“北京標準”制定艱難
由于缺乏對行業(yè)的有效監控，全國的存量房市場(chǎng)成了問(wèn)題多發(fā)地，無(wú)論天津、寧波，還是合肥都出現了經(jīng)紀公司違規操作，卷款潛逃的惡性事件，北京市場(chǎng)亦未能幸免。
“為了規范存量房市場(chǎng)，北京市建委多次組織研討�！北本┲薪樾袠I(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)周宗楚在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“一直到去年4月北京市建委和科委對存量房交易管理課題正式立項，從四個(gè)子課題對建立存量房市場(chǎng)標準體系進(jìn)行研討，這些都是長(cháng)期醞釀的結果�！�
但政策的制定并非一帆風(fēng)順，對國外成熟市場(chǎng)以及內地一些市場(chǎng)的調研結果曾經(jīng)一度讓政策的制定方陷入困境，“當時(shí)資金監管有四類(lèi)主體，既有政府、銀行、資金保證機構，也有經(jīng)紀公司，各個(gè)地區的設置都不一樣，我們很難明確判斷哪種方式更適合北京市場(chǎng)。每次討論都會(huì )反復修改，來(lái)來(lái)回回至少上百次，幾乎每天都在討論�！敝茏诔䦟Ξ敃r(shí)繁雜的制定過(guò)程印象深刻。
為了讓政策盡可能完善，政策的制定機構廣泛征求各方意見(jiàn)，充分發(fā)揮行業(yè)自律作用，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì )讓經(jīng)紀公司也參與政策前期的調研�！版溂抑饕撠熧Y金監管課題，這些課題還有清華大學(xué)的研究機構參與�！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者。
在充分尊重各方意見(jiàn)基礎上，最后實(shí)施的政策與其他地區相比有一定程度上的突破，“比如資金監管上，北京市場(chǎng)采取組合式，銀行、交易保證機構、經(jīng)紀公司都可以參與，我們用市場(chǎng)化運作，防止政府壟斷�！敝茏诔䦟τ浾哒f(shuō)。
政府決策、監管有了科學(xué)性、操作性
“之前政府很難清楚了解市場(chǎng)真實(shí)的供需狀況，更別說(shuō)單個(gè)時(shí)間節點(diǎn)上市場(chǎng)的供給，政府能夠得到的數據都是已經(jīng)完成權屬轉移的存量房�！北本╉橊Y房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司企劃經(jīng)理門(mén)大偉認為，網(wǎng)上簽約對信息的收集與整理將改變管理部門(mén)對市場(chǎng)整體運行狀況的掌握程度。
在此之前，無(wú)論媒體還是消費者，都缺少權威的數據來(lái)源，各個(gè)經(jīng)紀公司提供的數據一時(shí)間成為市場(chǎng)的主流聲音，一些消費者的意見(jiàn)也被房地產(chǎn)經(jīng)紀公司選擇性的轉達給社會(huì )各方�！敖�(jīng)紀公司都有自己的利益，觀(guān)點(diǎn)難免片面�！闭郎蕚滟I(mǎi)房的李小姐說(shuō)，“但我們能參考的信息也只能來(lái)源于經(jīng)紀公司，希望能有權威機構對信息的真實(shí)性把關(guān)�！�
由于在對信息的收集與真實(shí)性上缺乏有力的監管措施，管理部門(mén)監督效率很低，“信息在政府決策過(guò)程中作用非常重要，特別對正處在發(fā)展初級階段，存在不規范行為的行業(yè)，要想讓政策的作用力度能夠恰到好處，就需要對市場(chǎng)信息有充分的了解，否則政策很難變得科學(xué)和規范化。這也是避免政策矯枉過(guò)正的有效方式�！敝茏诔䦟τ浾哒f(shuō)。
據有關(guān)負責人介紹，實(shí)行網(wǎng)上簽約后，二手房房源在上市交易初期就將得到全面、集中的展示，消費者可以通過(guò)建委網(wǎng)站看到房源登記的總套數，中介行業(yè)協(xié)會(huì )的網(wǎng)站則會(huì )顯示各個(gè)公示房源的具體信息，這種匯集在一起的信息量對市場(chǎng)的反映將更加全面、準確，能夠真實(shí)體現市場(chǎng)的房源供給情況。
經(jīng)紀公司對此持相同意見(jiàn)，鏈家地產(chǎn)金育松認為，如此一來(lái)，相關(guān)政府管理部門(mén)可以通過(guò)網(wǎng)上交易平臺及時(shí)了解二手房交易市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)變動(dòng)，適時(shí)監控并進(jìn)行指導。
我愛(ài)我家公司人士則表示，由于買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中的透明度大大增加，行業(yè)的監管力度逐步增強，今后將不會(huì )再有虛假信息、吃差價(jià)、挪用房款等違規操作的出現。
“以前政府的房源信息都是交易后才知道，網(wǎng)上簽約后等于將信息前置，在房源入市的第一時(shí)間就能對房子的整個(gè)交易過(guò)程有充分的把控�！敝茏诔硎�。
處罰標準有章可循
