7.1%，剛剛公布的全國6月份房?jì)r(jià)漲幅創(chuàng )下了近兩年來(lái)的最大月度漲幅，也給今年上半年各地樓市的瘋漲做了最佳注腳。
業(yè)內人士擔心，如果未來(lái)的樓市供應不能放量，以及不久前出臺的加息等緊縮政策難以抑制樓市大踏步前行的“牛蹄”，樓市“猛�！庇锌赡軡u成脫韁狂奔之勢。
反調控上漲“遍地開(kāi)花”
今年5月，國家發(fā)改委和國家統計局監測的全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)漲幅一改前幾個(gè)月的跌勢，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；6月的7.1%又比5月漲幅高出0.7個(gè)百分點(diǎn)。簡(jiǎn)單數據的背后正是房?jì)r(jià)“反調控上漲”在全國“遍地開(kāi)花”。
“今年上半年，北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數上漲了10.1%�！北本┦薪y計局上周公布的數據再次證實(shí)了北京房?jì)r(jià)今年已連續數月兩位數增長(cháng)，位居全國房?jì)r(jià)漲幅的前列。目前，北京五環(huán)以?xún)茸≌诜烤鶅r(jià)已突破萬(wàn)元每平方米，四環(huán)以?xún)鹊倪_13696元/平方米，四環(huán)至五環(huán)地區的達11439元/平方米。據認為，北京房?jì)r(jià)走高與人口增長(cháng)帶來(lái)的剛性需求增加、熱錢(qián)炒作等因素有關(guān)。
曾在樓市調控政策下蟄伏數月的上海房?jì)r(jià)，從4月開(kāi)始“昂首向上”，上半年的商品房平均成交價(jià)格從去年同期的9813元/平方米，迅速上躥到10028元/平方米，漲幅達2.19%。
深圳房?jì)r(jià)更是以半年上漲四五成的數據演繹著(zhù)“特區速度”。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局日前公布的報告顯示，上半年，深圳新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為12293.15元/平方米。另有數據顯示，今年1月深圳新房成交均價(jià)達1.06萬(wàn)元/平方米，6月的成交均價(jià)飆升至1.45萬(wàn)元/平方米。深圳市房地產(chǎn)研究中心負責人王鋒說(shuō)，上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然延續著(zhù)商品房批準預售面積下降、有效供應減少等特點(diǎn)，這是導致熱點(diǎn)片區房?jì)r(jià)上漲快的重要原因。
此外，北海、南京、石家莊、成都、重慶等大批二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也是“漲聲一片”。
瑞信亞洲區首席經(jīng)濟學(xué)家陶冬說(shuō)：“這是一輪報復性的價(jià)格上漲，顯現出以‘國六條’為代表的房地產(chǎn)新政并未奏效，政府苦心經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)價(jià)格防線(xiàn)已有被打破的跡象�！�
新房?jì)r(jià)格猛漲，二手房?jì)r(jià)格也毫不示弱。北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的統計數據顯示，上半年，北京二手房交易均價(jià)為7152元／平方米，比去年同期6419元／平方米上漲了11.42%。天津的二手房均價(jià)上半年為4065元／平方米，同比上升12%。
“我愛(ài)我家”副總經(jīng)理胡景暉分析，上半年房?jì)r(jià)猛漲主要還是市場(chǎng)供不應求矛盾沒(méi)有緩解。把緊土地閘門(mén)、“90平方米·70%”、二手房交易征收重稅等政策影響，再加上部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，使得上半年的樓市供應量偏低。另一方面，通脹壓力下對房產(chǎn)保值的需求、股市資金回流樓市、今明兩年婚育高峰期帶來(lái)的剛性需求，再加上價(jià)格恐慌導致的住房需求提前釋放等等，使得需求量被迅速放大�！皟上嗪狭�，房?jì)r(jià)豈能不漲？”
房?jì)r(jià)再入上升期？
那么，上半年的房?jì)r(jià)漲勢是否會(huì )延續到下半年呢？大多數經(jīng)濟學(xué)家的回答是肯定的。
《財經(jīng)》雜志與國家統計局中國經(jīng)濟景氣監測中心日前合作進(jìn)行的調查顯示，百名經(jīng)濟學(xué)家中，97%的認為下半年房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲。其中，78%的認為會(huì )“上漲5%-10%”，8%認為“上漲10%以上”。
