《物權法》的第一輪熱潮剛剛退去，業(yè)內日前有人就報出猛料：4個(gè)月以后即將實(shí)施的《物權法》與目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“潛規則”仍然有諸多抵觸，特別是樓市仍然流行的“私家花園”與《物權法》相關(guān)規定就完全背道而馳。根據《物權法》規定，底層和頂層的私家花園使用性質(zhì)為整個(gè)小區業(yè)主共有，那它究竟是“公”還是“私”？現在的私家花園到時(shí)是否都要“充公”？《物權法》還未實(shí)施，此類(lèi)爭論已在樓市悄然展開(kāi)。
《物權法》：“專(zhuān)有部分以外”都是共有
根據《物權法》規定：業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。這也就意味著(zhù)，只要沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權的建筑和土地部分都將歸整個(gè)小區的業(yè)主所共有，其中包括小區內道路臨時(shí)停車(chē)位、屋頂等公共空間。當然這也就意味著(zhù)，住在底層和頂層的業(yè)主都不能擁有自己的私家花園???因為這樣的花園并沒(méi)有在自己的產(chǎn)權范圍內。
如果嚴格按照《物權法》規定實(shí)施，那現在的私家花園到時(shí)似乎都要“充公”？“我買(mǎi)一樓也就是考慮到有40多平方米的私家花園，當時(shí)其他樓層價(jià)格都是7000多元/平方米，而我買(mǎi)的一樓房?jì)r(jià)卻是每平方米8000多元，一樓的房?jì)r(jià)比其他樓層貴了將近1000元。假如要將我的花園‘充公’，那我的損失又由誰(shuí)來(lái)承擔？”3年前就買(mǎi)了一套花園洋房的鄧女士認為，為了買(mǎi)到帶花園的住宅，自己花了比別人高得多的價(jià)格，《物權法》假如要求變原來(lái)的私家花園為公共綠地，那業(yè)主買(mǎi)房時(shí)的損失究竟該由誰(shuí)來(lái)承擔？
開(kāi)發(fā)商：使用合同中有“私家”的說(shuō)明
按照《物權法》的規定，現在私家花園的使用都將不在法律保護之內，開(kāi)發(fā)商對此已經(jīng)提出質(zhì)疑，“我們在購房合同中早已對私家花使用和歸屬有了相關(guān)說(shuō)明，應該遵守購房合同中的雙方約定�！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_(kāi)發(fā)商告訴記者，盡管底層和頂層的私家花園權屬理論上為小區內業(yè)主共同所有，但其使用權往往在購房合同中已明確約定為底層和頂層的業(yè)主所專(zhuān)用，因此即便《物權法》開(kāi)始實(shí)施，那以前約定的私家花園并不能拿出來(lái)“充公”。
記者拿到的一份某樓盤(pán)2002年開(kāi)發(fā)商與購房者簽訂的購房合同補充協(xié)議，其中第十二條就作了這樣約定：“乙方選購的商品房為底層或頂層時(shí)，乙方承擔相應范圍內的綠化、衛生、防腐的管理及維護責任，并承擔相應費用，享有該范圍的使用權；乙方所選購商品房為非底層或非頂層時(shí)，乙方不承擔上述范圍內的管理、維護責任及費用，但要認可底層和頂層用戶(hù)對該范圍的使用權�！边@顯然也就意味著(zhù)，盡管花園理論上為所有小區業(yè)主所共有，但事實(shí)上小區內的所有業(yè)主已經(jīng)承認了私家花園的“專(zhuān)有”屬性。
爭議：遵照合同還是遵照《物權法》？
盡管《物權法》還沒(méi)有正式實(shí)施，但究竟是遵照購房合同約定，繼續承認私家花園的“私有”屬性，還是嚴格按照《物權法》對“公”和“私”的界定，將現在的私家花園全部取消并“充公”，這是一道我們不能回避的選擇題。
君合律師事務(wù)所核心合伙人律師鄭書(shū)宏認為，盡管《物權法》對小區的共有部分有了明確規定，但由于《物權法》是今年10月才實(shí)施，在實(shí)施前，開(kāi)發(fā)商與購房者在購房合同中已對其使用歸屬進(jìn)行了明確約定，其他業(yè)主也都以書(shū)面形式放棄了私家花園的使用權，那么根據法律“意思自治原則”，私家花園的使用應該得到保護，即便是以后《物權法》開(kāi)始實(shí)施，也不會(huì )像有的業(yè)主擔心的那樣自己私家花園可能會(huì )被“充公”。
但也有購房者表示，開(kāi)發(fā)商在購房合同中要求其他絕大多數業(yè)主放棄對私家花園、地下車(chē)位等的使用權，這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商強制性的霸王合同：假如購房者不認同這樣的約定就不能買(mǎi)到房子，這沒(méi)有充分尊重購房者的權利。
鄭律師認為，《物權法》僅僅是對小區內的“公”和“私”進(jìn)行了明確界定，但對業(yè)主和開(kāi)發(fā)商違反了《物權法》規定將承擔什么后果并無(wú)處罰說(shuō)明，只能通過(guò)法院維權，請求其停止侵權，這個(gè)維權程序復雜、執行困難。所以《物權法》要真正執行還將有一個(gè)更為明確的實(shí)施細則。(李楊)
