[策劃人語(yǔ)]
2007年，會(huì )不會(huì )成為中國歷史上加息最為頻繁的一年？
3月18日，5月19日，7月20日……連續三次加息，間隔恰恰不過(guò)兩個(gè)月零一天。我們是不是可以推測，下一次加息是在9月21日？
央行的每一步都讓樓市繃緊了神經(jīng)，但也僅僅如此。金融雙箭再發(fā)，高房?jì)r(jià)巋然不動(dòng)；與此同時(shí)，自住者、投資客、開(kāi)發(fā)商不得不承受越來(lái)越大的成本壓力和房?jì)r(jià)轉嫁，成為高房?jì)r(jià)的埋單者。
樓市走勢大方向一旦暫時(shí)無(wú)法改變，調控合力一旦暫時(shí)無(wú)法形成，這樣的金融調控異化格局就有著(zhù)本質(zhì)的推動(dòng)力。
這一局面，應該讓更多人有所警覺(jué)了。
流火的七月，樓市溫度絲毫不遜色于天氣。多箭齊發(fā)的調控政策背后，是決策者“戰高溫”的堅定決心。然而，在今年金融政策幾次多箭齊發(fā)的局面下，房地產(chǎn)市場(chǎng)所受到的沖擊力并不明顯。
就在本周，國家發(fā)改委的最新數據顯示，6月70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數漲幅創(chuàng )23個(gè)月以來(lái)新高，達到7.1%。而就在此前，央行剛剛發(fā)起今年以來(lái)的第三次加息�；馃針鞘信c調控措施的再一次“抗衡”又在上演。
7月19日，國家統計局公布今年上半年宏觀(guān)經(jīng)濟數據，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)28.5%，達到9887億元。就在第二天，央行再次宣布，金融機構人民幣存貸款利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房公積金貸款利率相應上調0.09個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，國務(wù)院決定將利息稅從20%下調為5%。
雙箭合璧，決策者收縮資金流動(dòng)性的意圖十分明確。以一年期存款利率為例，稅后利率由原來(lái)的2.45%上升到3.16%，提高了71個(gè)基點(diǎn)。也不能說(shuō)加息減稅政策僅針對房地產(chǎn)，但大量過(guò)剩資金游走在樓市與股市之間，仍是目前資本市場(chǎng)的客觀(guān)現象。
“央行連續的溫和加息其實(shí)用心良苦。一方面要盡量減少加息對普通購房者的還貸負擔，另一方面又要形成具有威懾力的心理預期壓力，以影響投資者的決策�！狈治鋈耸糠Q(chēng)。
顯然，這一長(cháng)遠目標并不會(huì )立即在樓市產(chǎn)生作用，事實(shí)也確實(shí)如此。北京我愛(ài)我家介紹，加息幾天來(lái)，二手房市場(chǎng)交易量和看房量沒(méi)有什么影響，更看不到房?jì)r(jià)調整的跡象，僅僅是咨詢(xún)提前還款者數量增多。這一說(shuō)法也得到了上海等其他城市中介機構的認同。市場(chǎng)人士甚至指出，受供應量短期減少的影響，接下來(lái)的8、9、10月份，房?jì)r(jià)繼續上漲的局面不可避免。
從最新的6月70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數來(lái)看，其中北京、深圳等四個(gè)城市繼續保持兩位數以上增長(cháng)，上海房?jì)r(jià)也已經(jīng)實(shí)現連續五個(gè)月上漲。國家發(fā)改委的數據一出便引來(lái)舉國關(guān)注，房源緊缺、供求失衡引起的恐慌性追漲被認為是造成這一局面的最主要原因。
