嘉賓：吳曉峰 美國高德量行上海公司董事
鄧翊軍 滿(mǎn)堂紅上海置業(yè)有限公司總經(jīng)理
王 磊 美聯(lián)物業(yè)上海交易管理部高級經(jīng)理
蔣麗敏 21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域副總經(jīng)理
日前，上海市地方稅務(wù)局就上海個(gè)人轉讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問(wèn)題發(fā)出通知。通知規定，從2007年7月15日起，個(gè)人轉讓非普通住房，既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可實(shí)行核定征收土地增值稅辦法；對個(gè)人轉讓普通住房則仍暫免征收土地增值稅。
上海市地方稅務(wù)局還發(fā)出通知，明確了上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造房屋出售的，暫統一按收入的1%預征土地增值稅，而對按有關(guān)規定建設并出售的配套商品房和中低價(jià)普通商品房，暫不實(shí)行預征辦法。
對于上海落實(shí)國家土地增值稅政策的舉措，市場(chǎng)認為，開(kāi)征非普通住房轉讓土地增值稅，體現出上海政府通過(guò)提高交易成本來(lái)進(jìn)一步抑制投資投機，變相地為樓市降溫的意圖；預征土地增值稅則是上海將對開(kāi)發(fā)商展開(kāi)土地增值稅清算的一個(gè)信號。
本周，“中國證券網(wǎng)”上證第一演播室與“搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)”合作，就土地增值稅傳遞的調整信號展開(kāi)聯(lián)動(dòng)的業(yè)內大討論。
目的：平抑房?jì)r(jià)規范市場(chǎng)
主持人：非普通住房開(kāi)征土地增值稅，有人說(shuō)雖然這個(gè)措施是有關(guān)二手房的，但可能會(huì )產(chǎn)生一二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)影響。此外，上海這次暫統一按收入的1%向開(kāi)發(fā)商預征土地增值稅，對一手房市場(chǎng)可能也會(huì )有影響。您怎么判斷？
吳曉峰：以目前上海樓市的情況來(lái)看，稅務(wù)部門(mén)此舉對市場(chǎng)并無(wú)太大影響。一是此次征稅與非普通住房的售價(jià)相比，比例相對較��；二是上海樓市經(jīng)過(guò)2年多的宏觀(guān)調控已逐漸成熟，不論出售方還是購房者對政策的承受力較之前已不可同日而語(yǔ)；三是上海樓市正處于升溫期，不會(huì )因為金額不大的收費影響購房熱情；四是此次政策比市場(chǎng)曾預期的要溫和許多，還是心理作用大于實(shí)際作用。
而對于向開(kāi)發(fā)商預征1%土地增值稅，此稅為已有稅種，并在上海早已執行，對于上海開(kāi)發(fā)商來(lái)講應該早已在開(kāi)發(fā)成本之內。不同的是，以往的做法是對納稅人按照銷(xiāo)售額(約0.5%-3%)進(jìn)行預征，在項目竣工時(shí)再清算，而上海這次只是更為明確預征的額度，對樓市也不會(huì )造成太大影響。
應該說(shuō)，上海進(jìn)一步落實(shí)土地增值稅政策，意在通過(guò)完善稅收制度的同時(shí)起到平抑房?jì)r(jià)的作用。但我們從該政策的推出不難發(fā)現政府對于稅收杠桿的利用已有所變化，從以前的“重拳出擊”到如今的“溫柔一刀”。
調控：稅收政策不能忽視
主持人：國家從去年起就加強了稅收政策在房地產(chǎn)調控內的運用，如房產(chǎn)交易環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)所稅，土地保有環(huán)節的使用稅、增值稅，以及討論中的物業(yè)稅、大戶(hù)型保有稅等，您如何看待它們所發(fā)揮出的作用？
吳曉峰：宏觀(guān)調控2年來(lái)，國家所運用的稅收政策的作用還是比較顯著(zhù)的。如在2004年末的時(shí)候，上海樓市進(jìn)入瘋狂期，每月以10%的速度遞增，而相關(guān)政策出臺后，購房主體、房?jì)r(jià)等都發(fā)生了較大變化，購房者從投資、投機占多數轉變?yōu)樽宰橹�、投資為輔，房?jì)r(jià)也從快漲期進(jìn)入緩長(cháng)期。
總體來(lái)看，“國六條”及后續政策的出臺對于樓市的未來(lái)發(fā)展起到指導及穩定的作用，政府通過(guò)調控使得樓市向供應合理、價(jià)格相對穩定、操作規范透明的方向發(fā)展。目前上海樓市也已進(jìn)入理性消費階段，無(wú)論市場(chǎng)供應、價(jià)格、銷(xiāo)售操作上都比調控前更為穩定、規范。
二手房市場(chǎng)有望更理性
焦點(diǎn)房地產(chǎn)：上海開(kāi)征非普通住房土地增值稅的含義有哪些？
鄧翊軍：我覺(jué)得有四方面意思，一是政府想加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度，抑制房?jì)r(jià)的快速增長(cháng)，防止泡沫出現；二是規范市場(chǎng)操作；三是這次只針對非普通住房的征稅，維護了大多數普通老百姓的利益；四是還有提倡中小戶(hù)型普通住宅的意思，落實(shí)“70-90”政策，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了新的挑戰。
王磊：此前上海對花園洋房和辦公樓轉讓都是征土地增值稅的，非普通住房轉讓原來(lái)是免征的。而現在，土地增值稅也按照居住年數區分為三種情況。第一種是滿(mǎn)5年的免征，第二種是3到5年的0.25%，第三種是3年以?xún)?.5%，所以說(shuō)是區別對待的，調控部分有明確的指向性。同時(shí)，稅收對樓市來(lái)說(shuō)是一個(gè)外部調控手段，由于今年以來(lái)上海二手房交易明顯放量，所以政府不太希望樓市畸形發(fā)展，任何一部分過(guò)熱都會(huì )給樓市帶來(lái)一些不穩定的因素，所以這個(gè)時(shí)候政府希望市場(chǎng)變得更理性化。
蔣麗敏：作為一個(gè)交易環(huán)節的稅，非普通住房轉讓開(kāi)征土地增值稅就是為了增加交易成本，在二手房交易比較熱的情況下，可能促進(jìn)房東適可而止，將自己的房屋快速出手，所以心理影響比較大，實(shí)際金額的影響比較小。上海的執行方案也更像是一個(gè)信號，目的和以前的一些措施都是一樣的，就是為了平穩價(jià)格。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕）
