嘉賓 上海中瑞市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理朱鋒
國務(wù)院決定，自2007年7月1日起開(kāi)展第二次全國土地調查。據部署，至2008年上半年基本完成東部地區調查。至2009年上半年，完成全國調查工作。第二次全國土地調查的內容包括逐地塊實(shí)地調查土地的地類(lèi)和面積，掌握全國耕地、園地、林地、工業(yè)用地、基礎設施用地、金融商業(yè)服務(wù)、開(kāi)發(fā)園區、房地產(chǎn)以及未利用土地等各類(lèi)用地的分布和利用狀況等。2010年以后，全國還將每年進(jìn)行一次土地變更調查，保持調查成果的現勢性。
市場(chǎng)人士認為，此前國土資源部就已要求各地對當地閑置土地情況進(jìn)行摸底調查，并公布有關(guān)調查的結果。結合此次全國土地調查，可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更透明，有效打擊囤積土地者。此外，有關(guān)對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地增值稅清查的工作也進(jìn)入地方落實(shí)階段。那么，政府近期針對土地的這些舉措會(huì )對樓市產(chǎn)生什么影響，本期的上證第一演播室就請來(lái)業(yè)內人士與大家一起交流。
三大土地問(wèn)題要注意
主持人：開(kāi)展第二次全國土地調查的意義何在？
朱鋒：第二次全國土地調查的重要意義，首先是，掌握土地利用狀況，是科學(xué)制訂發(fā)展戰略和規劃、促進(jìn)可持續發(fā)展的重要基礎；第二，掌握土地利用狀況，是嚴格土地管理、加強土地調控的現實(shí)需要；第三，掌握土地利用狀況，是合理使用土地、優(yōu)化空間布局的基本前提；第四，掌握土地利用狀況，是完善市場(chǎng)經(jīng)濟體系、理順土地權屬關(guān)系的必要條件。同時(shí)，明確土地權屬關(guān)系，實(shí)行土地確權登記，對于貫徹執行即將實(shí)施的《物權法》，依法保護公民和法人的土地權益，也具有重要意義。
主持人：目前土地市場(chǎng)內存在哪些影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的問(wèn)題？
朱鋒：在我看來(lái)，有三方面問(wèn)題目前比較突出：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地現象嚴重，這里指的是一些超戰略性的囤地行為，這一方面表示開(kāi)發(fā)商對樓市未來(lái)的預期是向好的，但另一方面也會(huì )帶來(lái)不利于房?jì)r(jià)穩定等方面的問(wèn)題；二是變相利用工業(yè)用地的情況比較多，一些項目拿地較早，在所謂的“總部經(jīng)濟”等開(kāi)發(fā)旗號下，開(kāi)發(fā)商在工業(yè)用途的土地上造辦公、商業(yè)甚至住宅性質(zhì)的項目，此類(lèi)打“擦邊球”的現象為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的是超利，對市場(chǎng)則帶來(lái)一定混亂；三是土地受開(kāi)發(fā)商“追捧”的情況越來(lái)越多，這里的追捧應該說(shuō)反映的是開(kāi)發(fā)商的一種狂熱，不計成本地拿地，地價(jià)創(chuàng )新高的消息現在很多，而其中不少行為是不理智的，還會(huì )影響到未來(lái)的房?jì)r(jià)。
土地政策影響樓市
主持人：從去年5月底“國六條”出臺至今，在這一年多時(shí)間里，政府出臺了不少調控政策，您認為對樓市影響較大的與土地有關(guān)的政策有哪些？是否已經(jīng)發(fā)揮作用？
朱鋒：從去年至今的土地調控來(lái)看，我認為以下幾方面是值得關(guān)注的：一是對地方用地指標嚴格控制，這一點(diǎn)我覺(jué)得目前發(fā)揮的作用較大。本周一是第17個(gè)全國“土地日”，國土資源部再次表示，將對年度實(shí)際新增建設用地超出計劃指標的地方追究責任。凡國家規定的禁止類(lèi)項目，一律禁止供地；嚴格實(shí)施調整后的城市建設用地審批管理，防止建設項目中的“搭車(chē)用地”；對城市農用地轉用和土地征收方案要嚴格審查把關(guān)。
二是工業(yè)用地的全面公開(kāi)出讓?zhuān)@一點(diǎn)也實(shí)施得比較好，目前各地陸續落實(shí)工業(yè)用地招標拍賣(mài)掛牌出讓制度，實(shí)施全國統一制訂的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準。
三是土地稅收方面的一些舉措，如對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，這對開(kāi)發(fā)商的影響最大，不過(guò)目前各地細則出來(lái)的不多，具體效果還得看地方執行的情況；另外，土地使用稅翻倍、取消優(yōu)惠等，也對開(kāi)發(fā)商造成一些影響。
最后要提的是在土地市場(chǎng)限制外資的措施，政府已經(jīng)注意到外資收購項目公司、根本目的是獲取土地的行為，對于其中存在短期套利的行為應該予以警惕，而目前限外政策在土地環(huán)節發(fā)揮的影響還較小。
嚴征土地稅費影響大
主持人：國家從去年起就加強了金融政策在房地產(chǎn)調控內的運用，包括土地稅費方面。如對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地增值稅清算管理，土地增值稅清算對開(kāi)發(fā)商影響如何？
朱鋒：前面我也提到了土地稅費方面的問(wèn)題，其中對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，一旦嚴格執行，對開(kāi)發(fā)商的影響將是巨大的。我覺(jué)得影響主要有三方面：一是開(kāi)發(fā)商的項目利潤顯然會(huì )降低；二是心態(tài)上的影響，會(huì )打擊開(kāi)發(fā)商的投資熱情；三是可能影響開(kāi)發(fā)商今后的操作甚至發(fā)展戰略，不排除會(huì )有一些規避稅收甚至違規行為出現。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕)
