物價(jià)部門(mén)提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)及買(mǎi)房人，按照“一套一價(jià)”新規，已批在售樓盤(pán)價(jià)格只準降不準漲，但這并不意味著(zhù)這些樓盤(pán)從此不能變動(dòng)銷(xiāo)售價(jià)格。如果的確符合調整規定、需要調價(jià)、5%的浮動(dòng)幅度尚未用足的，可以再次向物價(jià)部門(mén)提出申請，經(jīng)批準后調整售價(jià)，但仍必須符合“代數和為零”的原則。
申報樓盤(pán)成本要明明白白
針對某一個(gè)樓盤(pán)，物價(jià)部門(mén)通過(guò)哪些項目來(lái)核實(shí)其成本？核價(jià)的主要依據有哪些呢？據介紹，開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報普通住宅商品房、經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格時(shí)，除了要提供一系列批文、項目概況等外，還必須詳細提供涉及開(kāi)發(fā)成本的一系列材料，最主要的項目包括：征地、拆遷補償安置協(xié)議，以及拆遷安置情況匯總表；建筑安裝工程的施工合同協(xié)議條款及工程預算書(shū)；住房項目中的基礎設施及公建配套建設的有關(guān)資料，如水、電、氣、路、電視、通訊、保安等工程建設的合同、協(xié)議、預(決)算等；市政公用基礎設施配套費、發(fā)展新型墻體材料專(zhuān)項用費憑證等。另外還包括其他有關(guān)的價(jià)格構成資料。
那么，怎樣保證上述材料的真實(shí)性呢？如果開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)聯(lián)手作假、抬高報價(jià)怎么辦？“上述所有材料除了提供復印件，還必須提供原件�！蔽飪r(jià)部門(mén)表示，上述資料的真實(shí)性都有據可查，必要時(shí)還會(huì )與出具資料的相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)。而從客觀(guān)情況看，施工企業(yè)為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供假協(xié)議或假票據的可能性不大，“一旦出現糾紛，很難處理”。
開(kāi)發(fā)商千方百計提高報價(jià)
不過(guò)，就算上述材料都是真實(shí)的，又如何確認它們都是“合理成本”，可以進(jìn)入房?jì)r(jià)呢？“并不是所有發(fā)生的費用都能進(jìn)成本�！蔽飪r(jià)部門(mén)表示，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)所報來(lái)的成本費用細微到了不能再細微的地步，恨不能把所有的成本都算進(jìn)來(lái)，但實(shí)際上其中很多費用都是不合理的。例如，現在很多樓盤(pán)的售樓中心都蓋得很富麗堂皇，一些位置偏遠的樓盤(pán)更是不惜成本，選擇在城區的豪華地段再蓋個(gè)售樓中心，在報價(jià)時(shí)，這些樓盤(pán)通常都會(huì )把售樓中心的建設成本也一并報進(jìn)來(lái)�！斑@顯然是不可能進(jìn)入房?jì)r(jià)成本的�！蔽飪r(jià)部門(mén)說(shuō)，凡是不符合南京商品房作價(jià)辦法以及房?jì)r(jià)成本監審原則的，一律嚴格剔除出合理成本的范圍。
其次，“對比法”也是常用的核價(jià)方法之一。該方法通常用來(lái)加強對預算中的、尚未發(fā)生的成本的審核，即通過(guò)與多個(gè)同類(lèi)樓盤(pán)同一項費用的成本對比，來(lái)判斷其高低及真實(shí)性。例如A樓盤(pán)申報的每個(gè)土方的成本是300元，而同類(lèi)樓盤(pán)都是70元左右，那么顯然，A樓盤(pán)的報價(jià)過(guò)于“虛高”……
提高報價(jià)不影響最終核價(jià)
通過(guò)多方位嚴格審核，幾乎所有申報的樓盤(pán)最終都要被擠掉不少的“水分”。例如，上周剛核完的某樓盤(pán)，申報的中準價(jià)是9400元/平方米，物價(jià)部門(mén)經(jīng)過(guò)對其成本的逐項審核，確定其中準價(jià)是8600元/平方米，削減了800元/平方米。據介紹，這還算“擠”得少的，有些樓盤(pán)報價(jià)與最終核價(jià)相差2000多元/平方米都是有過(guò)的。對此，有人曾經(jīng)提出：“早知道，開(kāi)發(fā)商把報價(jià)提高800元呢？是不是就能核到9400元？”“不可能�！蔽飪r(jià)部門(mén)表示，在確定某一個(gè)樓盤(pán)的中準價(jià)時(shí)，主要還是上述各項成本的高低，而不是樓盤(pán)申報的銷(xiāo)售價(jià)格，樓盤(pán)自身報價(jià)的高或低，都不會(huì )直接影響核價(jià)的高或低。
提醒
南京普通商品住宅嚴格實(shí)行“一套一價(jià)”新規以來(lái)，積極主動(dòng)申報價(jià)格的開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越多。不過(guò)，也有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報核價(jià)材料的時(shí)候，有意抬高申報價(jià)格，并盡可能多地給成本“注水”，以為這樣就能得到一個(gè)比較高的中準價(jià)。物價(jià)部門(mén)對此明確表示：這個(gè)算盤(pán)打了也沒(méi)用，最終核價(jià)的高低，與報價(jià)多少沒(méi)關(guān)系。(鄭春平)