于是，專(zhuān)家們對房?jì)r(jià)高溫開(kāi)出的藥方集中于增加供給和打擊囤房，而不是加息等金融調控。上海、北京等地相關(guān)部門(mén)也就供給問(wèn)題紛紛表態(tài)，以穩定民心。如上海稱(chēng)2700萬(wàn)平方米的70-90項目正抓緊建設，而北京表示上半年已經(jīng)推出相當于全年計劃近80%的限價(jià)房項目用地。不過(guò)，這些供給要最終成為購房者可購買(mǎi)的房源，仍有待時(shí)日。
國金證券宏觀(guān)策略部分析人士表示，未來(lái)金融政策的調整，主要還是看投資增速和消費價(jià)格指數(CPI)后續發(fā)展情況而定。聚焦到房地產(chǎn)業(yè)，因為目前銀行系統已經(jīng)基本完成全年貸款投放任務(wù)的七至八成，下半年房地產(chǎn)貸款將重演去年下半年的減少趨勢。
減征利息稅有利“收心”
根據國務(wù)院的決定，從下月15日起，儲蓄存款利息所得個(gè)人所得稅(利息稅)的適用稅率將由現行的20%調減為5%。這是我國自1999年11月1日起恢復征收利息稅后首次降低該稅率，而配合這一次的央行加息，也被視作金融調控的第二只“靴子”。
專(zhuān)家認為，減征利息稅是勢在必行。因為，目前我國經(jīng)濟社會(huì )情況發(fā)生了新的變化，投資增長(cháng)較快，物價(jià)指數有一定的上漲，個(gè)人儲蓄存款收益相對減少，居民存款實(shí)際利率仍為負。
而如果居民存款實(shí)際利率長(cháng)期為負，那么儲蓄存款‘大搬家’，居民拿著(zhù)錢(qián)往股市、樓市里進(jìn)等情況還會(huì )繼續，這有可能造成我國金融不穩定，也進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的勢頭。
所以，分析人士認為這次將減征利息稅配與加息形成組合拳，有利于“收心”，如果能吸引更多資金流回銀行體系，那就能減少存款進(jìn)入樓市的沖動(dòng)，也影響到投資者的信心。
不過(guò)，如中信證券等機構分析師也指出，減征利息稅的影響與加息不同，僅僅涉及到個(gè)人儲戶(hù)與財政部之間的利益轉移，并不直接影響經(jīng)濟主體的投融資成本，所以不會(huì )明顯導致對各個(gè)行業(yè)投融資決策的差異性影響。
開(kāi)發(fā)商：提高房?jì)r(jià)化解資金壓力？
對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，每一次的利息增長(cháng)自然會(huì )帶來(lái)開(kāi)發(fā)成本的提高。因為貸款要付的利息高了，房地產(chǎn)業(yè)高負債經(jīng)營(yíng)的行業(yè)特性決定了加息將提升開(kāi)發(fā)商的財務(wù)費用。但也有業(yè)內人士認為，開(kāi)發(fā)商在樓市依然景氣的大背景下，還是能夠通過(guò)提價(jià)等方式輕松地化解加息所帶來(lái)的資金壓力。
不過(guò)，另一個(gè)現象還是讓我們看到了2004年以來(lái)七次加息所形成的資金壓力。上海銀監局的最新統計數據顯示，截至6月末，上海中資商業(yè)銀行的住房開(kāi)發(fā)不良貸款比年初增加了7.67億元，不良率為1.79%，比年初上升了0.61個(gè)百分點(diǎn)；上半年新發(fā)生住房開(kāi)發(fā)不良貸款13.25億元，同比增加8.62億元，其中接近90%的貸款是經(jīng)展期到期后再形成不良貸款。
在房?jì)r(jià)連續五個(gè)月上漲、5月更創(chuàng )下成交量歷史新高的上海樓市，出現這樣的風(fēng)險情況初看起來(lái)并不合理�！爸挥挟敺�?jì)r(jià)下降，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售受阻、資金鏈斷裂，或購房者資產(chǎn)縮水的情況下才會(huì )發(fā)生大量逾期貸款的情況，房?jì)r(jià)上升卻違約逾期似乎是一個(gè)悖論�！狈治鋈耸恐赋�。