“7月1日前，對經(jīng)紀公司違規操作的處罰多停留在表面上，網(wǎng)上簽約實(shí)施后，這個(gè)現象將有所改觀(guān)�！北本┦薪ㄎ娜耸肯蛴浾呓榻B。
“如果取消了網(wǎng)上簽約資格，就意味著(zhù)這個(gè)公司再也不能從事這個(gè)行業(yè)了。因為沒(méi)有網(wǎng)上簽約的合同是不給辦理過(guò)戶(hù)手續的�！北本┙鹫\信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)部的人員告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者。
業(yè)內專(zhuān)家認為，之前由于各個(gè)管理部門(mén)之間缺乏溝通，又沒(méi)有數據支持，在規范市場(chǎng)過(guò)程中很難實(shí)現同步走。實(shí)現網(wǎng)上簽約后，無(wú)論是制度的設計還是對行業(yè)的管理都有據可依。而此前由于缺乏違規行為的具體處罰標準，也就無(wú)從判定經(jīng)紀公司的違規操作，因此，市場(chǎng)的處罰力度并不強。
據北京市建委的人士介紹，網(wǎng)上簽約后，市民可以對具體房源信息進(jìn)行投訴，相關(guān)管理部門(mén)也可以對各個(gè)房源的具體交易情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監控。對企業(yè)違規行為，將通過(guò)媒體公示，情節嚴重的，中介行業(yè)協(xié)會(huì )還可以取消其網(wǎng)上簽約資格。
相關(guān)政策明確規定，對于“發(fā)布虛假或未公示的房源信息、不進(jìn)行網(wǎng)上簽約、隱瞞房地產(chǎn)經(jīng)紀人員身份代理并收取費用、隱瞞交易價(jià)格、欺騙買(mǎi)賣(mài)雙方賺取差價(jià)、不告知買(mǎi)賣(mài)雙方查詢(xún)密碼及存在其他相關(guān)違法違規行為的，將對該機構和人員的網(wǎng)上簽約行為進(jìn)行限制”。業(yè)內人士認為此舉明確界定了經(jīng)紀公司的違規成本，對市場(chǎng)的威懾力不言而喻。
有經(jīng)紀機構的負責人據此判斷，原先對于一些違規操作的經(jīng)紀公司缺乏有效的管理手段，現在管理部門(mén)可以通過(guò)限制其網(wǎng)上簽約，使得違規操作的經(jīng)紀公司不能再次從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而真正起到規范經(jīng)紀公司的目的。
“二手房網(wǎng)上簽約可能存在與一手房網(wǎng)上簽約時(shí)出現的問(wèn)題，企業(yè)對制度的認識程度不夠，但隨著(zhù)制度的逐步規范，處罰對企業(yè)的規范作用會(huì )越來(lái)越強�！苯邮苡浾卟稍L(fǎng)的業(yè)內人士紛紛表示。
消費者和媒體可以實(shí)施監督
據了解，國外成熟的二手房市場(chǎng)不僅依靠嚴格的懲罰措施和行業(yè)自律來(lái)規范市場(chǎng)，還充分發(fā)揮消費者對從業(yè)人員的監督作用，滿(mǎn)足消費者的知情權。
“北京市在制定政策時(shí)充分借鑒國外成熟經(jīng)驗�！敝茏诔䦟τ浾弑硎�，北京市存量房交易實(shí)行網(wǎng)上簽約后，買(mǎi)賣(mài)雙方均可得到查詢(xún)密碼，并依據密碼查詢(xún)房屋的交易情況。若網(wǎng)上交易情況與經(jīng)紀公司所言不同，買(mǎi)賣(mài)雙方可以到北京市建委或中介行業(yè)協(xié)會(huì )投訴。
7月1日，中國經(jīng)濟時(shí)報記者在朝陽(yáng)區安貞橋附近某經(jīng)紀公司門(mén)店前隨機采訪(fǎng)了3位準備購房二手房的消費者。他們告訴記者，聽(tīng)說(shuō)過(guò)資金監管和網(wǎng)上簽約，但都不知道經(jīng)紀公司會(huì )在網(wǎng)上簽約后給自己密碼查詢(xún)房子交易情況。
“政策的引導宣傳需要進(jìn)一步加強，只有充分發(fā)揮消費者的積極性才能對企業(yè)的市場(chǎng)行為實(shí)施更多的監督�！敝茏诔f(shuō)，“政府只是在不規范的階段出面引導市場(chǎng)向規范化方向發(fā)展，最后市場(chǎng)的發(fā)展方向主要還取決于消費者的意識�！�
不僅消費者對經(jīng)紀公司的監督將更有效，媒體對房源信息的監督力度也將增強。有記者表示，媒體可以通過(guò)中介行業(yè)協(xié)會(huì )的網(wǎng)站查閱到各個(gè)具體時(shí)段的房源供給情況，對經(jīng)紀公司提供的交易數量、成交價(jià)格真實(shí)性的判斷會(huì )相對準確。一位專(zhuān)家據此認為，北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì )的網(wǎng)站平臺將成為社會(huì )各界總結二手房信息的權威平臺。
無(wú)論北京市建委還是中介行業(yè)協(xié)會(huì )的負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)均強調，規范存量房市場(chǎng)不能僅僅依靠管理機構孤軍奮戰，消費者和媒體都應充分發(fā)揮監督作用，企業(yè)自律亦有待加強。(張一鳴)
