個(gè)百分點(diǎn)，而五年以上的貸款基準利率僅提高0.09個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。此外，個(gè)人住房公積金貸款利率相應上調0.09個(gè)百分點(diǎn)。
雖然業(yè)內人士所持的一個(gè)統一觀(guān)點(diǎn)是，此次加息并不是直指樓市而來(lái)，但對樓市各方還是產(chǎn)生了不同的影響。
加息預言成真 樓市各方冷暖各異
市場(chǎng)：加息不能解決樓市根本
易居臣信市場(chǎng)研究中心耿潔玉認為，此次加息主要針對資金流動(dòng)性過(guò)剩以及通貨膨脹的壓力，因而對于樓市的影響并不大，但不可否認的是，加息會(huì )對購房者產(chǎn)生一定的心理影響。不過(guò)，從全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，基本面已回歸理性，剛性需求占據主導，若無(wú)重大針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策出臺，市場(chǎng)仍將呈現穩中有升的良性態(tài)勢。
我愛(ài)我家分析師胡景暉則表示，加息對于給宏觀(guān)經(jīng)濟降溫、穩定物價(jià)、抑制股市和樓市泡沫化等在短期內會(huì )產(chǎn)生一定的作用，但是解決不了當前中國樓市的根本問(wèn)題。同時(shí)，加息作為常規調控手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調整的大背景下不宜過(guò)于頻繁地使用。
“雖然加息對房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一系列積極影響，但仍然無(wú)法徹底解決房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、供應結構不合理、廣大中低收入階層居住困難等根本問(wèn)題。加快建立保障性住房機制、增加中低價(jià)房的供應量、大力發(fā)展存量房市場(chǎng)和增加二手房房源的有效供給才是出路所在�！焙皶熣J為。他還指出，加息雖然能起到調控作用，但也是一把“雙刃劍”。如連續加息可能進(jìn)一步增加人民幣升值的壓力和預期，加速熱錢(qián)的涌入，因此目前“為錢(qián)找出路”才是解決“流動(dòng)性過(guò)�！眴�(wèn)題的良方。
開(kāi)發(fā)商：資金壓力再次加劇
當連續加息的形勢已成定局時(shí)，對銀行貸款依賴(lài)度較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首當其沖受到影響�！凹酉﹂_(kāi)發(fā)商肯定有影響，而且很大�！睒I(yè)內人士給記者的答復就是這樣直接。
“對于像我們這種單純靠貸款的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現在銀行管得那么嚴，本來(lái)資金鏈就已經(jīng)繃得很緊了，現在再一加息，就是雪上加霜�！币晃粊�(lái)自浙江的開(kāi)發(fā)商感嘆。
另一位民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負責人也向記者吐苦水：“本來(lái)上半年還算是銀行放貸門(mén)檻較松的時(shí)候，但加息之后利差的減小，使得銀行的放貸動(dòng)力降低，而且存款準備金率的同時(shí)上調也對銀行放貸能力產(chǎn)生了限制，這樣一來(lái)，從銀行得到資金的機會(huì )就更小了�！�
上海越洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事陳明煌則向記者表示，加息對于自有資金充沛的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)影響不大。按照他的觀(guān)點(diǎn)，合理的資金安排應該包括了自有資金和金融貸款兩部分。因此他也坦承，加息后，他們的現金流計劃和投資措施上會(huì )有更為謹慎、妥當的探討步驟。
此外，有業(yè)內人士指出，作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，旨在抑制資金需求方的加息對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負面影響是明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一般在60%以上，加息將遏制房地產(chǎn)的投資速度，削弱開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力。
購房者：連續加息影響投資
北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部的分析師指出，與今年3月17日的那次加息不同，此次加息一年期以上的各檔期存款利率略大于上次增幅，而貸款利率的調整幅度卻明顯偏小。如果仍按照房貸優(yōu)惠利率為基準利率的85%計算，五年以上的房貸優(yōu)惠利率僅提高了0.0765個(gè)百分點(diǎn)。以一套按照優(yōu)惠利率貸款50萬(wàn)元20年期的房產(chǎn)來(lái)計算，此次調息后月供僅增加了23.16元，20年的總利息也不過(guò)增加了5555元。購房成本的增加不足稱(chēng)道，但對于房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，卻不得不對利率的增加引起重視。
我愛(ài)我家分析師胡景暉也認為，連續加息會(huì )對房產(chǎn)的投資型購買(mǎi)需求構成抑制作用，使其持有成本進(jìn)一步增加。因此一部分已經(jīng)購房投資的業(yè)主會(huì )由于本次加息，選擇出售持有的投資型房產(chǎn)，導致二手房市場(chǎng)房源供給量的加大，從而緩解二手房房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。