細究根源，造成這一局面與開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售和成本增加均有關(guān)聯(lián)。根據一些開(kāi)發(fā)商自己的說(shuō)法，自今年二季度上海住房?jì)r(jià)格進(jìn)入新一輪上漲，多數房地產(chǎn)公司都采取了惜售的策略，等待價(jià)格上漲，而這造成的另一個(gè)結果就是資金回流難度增加，更何況我們正處在連續加息、銀根緊縮的背景下。
自住者：加息影響因人而異
以自住為目的的貸款購房者無(wú)疑是最關(guān)心加息的人群之一。與以賺取房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)差為主的投資性購房者的感受不同，應該說(shuō)，對以自住為目的的普通購房者來(lái)說(shuō)，加息對他們影響還是因人而異。
此次央行將5年期以?xún)鹊闹卸唐谫J款利率都上調了0.27%，而5年期以上的住房商業(yè)貸款和住房公積金貸款的利率則分別上調0.18%和0.09%。一般貸款買(mǎi)房的期限都超過(guò)5年，照此檔基準利率計算，加息前商業(yè)房貸利率下限為7.20%，加息后提高為7.38%。以一套90平方米、單價(jià)1萬(wàn)元/平方米、按揭七成20年期的商品住宅為例，加息前房貸的月供約為4557.24元，總利息負擔為463737元，加息后月供約為4613.3元，增加56元，總利息負擔變?yōu)?77191.32元，增加13454元。
與前一次加息相同，央行這次還同時(shí)將住房公積金貸款利率上調0.09個(gè)百分點(diǎn)，5年以?xún)鹊馁J款利率由4.41%變?yōu)?.50%，5年以上的貸款利率由4.86%變?yōu)?.95%。記者粗略計算，40萬(wàn)元的20年期住房公積金貸款總利息將多支出約4752.35元。
通過(guò)計算可以看出，這次加息對購房者增加的負擔并不算太大。并且5年以上長(cháng)期貸款利率調整幅度相對較小，也顯示出政府的“安民”之心。但也有人指出，考慮到今年已3次加息、自2004年10月以來(lái)更是有7次加息，由此累積的房貸壓力對普通百姓來(lái)說(shuō)還是挺鬧心的。
在市場(chǎng)人士看來(lái)，加息也暗暗透露出政府對過(guò)熱樓市的警告。另有專(zhuān)家指出，調控樓市，加息僅是小部署，還得使用綜合方式，讓房?jì)r(jià)從根本上回歸理性。
投資客：連續加息“吃不消”
本輪貸款基準利率提高后，房貸客戶(hù)月供壓力又有所提升，一些銀行業(yè)人士甚至表示，有條件的話(huà)，購房者可以考慮提前還款。而對其中的投資客來(lái)說(shuō)，加息必然增加供樓還貸的成本，造成投資利潤下降。
以20 年期貸款80萬(wàn)元為例進(jìn)行計算，若執行最優(yōu)惠利率，原本月供5787元，本次利率上調后，月供將上升為5857元。而根據“月供比例不超過(guò)家庭月收入50%”的現代理財標準，家庭月收入至少要在1萬(wàn)元左右才能避免成為“房奴”。
而除了單次加息，去年以來(lái)多次加息所累積起來(lái)的效果也比較“可觀(guān)”。東亞銀行上海徐家匯支行行長(cháng)林伸茂幫記者算了一筆賬，假如貸款額為100萬(wàn)元，去年至今的幾次加息，使每月利息增加了300元左右，若貸款20年，則要多支付7萬(wàn)余元的利息。至少對那些拿工資還貸的小規模投資客來(lái)說(shuō)，資金壓力增加不少。
上海銀監局的統計已經(jīng)顯示，截至6月末，個(gè)人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元，不良貸款率0.85%，比年初上升了0.06個(gè)百分點(diǎn)。而個(gè)人住房不良貸款約有80%因虛假按揭引起，已經(jīng)成為個(gè)貸最直接和主要的風(fēng)險源頭。業(yè)內人士介紹，隨著(zhù)多次加息，一些收入有限卻通過(guò)虛假按揭方式貸款的購房者尤其是其中的投資客很容易出現還貸疲態(tài)。（柯鵬 于兵兵 李和裕 一凡 海潮）