對此，不少消費者頗多疑問(wèn)，難道2006年5月以來(lái)連續出臺的房地產(chǎn)調控政策對抑制房?jì)r(jià)上漲沒(méi)有起到應有的作用嗎？
陶冬分析，收緊土地供應、切斷對開(kāi)發(fā)商的信貸、限定中小戶(hù)型、強征營(yíng)業(yè)稅、清算土地增值稅，政府做得十分努力，但是不少措施是反市場(chǎng)原則的，更多政策則起到反效果。他認為，緊縮信貸的確使一批財力不足的開(kāi)發(fā)商陷入資金困境，但社會(huì )整體不缺錢(qián)，一系列資本運作之后，開(kāi)發(fā)商的現金流已得到明顯改善，且有了捂盤(pán)不賣(mài)的本錢(qián)；而政府失去了運用經(jīng)濟手段影響開(kāi)發(fā)商的一條韁繩。
更重要的是，多項宏觀(guān)調控政策之下，供不應求這一房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的核心因素并未得到解決。綜合中信證券、申銀萬(wàn)國等券商的房地產(chǎn)研究報告，我國每年的住宅需要量約為13億平方米，其中，人口增加和城鎮化帶來(lái)4億-4.5億平方米需要；住房改善帶來(lái)5.77億平方米的需要；折舊帶來(lái)3.29億平方米的需要。然而，去年全國住宅竣工面積僅為5.3億平方米，不足這種估算值的一半；而今年的供給也沒(méi)有放量的跡象。
此外，上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅認為，A股牛市創(chuàng )造的一部分財富正明顯地轉向樓市，這推高了對住房的投資需求和提前釋放了部分自住需求。據北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司監測，股市回流資金購買(mǎi)的房產(chǎn)主要集中在：50平方米以下的小戶(hù)型投資和120-140平方米大戶(hù)型升級置業(yè)�！靶乱惠喎�?jì)r(jià)上漲周期已在中國形成�！碧斩f(shuō)。
但持不同意見(jiàn)的專(zhuān)家也不少。中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員尹中立認為，2008年將是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正拐點(diǎn)。他的理由是，2008年之后的結婚人口將比2008年之前突然下降30%多，這樣的人口變化將使影響房?jì)r(jià)的最重要因素——邊際需求減少，需求的大幅減少必將拉低房?jì)r(jià)。
經(jīng)濟學(xué)家易憲容認為，調整低利率政策會(huì )改變投資者和消費者對市場(chǎng)的預期，有利于擠掉炒作泡沫。記者從個(gè)人貸款服務(wù)機構北京偉嘉安捷了解到，7月21日加息后的三天內，咨詢(xún)貸款產(chǎn)品及還款方式的客戶(hù)電話(huà)量增加了近44%。不少借款人表示，希望通過(guò)轉換貸款產(chǎn)品或還款方式來(lái)節省利息支出。2006年以來(lái)的5次加息已經(jīng)使大部分購房人將利率風(fēng)險作為買(mǎi)房的重要參考因素。
除了需求方面減少會(huì )抑制房?jì)r(jià)上漲外，胡景暉認為，隨著(zhù)限價(jià)房的入市、保障性住房供應的增加以及二手房市場(chǎng)的發(fā)展，下半年房?jì)r(jià)漲幅將趨緩。
新一輪調控或在醞釀
房?jì)r(jià)瘋漲已使得廣州、深圳等地方政府高調出臺諸多政策來(lái)控制房?jì)r(jià)，新一輪全國性的調控政策是否正在醞釀呢？
胡景暉認為，出臺新的政策可能性不大，最主要的還是落實(shí)去年以來(lái)的調控政策。其中，更重要的是加快保障型住宅建設和入市速度。
不少專(zhuān)家對下半年的政策預判是，增加保障性住房供應將是政府調控的主要著(zhù)力點(diǎn)。政府還將通過(guò)嚴格執行收回閑置兩年以上的建設用地等政策來(lái)盤(pán)活存量土地；繼續緊縮信貸，不排除出臺提高高檔住宅或第二套及以上住房首付比例政策的可能性；房屋預售制度將進(jìn)一步改革，或在預售時(shí)間、預售款管理等方面提出更嚴格要求。此外，由于下半年通貨膨脹壓力依然存在，加息等貨幣緊縮政策還會(huì )出臺，這將繼續對樓市產(chǎn)生一定影響。
經(jīng)濟學(xué)家謝國忠建議，中國應當考慮開(kāi)征1%-2%的房產(chǎn)稅；成立一個(gè)特殊的住房貸款機構以幫助低收入家庭；允許地方政府發(fā)債以滿(mǎn)足發(fā)展基礎設施的融資需要，而公共交通的完善，為普通消費者在郊區縣購房創(chuàng )造條件，客觀(guān)上可以增加商品房有效供應，緩解供需矛盾和房?jì)r(jià)上漲的壓力。(費楊生）