準備金率再升 緊縮銀根加速行業(yè)整合
央行的另一招是提高存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這也是今年以來(lái)第5次使用該措施，目前存款準備金率已經(jīng)升至11.5%。雖然業(yè)內人士認為準備金率的頻繁上調并非針對房地產(chǎn)業(yè)，但他們也都同意房地產(chǎn)業(yè)在國家緊縮銀根的嚴厲態(tài)度下將受到影響。
央行方面已經(jīng)表示，提高存款準備金率能適當減弱商業(yè)銀行的信貸擴張能力，加強銀行體系流動(dòng)性管理�！般y行的確還是房地產(chǎn)業(yè)最重要的資金依靠，由于銀行業(yè)競爭也在不斷加劇，商業(yè)銀行目前在開(kāi)發(fā)信貸、房貸產(chǎn)品方面不斷‘創(chuàng )新’，存在松動(dòng)的跡象�！鄙虾；膷u房地產(chǎn)工作室的分析師表示，“而加息也好，上調準備金率也好，國家的目的就是看緊銀根，抑制銀行信貸資金過(guò)快增長(cháng)。雖然這些行政金融手段是面向整個(gè)國民經(jīng)濟而非只沖著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)，但作為貸款投放規模較大且又被政府重點(diǎn)調控的行業(yè)，特別是房地產(chǎn)商這一塊將面臨比較大的資金壓力，尤其是中小開(kāi)發(fā)企業(yè)�！�
“根據央行的表示，此次存款準備金率的調整，主要是為了加強流動(dòng)性管理。而據測算，存款準備金率上調0.5個(gè)百分點(diǎn)，將一次性?xún)鼋Y流動(dòng)性資金1500億元，并將影響貨幣乘數，產(chǎn)生多倍收縮效應，從而控制銀行的放貸盈利的沖動(dòng)。今年以來(lái)，央行多次要求各家銀行控制對過(guò)度投資行業(yè)的貸款投放，房地產(chǎn)業(yè)顯然也在這一范圍內。一旦信貸總量的緊縮，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈就會(huì )受到影響�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院的分析師也告訴記者，“同時(shí)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，這又是個(gè)加速優(yōu)勝劣汰的過(guò)程�！�
還有業(yè)內人士對記者分析，當前我國宏觀(guān)經(jīng)濟中存在的主要矛盾就是投資過(guò)快和信貸過(guò)松，而貨幣政策的頻繁微調已成為當前宏觀(guān)調控的主要方式�！吧险{的主要目的是為了防止貨幣信貸總量過(guò)快增長(cháng)，其中房地產(chǎn)企業(yè)不得不查�！�
匯率彈性增強 “御外”能力也要增強
央行射出的第三箭是使人民幣兌美元交易價(jià)浮動(dòng)幅度從千分之三擴大至千分之五，匯率浮動(dòng)區間的擴大使得人民幣匯率更具“彈性”。而當前，增強匯率“彈性”顯然已成為一種調控手段。專(zhuān)家指出，巨額外匯流入國內市場(chǎng)，增加了貨幣政策調控的難度，這一情況的不斷發(fā)展，不但會(huì )影響物價(jià)長(cháng)期穩定，也容易使資金涌向股市、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，增加了資產(chǎn)泡沫和固定資產(chǎn)投資“反彈”的壓力。所以，人民幣匯率作為 “看不見(jiàn)的手”，其上下浮動(dòng)對調節國際收支有一定作用。
對于匯改在房地產(chǎn)市場(chǎng)內的影響，業(yè)內人士首先想到的就是在匯率“彈性”增強、走勢總體趨升的情況下，如何能抵御好外資“暗流”。從2002年開(kāi)始，摩根士丹利、美林、雷曼兄弟等國際知名房地產(chǎn)投資基金相繼進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量購置寫(xiě)字樓及商業(yè)物業(yè)。而隨著(zhù)國際投資者對人民幣升值預期進(jìn)一步放大，外資將繼續大量涌入。
“盡管目前我國的資本項目還處于管制之下，但是‘熱錢(qián)’總還是能找到‘渠道’暗度陳倉，悄然投資中國房地產(chǎn)，特別是在房地產(chǎn)價(jià)格持續走高和人民幣匯率升值的雙重利益刺激下，投資可能還將顯著(zhù)增加，國際因素對中國大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也已不容忽視�！庇袑�(zhuān)家指出。
另外，一國貨幣的升值一般意味著(zhù)其國內經(jīng)濟整體向好，投資機會(huì )較多，而且收益水平相對可觀(guān)。從這個(gè)意義上講，人民幣繼續升值將會(huì )帶動(dòng)我國投資的增加。然而，事實(shí)上在我國的許多地區，目前各個(gè)行業(yè)中的投資機會(huì )并非很多，有些產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或將要形成過(guò)剩的趨勢，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域接近甚至高于30%的高回報率形成了鮮明的對比。因此，房地產(chǎn)成為資金追逐的投資“樂(lè )土”，而人民幣升值帶來(lái)的外資加速流入也會(huì )使國內房地產(chǎn)企業(yè)面臨艱難挑戰。
不過(guò)，央行方面已經(jīng)表示，擴大人民幣兌美元匯率浮動(dòng)幅度是進(jìn)一步完善人民幣匯率形成機制的一項制度性建設措施，并不意味著(zhù)人民幣匯率大幅波動(dòng)，更不意味著(zhù)大幅升值。外資掘金中國樓市，也并非得到了所謂的“催化劑”。（唐文祺 李和裕 海潮）
